昨日下午，关于《深圳经济特区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下称“《条例》”)的立法听证会在深圳举行。深圳市住建局介绍，自2017年2月，市住房建设局会同市法制办组成联合工作组，对《深圳经济特区物业管理条例》进行了修订。

会议讨论焦点集中在是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书，是否需要成立物业管理指导委员会等问题。

现状

全市41%的小区成立业委会

改革开放以来，深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式，诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》，在业主自治、行业管理、法制建设等诸多方面进行了有益探索与实践，并取得了积极成效。

截至目前，全市共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%。物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6%，工业厂房有460个，商业和办公有1208个。而随着社会的不断发展进步，物业管理也进入了新时代，为系统解决物业管理中出现的问题，亟需结合物业管理新形势，对已实施十年的法规予以修订和完善。

而因已实施时间长，相关法规已不能满足需求。近年来，我市物业管理纠纷问题日益凸显，信访投诉居高不下，物业纠纷呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。主要体现在：1、共有产权权属不清；2、业主大会权利义务落实不到位，业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出；3、政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺；4、市场机制难以发挥作用，物业服务陷入低价低质恶性循环，并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化，缩短了物业使用寿命，导致物业严重减值和缩水。

焦点

业主大会管理自有资金是否可行？

对于建立业主大会备案制度，并给业主大会发放统一的信用代码证书，在听证市民代表中几乎一边倒，普遍支持小区开银行账户。景洲大厦业委会主任邹家健指出，这是这次“深圳物管条例”修法的一大亮点。他表示，业主大会主体地位的确立，从根本上改变了长期以来物业管理市场甲方缺失的现状，这体现出深圳立法者对市场规律的遵循，对业主物权的尊重。

邹家健强调，业主大会有了信用代码证书，便可开立小区银行账户，办理税务登记证依法纳税，同时也为那些被物管企业弃管的老旧小区，实行业主自行管理，引入网络支付提供了便利；也改变了小区公共资金长期被不良物管企业违法挪用、侵占的现状，理顺了市场关系，明确了小区财务监管主体，保障了小区公共集体资金的安全；为解决财务收支不公开引发的小区矛盾冲突，找到了从源头根治的突破口。

不过，市民代表张礼达则指出，因业主大会有无经营权，发票和税务的问题，如何处理，是否免税？对此，深圳市法制办表示，税收问题依法处理，属于国家事权。深圳市住建局补充表示，在业主大会取得市场主体地位之后，则应当根据现行的有关法律法规建立财务管理等相关配套制度。

市民代表杜建民则建议，业主大会需要制定一些通用章程，具体细节可由业主大会委员会进行细化的同时提交业主代表进行表决。对此，深圳市物业管理行业协会在讨论中反复强调，业主大会管理自有资金从物权的角度，没有原则上的问题。但建立业主大会备案制度，并没有解决业主大会的法律主体地位问题。目前业主大会管理自有资金的条件还不成熟，制度设计还不完善，容易造成业主共有资金的损失。

是否需成立物业管理指导委员会？

邹家健表示，对于是否需要成立物业管理指导委员会，业主们很纠结，业主既想得到专业的指导帮助，又担心多了一个“婆婆”来无理干涉小区业主自治范围的事务。近几年，政府将指导小区召开业主大会，成立业主委员会的工作下放到了街道，但在实践过程中存在诸多问题：有的街道办、工作站对物业管理改革和业主自治转型的国家新政缺乏正确认识，业务不熟悉、不专业勉为其难；有的街道办、工作站缺乏行政许可的法制观念。

“我们应全面正确领会党和国家  简政放权 的新政精神”，邹家健认为，凡是应归市场机制调节的，一律回归市场，政府不插手不干涉；凡是应归民事主体协商解决的，一律由民事主体双方自行协商解决，政府可提供协助指导，但不强制介入，不越权包办，不设定行政许可以外的强制性规定。若要设立物业管理指导委员会机构，先应明确其职责权限范围，确定其指导协助的定位。

市民代表冯玩良表示，设立物业管理指导委员会是本次修法的灵魂。目前，在小区治理中，裁判员角色缺位。业主大会是小区的最高决策者，但其是以会议的形式存在，它的决定要通过业委会来落实。如果业委会不落实或不理会，则业主大会名存实亡；如果业委会不作为或乱作为，单个业主即使发现问题也毫无办法制止。这时候就需要一个裁判员来主持公道了，物业管理指导委员会正好填补这一空白。

市民代表江知芸则建议，物业管理指导委员会的组成人员应以业主为主，其他部门成员为辅。毕竟物业的所有权人是业主，其中利害关系也是业主体会最深。而市民代表史广吉、刘三丰、刘海龙均表示物业管理指导委员会的必要性不大。

对此，深圳市住建局解释，《条例》征求意见稿，规定建设单位或物业服务企业参加物业管理指导委员会或筹备组的原因是建设单位或物业服务企业相对更了解小区整体情况，同时物业服务企业或建设单位仅占一席，并无阻挠成立业主大会的威胁。

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