小区裙楼的一二层出租给了银行、证券等金融机构。

碧海湾小区正在安装封闭式管理设施。

有很长一段时间，小区业主只能从后门出入。

小区裙楼现处于出租状态。

　提起珠江新城的豪宅，大家的印象多是高大上的小区。然而，有一个望江豪宅小区却是以铁丝网做栅栏，排污管破裂散发着臭气无人管，垃圾桶堆放在小区园林一角，这是日前记者在珠江新城碧海湾小区看到的情景。近日，经过近10年的争取，法院判决要求发展商停止侵占公共区域和撤离，业主收回了部分公共区域的管理权。小区业委会负责人对记者表示，下一步将是进一步追讨涉及公共物业的业主权益。

　　与此同时，记者也采访了碧海湾的发展商负责人林先生。据他表示，公共区域物业管理权回收的判决并不涉及产权问题，这部分的出租收益理应是属于发展商的。业主和发展商双方可谓各执一词。

　　专题文/图：广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　记者在碧海湾小区采访见到，小区正在进行一系列的施工。面带笑意的业主们告诉记者，小区的门禁要进行升级、小区要封闭式管理、南侧绿地停车场将恢复成绿地、要建老人和儿童活动区域……

　　小区公共区域到底谁属？

　　对于小区业主而言，自然觉得小区绿地、保安亭、风机房等部位应该是属于业主的。

　　但发展商表示，小区自开发建设到出售交付使用至今已十几年，均分别设有商业和住宅区域，出入口也不同。这是建设开发单位依法规划设计申报并获行政许可、确权和售楼交付使用十几年的现状。南侧空地（商铺门店门前空地）与住宅区域没有任何关联和相干，也不会对住宅物业的居住、使用产生任何影响。小区北侧保安亭、南侧空地、 负一层负二层高压配电房、变压房、风机房等，发展商作为小区的投资开发建设人应该是权属人。

　　法院判决：归业主所有

　　那么没有计入公摊的公共区域究竟算谁的？2014年，小区以物管公司名义向发展商提起诉讼，要求发展商停止侵占小区北侧保安亭、南侧空地、 负一层负二层高压配电房、变压房等房屋及31楼排风机房等公共物业，维护小区管理权。2016年11月一审胜诉，发展商提起上诉。2017年8月二审胜诉。4月，天河区法院在物管的协助下强制执行完毕，出具相关结案文件。部分公共区域回收到业主的怀抱，碧海湾南面正门恢复通行。

　　法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

　　过往收益能追讨吗？

　　碧海湾南侧绿地被改为停车场，以业委会提供的数据，44个车位每个月保600元算，10年出租期涉及的租金达数百万元，这些可以被业主追回吗？

　　对此，广东绥爰律师事务所的柳律师对记者表示，从法律上来说应该是可以的。绿地属于全体业主，其上产生的收益也应属于全体业主，业主可以要求返还。据悉，目前小区正对这部分收益提起诉讼。柳律师表示，权属确定了，追讨钱财收益会相对容易。

　　裙楼租金归谁 关键看产权

　　小区公共物业的收益通常来源于广告位、车位出租。据小区业委会主任范先生介绍，作为珠江新城最早的一批豪宅，2000~2004年销售期间，碧海湾望江的位置、气派的入户大堂、宽敞的绿化架空设计，打动了不少人。

　　2002年7月，小区规划调整。2005年，规划局使用与规划不同的竣工图纸进行验收备案，但同时要求开发商出具保证书，承诺由规划与图纸不一导致的后果由开发商承担。2009年，开发商将原小区大堂、会所、架空层改为了办公用房，并出租给银行、证券等金融机构，封堵了小区正门，小区的一半绿地改为停车场。

　　根据业委会拿到的备案商业裙楼租赁合同复印件看到，租期从2008年12月到2018年12月共十年，目前月租金达100多万元，这样算起来，这些年此部分租金可能过亿元。

　　发展商负责人林先生对记者表示，早期珠江新城很多商业规划都做了调整，碧海湾的商业裙楼部分是经过了规划验收的，只要规划验收通过就可以办理产权。目前是因为成本以及各方面因素的考虑，暂未办理产权的相关手续，但并不意味着产权归属有变化。此次物业管理权回收的判决也是不涉及产权问题的，这部分的出租收益每月达过百万元，自然是属于发展商的。

　　据法律人士分析，租金收益到底归谁，需待该裙楼部分的产权归属完全清晰后才能下定论。

　　采访手记

　　走正路，有耐心

　　记者采访中见过不少小区的业委会主任，而碧海湾的业委会主任范先生，感觉出人意料的年轻，但他一开口，沧桑感扑面而来，“我从一个还什么都不太懂的二十几岁小伙子就参与，现在已经三十几了，终于看到小区业主的权益收回来一些。”

　　碧海湾小区物业管理采用的是酬金制，物管费每平方米2.8元，业委会的成立开始于小区物管费要涨价。范先生告诉记者，有效的监督和管理，让小区十多年来一直维持着2.8元/m2的物管费，尽管不少公共物业被侵占，但小区物管费盈余仍能达到200万元，可以用于小区环境的改善，可以聘请律师维护小区的权益。

　　经历了三届业委会，范先生说，最深刻的经验是，要走正规的渠道，使用正确的方法，在等待各种程序和回函中，耐心是最重要的。

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