据统计，截至2017年底，全市住宅小区总数12937个，总建筑面积约7.34亿平方米，其中9074个小区成立了业主大会，占符合成立条件住宅小区总数的94.2%，

 

    业委会换届怎么选举？维修基金该如何动用？这些物业管理中的矛盾、纠纷依然困扰着很多小区。

 

    今天，市十五届人大常委会第五次会议听取了关于《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》的说明并解读，听取审议意见报告。

 

与物业有利害关系的不得入选业委会

 

    业委会是业主自治的关键。部分小区面临业主大会组建难、决策难、执行难的问题，围绕业委会履职、换届改选等方面产生的纠纷仍占比较高。为此，《修正案（草案）》细化了从业委会组建到换届的全过程运作规范。一是解决小型小区业委会成立难问题，明确1万平方米以下的小区业委会人数下限从5人调整为3人；二是完善担任业委会委员的条件，增加了与物业服务企业存在利害关系的业主不得担任业委会委员的规定；三是建立业委会培训制度，将培训记录作为业委会备案要件；四是对业委会的换届改选、补选、会议制度等作了更为细化的规定，确保业委会能够正常运转。五是明确了业委会委员在违反任职条件、无法正常履职等情形下，其委员资格终止。

 

小区物业收费标准有了说法

 

    物业服务质量和物业服务收费是物业管理中的难点和热点。一直以来困扰着业主和物业服务企业。国家发改委于2014年12月发文，放开了非保障性住宅小区的物业服务收费，实行市场调节价。但由于缺乏可供参考的物业服务标准和价格信息，导致业主和物业服务企业协商困难。

 

    因此，《修正案（草案）》明确市房管部门应当定期发布住宅物业服务标准和定额；同时要求物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。

 

    此外，为了使业主和物业服务企业更为顺畅地协商收费标准，《修正案（草案）》还规定，实行包干制的物业服务企业在调价前，应当经审计的物业服务费用收支情况，向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公布。

 

小区登广告须经业主大会同意

 

    实践中，小区停车、广告等利用共用部分产生的公共利益，存在账目不透明、公布不及时、不按规定比例补充专项维修资金等情况。

 

    《修正案（草案）》进一步完善了公共收益相关管理制度:首先，要求利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，必须经业主大会或者相关业主同意；其次，明确公共收益应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于50%，并单独列账。最后，规定公共收益的收支应当审价、审计，按季度公布，同时，对违法挪用的情形设定了罚则。

 

业主大会成立前，停车位租赁价格不得擅自调整

 

    小区停车位矛盾一方面是由于停车资源先天不足，导致供需紧张。《修正案（草案）》从公平分配停车资源角度出发，规定停车位少于或者等于房屋套数的，一户只能购买一个车位；同时还规定由街镇牵头，组织小区周边的商业、道路停车资源实现错时利用。

 

    小区停车矛盾的另一方面是由于国家放开小区停车价格后，开发商大幅提高产权车位租赁价格。草案从价格源头入手，规定前期物业服务合同中应当对产权车位的租赁价格予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房管部门备案。此外，要求市物业管理行业协会发布停车收费标准的价格监测信息，供业主和开发商参考。

 

物业“养老金”拟分期交纳筹集

 

    住宅专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金，是物业的“养老金”。随着住宅使用年限增长，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升，专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露，续筹难的矛盾日益凸显。

    《修正案（草案）》完善了专项维修资金续筹机制，对业主大会未在九十日内作出决定的，明确了采用分期交纳筹集方式，按建筑面积成本价千分之二的标准逐月交纳，同时，针对业主经催告后仍不交纳专项维修资金的情形，规定业委会可以依法起诉业主。此外，对外墙脱落、电梯故障等紧急维修情况下专项维修资金列支渠道不畅问题，在原有规定基础上作了完善；业委会未在七日内通过紧急维修更新方案的，由政府组织先行修缮；修缮费用经审价后，凭区房管部门出具的支取通知和中介机构的审价报告，在专项维修资金中列支。

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