专家建议“业委会法人化”

一些业委会拒不公开账目，小区业主不仅维权成本高，且途径少。如何才能解决这个难题呢？记者采访了相关物业管理专家。

业主针对业委会自发维权？难度不小

记者采访中发现，尽管小区公共收益是属于全体业主的，业主拥有知情权，可很多业主并不知道自己是这笔钱的“主人”，又拥有哪些权利和义务。

昨日上午，记者在秦淮区光华路附近一小区看到，小区每栋楼有2部电梯，每部电梯内都设有广告牌。“你知道这些电梯广告的收入归业主所有吗？这些收益是否对业主公示过？”记者以同样的问题，随机采访了该小区10名业主，有8名业主均表示第一次听说电梯的广告费是属于业主的，但他们都没在小区里看到过公示。

两名知道电梯广告费等小区公共收益属于全体业主的业主则表示，自己只是小区里的一名普通业主，没有时间和精力持续关注小区公共收益的账目情况。

多位业内人士也告诉记者，一名普通小区业主要想从业委会那里讨要小区公共收益的知情权，不仅要有强烈的公益心，还要花费大量的时间和精力去投诉甚至打官司，难度不小。

业主大会制定小区规则需细致明确

如何改变部分业委会拒不公开账目的现状？南京市城市治理委员会公众委员、物业专家库成员王兴宏说，在现行法律法规框架下，首先业主大会在制定小区议事规则时，就要针对小区公共收益制定详细的管理规定。

例如，在制定共有资金管理规章中应明确，小区公共收益全部进入小区对公账户，而且查询密码对全体业主开放，业委会每半年将小区公共收益账目向全体业主公示一次，接受全体业主监督。

其次，要完善财务制度和印章管理制度。例如，在财务制度上应规定，业委会主任在使用小区公共收益时，只能有200元以下的签字权，500元以上需要业委会主任和两名副主任同意，2000元以上则要业委会过半成员同意，1万元以内需要业委会全体成员同意。超过1万元则需要开全体业主大会，小区2/3面积、2/3业主同意才能使用。

在印章制度上则要明确使用规范流程，让印章使用规范化，对使用印章进行分事项管理。例如，事务性的由业委会主任签字即可用印，有些事项需要有业委会的决议才能用印，有些事项需要经过相关业主或全体业主决定才能用印。

像管企业账务一样管理小区公共收益

针对同一个问题，市物业管理办公室行业监管科科长张汛石则建议：尝试“业主组织法人化”。

张汛石解释，所谓“业主组织法人化”，就是业委会登记注册为法人组织，就如同一个有限责任企业一样，需要有注册资金，有与有限责任相等值的抵押物。业委会经过小区业主选举承担治理小区的责任，保管业主的共有财产，两者就类似于股东大会和董事会的关系，全体业主成为小区实实在在的股东，业委会成为管理整个小区总资产的董事会和总经理。

业主组织法人化后，业委会成员将成为一种职业，可以从中获取报酬，“如果在业委会的管理下，小区公共收益越来越多，小区房产价值整体上实现升值，那么要给业委会一个获利分红的机制。”张汛石说，如果出现运营不善，那就由业委会个人通过抵押物来填补亏空。张汛石说，这样一来，小区公共收益与业委会个人的利益捆绑在了一起，可促使业委会尽心尽力地去管理好，尽职尽责。

“随着社会经济的发展，我市小区公共收益总量增长迅速，与之相对应的管理问题已经成为新的民生课题和社区治理课题，这亟待通过制度创新去解决。”张汛石说。