“业主大会和业委会不是‘法人’，不能行使民事权利，这就相当于我们的‘甲方’发挥不出作用。”深圳市住建局物业监管处调研员刘政说。日前，罗湖区人大召开物管改革调研总结大会，来自深圳市、罗湖区的两级人大代表，以及市人大城建环资委、市区两级住建部门、民政部门的代表，与罗湖的街道、社区工作站、小区物业公司、业委会、业主代表，以及法律专业人士一起，深入交流。

　　 与会者达成了一致意见：要改变目前物业管理矛盾重重的现状，让业主大会拥有独立的法律地位，可以真正行使民事权利，是打破僵局的关键所在。“本来业主的权利应该给回业主。业主能够自治，就不用政府了。只要把钱控制在我口袋里，其他不用监督。如果给我们业主大会一个法律地位的话，就可以开设账号，自己管钱，只要钱在自己账号里，我再请谁，谁就听我的。”金杜律师事务所律师刘长森说。

　　 起因

　　 为“绕不过去的改革”提供一手信息

　　 八小时以内，每个人在岗位上有各种身份。但是，八小时以外只有一个身份——业主。物业管理是社会的根基。这是物管部门一名工作人员的看法。

　　 罗湖与物业管理的缘分很深。

　　 毗邻香港，借鉴香港经验，内地第一个物业服务企业——深圳市物业管理有限公司，内地第一个业主委员会——万科天景花园业主委员会，就诞生在罗湖。

　　 1994年6月，深圳市颁布了中国内地第一部物业管理地方法规，并于1999年和2007年先后两次对该法规进行了修订。现行物业管理条例自2008年起实施。随着经济的发展，这个条例产生时的土壤和条件都发生了变化。近年来，各类物管纠纷和矛盾高发。

　　 2012年，罗湖区物业管理类投诉1915件，高居各类信访案件数首位。“基层纠纷五成以上是物业纠份。”罗湖区人大常委会常务副主任黄瑞儒说，物业管理改革是基层治理绕不过去的一道坎。

　　 2014年，罗湖正式启动物业管理改革工作，并于2015年纳入全区五大重点改革工作。2016年，罗湖被确定为广东省物业管理改革试点区。

　　 基于此，罗湖区人大常委会于4月中旬至6月上旬，组织市、区人大代表对罗湖区物业管理改革工作进行了调研。调研组以有无物业管理公司、有无业主委员会为划分，选取分布在全区10个街道的12个不同类别的有代表性、具有调研价值的商住两用楼宇、纯住宅小区、老旧住宅区等物业改革试点小区进行调研。通过摸底调查、恳谈会等形式了解情况。在调研的基础上，罗湖区人大财经工委拿出了一份详尽的调研报告。

　　 调研

　　 当前物业管理存在五大问题

　　 这份调研报告指出，当前物管存在五大问题。

　　 首当其冲是法规滞后。现行的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）存在的问题主要是：对成立业主委员会设置的门槛过高。《条例》规定召开业主大会会议选举业主委员会必须得到“物业建筑面积过半”的业主和“占全体业主人数过半”的业主同意后，选举方有效。由于深圳流动人口数量大，很多物业用于出租，“双过半”的参会比例如不能实现，容易导致业主委员会选举难产。此外，《条例》对物业管理费合理上涨的实现方式不尽合理，缺乏操作性。一些实施细则也模糊不清，比如对于业主委员会候选人资格认定为“遵纪守法”，那么交通违章、乱搭建算不算不“遵纪守法”？

　　 其次，政府的指导、监管机制不完善，基层管理权责不对等。作为基层的执行机构，无论街道办还是社区工作站，对业委会不作为、侵占公共利益等情况，只能通过函督促或组织约谈等手段进行监督，力度有限。对于建设单位和物管的监督也同样如此。

　　 第三，政府以量化指标考核街道办的物管改革推进进展，造成辖区业委会选举出现重成立轻管理的现象。

　　 第四，小区业主拒交、欠交物管费的现象很常见，部分老旧住宅区甚至只有40%的收缴率。如果业主不支付物业管理费、不交纳物业专项维修资金、拒绝承担小区有关分摊费用，目前的诉讼流程长、成本较高，让物管选择降低服务质量的方式来应对。物业专项维修资金的收缴、管理和使用也存在同样的困难。最终，各种矛盾又被抛向政府。“社区物业管理纠纷占了社区工作站信访案件的50%以上”。

　　 最后，业主大会不能登记为法人，不能行使民事权利，在开发商、物管公司、小区业主等多方博奕时，不能很好发挥作用，还为业主自治带来诸多困难。

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