“物业管理”本质：业主凑份子 AA制自己商量内部私事

李云波的《日本物业管理考察报告》非常好。虽然只是短时间了解一幢住宅楼，也可窥一斑而知全豹了。其实，日本、台湾、香港、美国……所有真正市场经济社会的区分所有建筑物管理，都大同小异。其本质，通俗地说，就是业主凑份子，搞AA制，自己商量内部私事。

在这个领域，业主之间，业主、管理服务人、政府三者之间，全世界都能相安无事，没有像中国大陆这样存在长期、普遍、激烈的矛盾的。
建筑物的共有部分，是业主私人共有的财产，不是公有财产，理应由业主自己协商管理，而无须政府插手。业主自主管理权，从属于财产权；是经济权利，不是政治权利。谁的财产谁作主，公权力不应直接介入私领域。
管理服务人，进驻管理区域之后，就是业主雇佣的管家；与业主组织是主从关系，而不是平行关系，更不是对立关系。与私营企业的内部关系同理，这是私领域而不是公领域，社会管理者没有直接干预的权利，更不应该拉偏架。管家在主人家里没有自己独立资产，不许利用主人财产牟利。只能得到主人按约定支付的工资、奖金、酬金，不能有额外的利润。
共有部分管理费用，包括修缮、更新等所需要的费用，都由业主自己分摊。当然需要按预算预收，但是收上来的钱，是业主共同所有，由业主组织掌控，绝不会归管家所有。让管理人替业主用钱，只能按月、按项目拨付，与请保姆帮家里买菜同理。而在这种制度下，谁家拖欠该分摊的费用，谁就成了业主公敌。宁波老话说：“宁可欠恶霸，不好欠众家”，一般是不会拖欠，不敢拖欠的。
在一个正常的市场环境中，利益各方，都可以用协商、竞争、自由选择等方法和平、合理解决问题。只要没有黑社会介入，没有人用公权力拉偏架，就不会有激烈冲突。
区分所有建筑物管理，简单地说，就是上面这些道理。
中国大陆的所谓物业管理，一开始就误入歧途了。其根本原因，是不尊重业主共有的财产私有权，用计划经济思维应对市场经济现实，用管理公有房产的方法管理私有房产的共有部分。同时，利用公权力普遍扩大管理区域规模，并把一些社会公共管理责任转嫁给业主。几十年来，法规、规章、实践等，虽然都有所进步，但没有根本性的改善，直到2007年物权法颁布。
物权法第六章，重新明确了建筑物区分所有的概念，重新明确了业主的自主管理权，本来应该让“区建管理”有根本性的进步。可惜9年来，由于相关部门和地方社会管理者的守旧思维，物权法的这一部分并没有得到认真落实。某些地方，想把历史车轮往后拉，想走计划经济老路的迹象，还很明显。这是大家面对的严峻形势。现状必须改变，也一定会改变。
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