当前，住宅小区业委会和物业管理问题引发的各类矛盾呈现快速增长态势。福田区明确将“探索小区物业和业委会管理运作机制改革”作为2017年度重点改革项目，并对相关研究和改革试点提出了明确要求。从2017年6月起，区住建局、区委改革办、区委社工委组成联合调研组，走访了全区10个街道办事处和多个住宅小区，召开了《深圳物业管理条例修订稿》的征求意见座谈会，在此基础上形成了《福田区深化业委会和物业管理机制改革的实施意见》，目前已经书面征求各街道办事处、区委组织部、区民政局等13个相关部门意见，拟提交区委深改组作为改革方案。

目前实质上以社区工作站为主的治理模式，在住宅小区事务管理上是相对弱化和泛化的。针对这一现状，改革方案提出，要真正实现党委对住宅小区治理的核心领导作用，可从百分之七十多未成立业委会或业委会弱化的小区入手，通过“党建先行”，着力夯实党建基础，综合社区居委会（工作站）的队伍和力量，巩固“基层党委+居委会、业委会、物业管理公司”四方联动的小区治理结构。

党建引领 覆盖盲区

围绕强化党委在基层自治中的核心地位。按照《条例》中关于“社区党组织按照党的章程，社区居民委员会依照《城市居民委员会组织法》，指导和监督业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业等相关责任方依法开展物业管理活动”的相关要求，福田区确定了3项试点任务，试点开展住宅小区党建、试点开展业委会和物业企业党建、试点社区两委成员在业委会“交叉任职”。选取这3项，有利于实现党建先行的目标，再由党组织和党员来牵头指导业委会的成立和组建，源头上理顺业委会的组建逻辑。业委会和物业企业党建和社区“两委”交叉任职也是在现状下，实现对业委会和物业企业有效管控的手段。

有关专家表示，党的十九大精神提出，中西南北中，党是管一切的。强化党建在物业小区的覆盖深度，抓住了问题的牛鼻子。长期以来物业小区是党建薄弱点，也是治理薄弱点。通过强化党建，收复失地，物业治理不再游移于盲区地带。从操作层面看，党建党员是重要的管理资源，党建强则服务强。有了党组织和党员人才的引领，服务提质、监管制衡、纠纷排解等问题将可迎刃而解。

围绕强街放权改革，理顺执法机制。目前住建领域执法体系建设已经落后于执法需求，难以形成有效的管理体系，执法任务难以到位。福田区住宅小区和商业大厦1400多个，总建筑数为16552栋。对于发生的物业管理违规现象，存在街道办事处有人员无抓手，住建局有抓手但无人员等一系列矛盾。新方案着眼权责平衡，强化基层，把职能局的权责传导到街道派出机构。

四方联动形成责任链条

实施方案提出推动“5个试点+9项机制”的系列改革组合拳，10个街道和住建部门各承接一到二项试点改革任务，形成配套改革组合拳。采取试点机制，主要基于业委会和物业改革是系统性的复杂工程，有必要化整为零，各个击破，同时也对应了各街道前期的工作基础和改革特色。比如福田街道办专攻业委会党建问题，福保街道办专攻业委会司法调解机制等等。

围绕实现对业委会的有效监督和规范运作。按照《条例》中关于对加强业委会监管和审计的相关要求，方案确定了7项改革试点任务。针对当前业委会和物业管理监督难、沟通渠道少、账目不清晰、职责不明确等问题，建立业主委员会抽签定标选聘物业服务企业制度、多层次物业和业委会监督、社区“四方联动”协调沟通、社会力量参与业委会规范运作、业委会和物业公司审计监督、业委会履职承诺和述职评议、业委会候选人推荐提名遴选等多项创新机制。

围绕实现物业企业的健康有序发展。按照《条例》中关于对加强物业企业管理和服务的相关要求，方案确定了3项改革试点任务，主要围绕物业企业矛盾多发、物业服务评价标准不一问题，提出了建立物业纠纷司法快速调解机制、诚信评价机制。