业委会是小区选聘物业不可或缺的一个部门，但也仅仅作为辅助者，因为全体业主才是决定小区是否更换和引进物业的决策者。近日，某小区就出现了“越俎代庖”的事件，大家很满意的物业公司突然贴出公告要退出小区管理，原来业委会已经选聘好了新的物业公司进驻。但是多数业主对此毫不知情，新物业也并非业主选出。

　　市民求助

　　老物业要走新物业进驻 多数业主毫不知情

　　市民张先生是天保某小区的业主，他告诉记者，近期大家得到通知，小区现有的物业将被换掉。“现有的物业在服务期间，小区环境得到明显改善，邻里关系也更加和谐，物业的服务让业主十分满意。”张先生表示，这么好的物业即将被换掉，让业主很是痛心，然而更换物业、引进新物业一事是业委会擅自做主的，大家毫不知情。“我们共有五百多户签名，都是不知情的业主。”张先生说，大家都认为业主有选聘物业的权利，业委会这样的做法不合规。

　　随后记者从该小区物业处了解到，由于近年来物业经营小区时存在亏损情况，打算调整物业费，这个决定也得到了多数业主的支持，但就在物业打算将新价格和相关明细公布时，却发现业委会已经贴出了小区公开选聘物业公司的通知。最终现有的物业没有入选，其他三家物业入选。

　　疑问1

　　业委会是否有权擅自解聘现有物业？

　　律师解答:天津君荐律师事务所赵治国律师表示，根据《天津市物业管理条例》的相关规定，审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业，这项工作应该有业主大会决定。业主大会绝不代表业主委员会，而是全体业主在内。因此业委会并没有擅自解聘或者招聘物业的权利。而是应该先召开业主大会，由业主决定是否解聘现有物业，“这其中程序很多，包括挨家挨户投票，还需要居委会等部门监督等。”赵律师表示，后续还需要贴出公示，将投票结果公布，因此这是一个系列的过程，是需要按照程序来走的，并不是业委会简单决定是否解聘物业。

　　《物业管理条例》第十一条第四款规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，该规定为行政法规的效力性强制规定。另外根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。张先生所反映的事件中，小区业委会在未经业主大会表决通过的前提下，不再聘用老物业，选聘新的物业服务企业，违反了行政法规的效力性强制规定。由此可推断，如果新的物业已经引入，并且与业委会签署了相关协议，那么由于业委会违规在先，新物业公司与业委会签订的物业服务合同也是无效的，不具备法律效力。

　　疑问2

　　如果张先生所在小区现在要选聘新物业，应该怎么办？

　　律师解答：赵律师表示，根据相关规定，业主大会有履行“选聘、解聘物业管理企业”的职责，此外《物权法》七十六条也明确“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定。即应召开业主大会，经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业委会虽然是牵头者，但是必须建立在为全体业主服务的基础上，因此选聘物业，业委会可以根据业主的需求，在得到业主同意的情况下，代为选出几家合适的物业企业备选，然后进行投票，由全体业主决定哪家企业中标，在投票结束后还要将结果公示在小区内，最后由物业公司与新物业签署服务合同。另外，新老物业交替也需要一段时间。

　　疑问3

　　该事件中物业决定上涨物业费也是其与业委会矛盾的源头之一，那么物业费上涨到底谁说了算？

　　律师解答：赵律师表示，业主才是真正有权决定物业费是否上调的人。根据《物权法》第76条的规定，物业服务收费标准是有等级划分的，包括门岗人数、巡逻人数、服装、安全、清洁卫生、绿化面积、甚至连每天垃圾清扫几次都有严格要求，达到相应的标准才能进行对应层次的收费。所以要想变更物业费，必须经占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，即“双过半”表决同意后才可以上涨。所以说，经对照标准考核以后，小区没有达到上涨物业费的标准，双过半业主没有同意涨价的话，涨价通知就是无效的，业主可以拒绝强制收费。如果超过半数业主同意涨价，那么业委会也无权擅自做出决定。