地下车库堆满建筑垃圾

小区监控形同虚设，楼道电梯经常故障，地下室堆放着大量装修垃圾，珍贵树种枯死被砍......这些问题困扰了杭州西湖区蒋村街道坤和西溪里小区1645户业主好几年。对于服务了自己8年的“管家”——坤元物业，业主们是愤懑不已。

今年3月，业主依法选举产生第二届业委会，希望能改善当前物业管理。7月25日，是原本约定坤元物业向新业委会移交小区相关材料的日子，然而交接并不顺利。

业主：

物业服务差 环境优雅的小区不见了

坤和西溪里小区，总占地190余亩，总住宅建筑面积约34万平方米，共由排屋和景观高层公寓组成。“小区南向西溪湿地，北面是浙大紫金港校区， 2012年我买这个房，小区里绿树成荫、环境优雅，就是看中这里的环境和设施，结果现在二手房均价不敌周边小区。”业主陈小姐忿忿不平地说。

现在小区物业服务方杭州坤元物业于2009年进驻小区，服务水平一直不尽如人意，很多业主对物业的管理颇有怨言，“我一个月爬了好几次楼梯回10楼的家，有一次小孩游泳回来，直接被关在电梯里1个多小时，比看恐怖片还恐怖。”业主沈小姐表示，物业一直不愿出钱好好对电梯进行一次彻底的检修。

“对面的小区绿化郁郁葱葱，我们的小区，草皮绿化经常枯死，成为‘黄土高坡’。而交房时让很多业主引以为傲的珍贵树种，由于维护保养不力，好些枯死后被直接砍掉。地下停车库建筑垃圾也经常乱堆无人清运。”不少业主向记者反映，目前小区多数设施陈旧，业主曾向物业提出重新改善绿地花园、彻底维修各种问题设备设施等要求，都没有很好的解决。“有业主家门口过道上的墙砖脱落报修了3年，还没有给补上。”业主王先生说。

业主程先生更是向记者诉苦家中被小偷光顾，损失上万元。“被盗后，我们找物业查看监控，发现监控是坏的。”程先生说，他们还发现小区很多灭火器早就过期，烟感探头被塑料套套着。而根据业委会出示的西湖区消防大队给坤元物业的消防整改的函件中，也明确指出该小区存在自动灭火系统存在故障、火灾自动报警系统故障等严重消防安全隐患。

多幢楼道内墙体瓷砖脱离

新业委会 ：

物业揣着关键资料不愿移交

今年3月，小区第二届业委会成立，并在7月3日备案完成。“因为业主对物业服务质量一直有强烈反映，新业委会上任后，首要工作就是改善物业服务水平。”业委会主任刘先生说。

“到现在，我们业委会还不清楚小区的整体账目情况。”刘先生介绍，譬如小区业主停车位的数量、收费细则，停车位对外出租、电梯间广告位出租、小区业主共有的经营性用房租赁等收入的详细情况等，业委会要求物业将相关合同文书移交，但物业一直没有履行。“目前，物业却向业委会提交了要求动用小区维修资金的报告。”刘主任苦笑着说。

此外，另一名业委会成员表示，在新业委会成立后，从上一届业委会手里，交接了业委会公章、业委会办公室钥匙和财务章印鉴卡等财务用品，可以说，新一届业委会现在对小区的详细情况，是一无所知。

除了小区的收支详细状况不明，业委会还发现，小区内部分公共设施被物业在没有经业主大会同意情况下，私自对外营业。“游泳池是小区配套设施，却对小区外人员开放了，这么做损害到了业主的权益。”刘主任告诉记者。此外，有关小区历年消防安防等工程维修记录及反馈意见、信息等相关资料也都未交到业委会手里。

而更令新上任的业委会成员们感到意外的是，他们发现这个服务小区8年的物业公司，竟然只是和开发商签订过一个前期物业服务合同，且已到期好几年。“之后小区物业一直没有和业委会签订过新的物业服务合同，也就是说，现在的物业公司和西溪里小区，竟然是无合同状态。”业委会主任刘先生表示，接下来我们将召开业主大会，讨论公开选聘物业公司相关事宜，依法由小区全体业主投票决定物业服务公司。

物业：

已明确移交资料范围

西溪里小区物业服务实行包干制。杭州坤元物业西溪里小区的鲍主任接受记者采访时说， 物业按照要求对经营性收入半年公示一次，物业配合业委会进行财务审计。

“之前，我们与业委会对接时已经明确了物业移交资料的范围，以及范围之外资料的获取途径，物业也愿意配合他们获取。”鲍主任表示，物业已经以电话及工作联系函的形式，要求业委会尽快召开沟通会，讨论相关事宜，明确权责。

对于物业为何一直没有与业委会签订合同，鲍主任称是因为第一届业委会集体辞职导致合同签订事宜搁置。“在前期物业合同自动终止后，小区的第一届业委会决定召开业主大会讨论续聘问题。但是在业主大会召开过程中，部分业主提出了反对意见。之后业委会在社区、街道物业科全程指导下，与部分业主进行了沟通。但在沟通过程中，部分业主情绪激动，会上第一届业委会集体提出辞职。“所以，续签合同一事就耽搁下来。”鲍主任说。

对于业主质疑小区泳池对外开放，鲍主任说：“小区泳池是不对外营业。泳池边上贴出的非业主价格，是业主带亲戚朋友来游泳的价格。鲍主任表示，非小区业主，只有提供业主的门禁卡，才给予办理游泳卡。”

律师：

业委会可直接召开业主大会选聘新物业

对于西溪里小区物业发生的纠纷，浙江楷立律师事务所的凌斌律师表示，对于小区公共部分收入，小区物业有义务进行明细公示。因为根据《杭州市物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

而物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。

所以，小区业委会有权利要求物业进行公示，同时也可以求助当地街道、房管等相关部门督促物业公示，“如果这些办法都没用，那么业委会可以代表业主提起诉讼，通过法律途径解决这个问题。”

此外，对于小区物业合同到期一事。凌斌认为，业委会可以直接召开业主大会，进行新的物业公司选聘。根据《杭州市物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财务，“也就是说，如果西溪里小区进行了物业换聘，那么老的物业退场时，同样要向业委会移交相关材料。”