最近两会提案中，出现了一个熟悉的老话题－“业委会”。

全国政协委员马国湘与孙太利、吕培榕、吴志明、胡可一四位全国政协委员联名建议，应启动立法或司法程序，监管业主委员会。出台相关法律性、适用性文件，规范和监管业主委员会及其有关人员的运作机制，明确业委会法律地位，严格业委会委员任职资格，用良法推动善治。

近年业委会在全国成立率显著增长，业委会是业主大会的执行机构，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业委会与物业公司从职能上看都是为居民服务，但在现实情况中，业主的社区生活有时却并不能因此得到有效改善。

业委会运营五大难

《物业管理条例》作为第一部全国性的物业管理法规，仅对业主大会和业主委员会的职能作了简单的规定，并未明确规定其法律地位，导致业委会在组建、换届和运行过程中都存在较多问题，其中最突出的有五大难：

1.组建成立难

目前首次成立业委会必需满足以下两个条件之一：“1、物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总规划建筑面积百分之五十以上的和入住50%以上的住户。2、首套物业出售并交付使用入住30%的住户而费用已交付满二年的。”

成立的第一道难关，就是向全体业主宣传、告知业委会的组建和业主大会的召开，号召业主们积极投票。现在很多业主只是利用房产进行投资，小区长时间达不到入住率50%的条件；部分“超级小区”户数达到几千甚至几万户，即使按20%以上业主联名申请工作量也非常巨大。满足成立条件后还得经过筹备、选举、备案等步骤，对于业主参与度要求高且过程长，无疑又增加了业委会成立的阻力。

2.身份认证难

业委会到主管部门备案时，仅仅是把相关材料报送，主管部门接收备案材料后，在材料上批签：同意备案，却没有可以证明业委会成立的“身份证”。由于一些归小区全体业主所有的公共区域产生经营收益，使得业主委员会有了一定的经济收入支配权，当与其他部门发生经济往来时，需要提供业委会基本银行账户。但是，由于没有规范的业委会“身份证”，目前的居民小区业委会要开设账户几乎不可能。因此业委会委员不得不把相关经济或者存于个人账户上，或者挂靠到其它企业账户上，或者是现金保管，这都是违反相关财务管理规定的。

3.全员参与难

大多数业主一方面对维权意识非常敏感，但另一方面对公众事务缺乏热情，对业主大会、业委会的性质缺乏深刻了解，参与意识不强。严格的投票表决权规定又限制了一批长期住户的参与：因故不能行使表决权的业主，可以书面委托代理人。但是，被委托人必须出示委托人所拥有房产的房本原件、双方的身份证原件和书面委托。很多小区住户都并非购房业主，而想要长期持有业主的身份证原件几乎不可能，长期居住却不能对业委会的决策行使表决权，无疑再次打击了住户对有关业主事务的表决的热情。

4.业主监督难

业委会不是法人，目前并不具备法律主体资格，业委会成员不对业委会的行为承担最终责任，因此决策的正确性往往只能依赖业委会的人员素质，难以对业成员进行有效的程序性规定和制度约束。加之业委会运行的一系列规则，如协商规则、议事规则、利益均衡规则、纠纷调处规则等，均未能很好地建立完善起来，缺乏相应的监管机制来监督、指导。尤其是维修基金管理办法出台以后，其中规定可由业主大会授权业委会保管使用维修基金，在不受监督的情况下让业委会代为管理使用，可能导致腐败的滋生。

5.人员合理难

业委会成员需要很强的组织协调能力，监督和协助物业公司履行物业服务合同。但由于担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，导致业委会中普遍缺乏中青年成员，大部分由离退休老人担任，不少业委会变味成为了“老年人协会”。业委会工作涉及面广，复杂性绝不亚于这些老人退休以前的原工作岗位。让已退休、精力不足、本应颐养天年的老人去干比退休前更加繁杂的工作，显然勉为其难。

两会提案建议多

社区观察者们统计近三年的全国及各省市的两会有关提案，在这三十多份提案中，各地委员都对如何健全业委会制度，有效指导监管业委会运行献言献策。其中提及较多的建议有以下几点：

适当放宽业委会表决要求

可以适当降低小区成立业主委员会的标准和条件，让更多的小区能成立业主委员会，保障住户实现维权的权利。上海近年在社区中推行“掌上社区”软件，能为业主们提供电子选票、小区自治内容、便民服务、问卷调查等应用。有效地激发了业主们参与社区事务决策的积极性，同时业委会可将工作内容传达给每一位业主，更加公开透明。

明确业委会的法律地位

通过业主大会的明确授权、业主委员会议事规则、管理规约等厘清业主委员会的职能以及进行相关职务行为时的法律地位授权，从而为业主委员会的健康运作提供重要的法律保障。此外，房屋维修基金的使用、小区共有财产的管理也必须要有主体承接。

加强业委会职责监管

规范业主委员会的代理行为，强化业主委员会代表业主利益为业主服务的主体意识，实现业主委员会的职业化，完善业主委员会委员选举聘任制度，让业主委员会有权、有责、有利，实现业主内部权利责任的合理分配与均衡。

同时在成立业委会时，可以一并成立相应的业主监督委员会，其人员应包括街道、社区的专干及业主代表等，以此给业委会戴上“紧箍咒”，保障业主权益。

搭建交流平台促进相互理解

业主委员会和物业公司之间存在着严重的信息不对称问题。通过搭建物业和业主委员会的交流平台，让业主委员会明确物业的职责，从而让业主委员会的成员建立合理的服务预期，减少与物业的争端，构建相互理解的和谐社区。

同时可以构建业委间互相学习、互相交流和业务培训的阵地，促进业主自治健康发展，通过平台举行针对不同类型的小区、不同职务的业委会成员进行形式多样化、内容多种化的培训。

作为物业管理活动中维护全体业主利益的组织体，业委会已经成为调剂物业的一个沟通关键。业主方想要好的物业服务，让房屋增值升上一层楼；物业方想要在遵从市场化走势的前提下打造品牌，实现企业生态共赢。推动业委会健康发展，更好的让其参与民事活动，对于业主和物业企业双方都有着重要意义。

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