首义路街长湖社区业委会组织开展学雷锋志愿服务活动
武汉市武昌区坚持以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为指导，以推进“红色引擎工程”为主导，以建设基层服务型党组织为主线，以服务群众为目的，强化街道、社区党组织对业主委员会（以下简称业委会）组建、履职的指导和监督，推进业委会党组织建设，推动党的基层组织纵向到底互联互通互动、横向到边共建共享共用，不断完善基层社会治理体系，整体提升基层社会治理水平。

一、背景与起因

业委会是由业主大会依法选举产生的，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业委会履职能力的强弱直接影响到住宅小区的和谐稳定。

近几年来武昌区新交付的住宅小区体量不断增长，业委会的数量不断增加，全区90%以上的物业住宅小区成立了业委会。但因开发建设单位遗留问题、物业企业服务问题、业主自治管理问题、小区违规违章行为监管以及业委会在履职中存在着工作组织不力、决策透明度不高等问题，住宅小区投诉、纠纷逐年攀升，导致居民对业委会的工作不满意，认为业委会履职不力，经常投诉要求更换业委会。如何使业委会发挥好服务业主的作用，促进小区和谐稳定，提升人民群众的获得感、幸福感，给当地区委、区政府创新社会治理的工作提出了更高的要求，加强业委会建设，提高业委会履职能力刻不容缓。

二、做法与经过

针对住宅小区日益凸显各类问题，武昌区委、区政府主动研判，主动作为，有针对性的制定措施，完善机制，通过打造“红色业委会”的策略，化解物业住宅小区各类矛盾纠纷，为社区的建设发展营造和谐的氛围。

（一）加强业委会党组织建设，强化“红色引领”

一是建立业委会党组织。业委会成立后，街道党工委和社区党组织及时督导帮助业委会组建党组织。其中，党组织关系在社区的正式党员达到3名（含3名）以上的，成立党支部；党组织关系在社区的党员人数不足3名的，与社区辖区内邻近的其他业委会党员组建联合党支部，或作为委员参与网格党支部组建；有3名以上党员组织关系不在社区的正式党员的，成立业委会临时党组织。通过开放式党组织活动等方式，把物业企业、业委会党员纳入社区党组织管理，扩大党组织和党的工作“两个覆盖”。

二是实行“双向进入、交叉任职”。街道、社区党组织结合实际，推荐符合条件的社区“两委”成员、网格员、网格党支部书记、“三长三员”（门栋长、小组长、中心户长；保洁员、治安员、网格员）等，参选业委会委员。推荐熟悉物业相关法律法规的社区“两委”成员兼任物业服务企业义务质量总监，推荐业委会中的党员担任社区区域化党组织成员，积极推动符合条件的社区党组织书记、副书记和居委会主任通过法定选举程序兼任业委会主任，挑选优秀的业委会主任担任社区居委会兼职委员，促进物业管理有序推动。

三是发挥业委会党组织作用。加大宣传服务力度，利用主题党日、红色教育、民俗节庆、文体娱乐、道德论坛等服务活动，积极宣传党的路线方针政策，把上级党组织的决定和决议落实到物业服务区域。严格落实党的各项制度，加强业委会中党员教育管理工作，积极发挥其先锋模范作用，不断提高业委会党组织的凝聚力、战斗力、号召力。健全工作运行体制和机制，推动形成以街道、社区党组织为核心，社区居委会、业委会、物业服务企业“三方联动”的基层社会治理新格局。

（二）加强业委会组建管理，遴选“红色先锋”

一是强化组织保障。区民政、房管部门和街道组成联合组建领导组，开展调查摸底，确定符合条件待组建业委会和期满未换届的物业管理区域名单，明确组建和换届工作任务，制定业委会组建和换届方案，明确具体操作步骤和工作进度安排。成立由街道分管民生领导任组长，所在社区党组织书记任副组长，按50%的比例挑选优秀业主代表担任筹备组成员。筹备组成立后，发布公告，公示成员名单和工作职责，并起草业主大会议事规则、业委会工作规则、管理规约等，采取购买服务的方式聘请第三方机构进行制度完善。

二是遴选优秀候选人。积极发挥街道、社区党组织优势，采取社区“两委”推荐、10名以上业主联名推荐与业主个人自荐相结合的方式，推荐业委会委员候选人初步人选。严把业委会人选关，切实把业主中符合资格条件的社区“两委”成员、“三长三员”、机关企事业单位在职党员、优秀志愿者等，推荐为候选人，且党员比例不低于60%。结合武汉市实施的“百万大学生留汉创业就业计划”，招聘大学毕业生特别是党员大学生到业委会任业委会秘书，提高业委会服务业主的水平。

三是加大候选人审核力度。街道党工委和筹备组负责会同街组织、纪检、民政、房管、信访等部门，对业委会候选人初步人选进行资格把关，在广泛听取社区“两委”成员、“三长三员”、党员和居民群众以及有关单位意见建议的基础上，与候选人逐一见面谈话，摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路，综合分析民主推荐、资格审查、谈话考察、走访调研等情况，确定正式候选人，并张榜公示。

（三）加强业委会运行管理，弹奏“红色音符”

一是健全管理机制。建立业委会成员任职、年度和专项培训制度，每半年组织业委会成员开展一次专题培训，提高业委会成员的履职能力。规范公共收益的使用和业委会工作经费的支出，建立业委会经费的审计制度，用制度来保障业主委员会的规范履职。建立例会制度，每季度至少召开一次例会，听取意见和建议，分析物业服务合同履行情况，讨论安排业委会工作等；每年至少召开一次业主大会或网络业主大会，总结本年度工作，安排下年度工作。建立考评机制，每半年由街道党工委指导社区党组织对业务会履职情况进行考评，并将考评情况进行通报。

二是强化指导监督。社区“两委”定期对业委会工作情况和重大事项公示情况进行督促检查，对业主提出的疑难问题，及时督促业委会作出答复。加大监督力度，将业委会成员的违规行为和业主恶意拒缴物业费、拒不续筹维修资金等不良行为信息纳入个人征信体系。加大对维修资金、公共收益资金收支情况公开的监督力度，街道纪委每年组织抽查15%的业委会的维修资金、公共收益资金收支情况和账目公布情况，对存在违法违规行为的，坚决予以惩处。

三是强化履职尽职。依据国务院颁发的《物权法》《物业管理办法》等法律条文，出台实施细则，规范业委会工作程序和范围。强化监督检查，对业委会作出的违反法律法规的决定，及时责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。物业服务区域出现弃管、失管情况，社区居委会及时跟进，与业委会共同制定应急过渡方案。业委会不能正常履职时，街道办事处、社区居委会组织召开业主大会会议，授权社区居委会代行业委会职责，及时组织召开业主大会会议选举新一届业委会。

三、成效与反响

打造“红色业委会”推动了基层党组织的建设，发挥了基层党组织的功能作用，为业委会的履职提供了重要的组织保障，履职能力不断提升。

（一）起到了连心桥的作用。通过建强红色业委会，业委会的职能作用得以充分发挥，业委会执行业主大会决定的事项时更加迅捷。通过加强业委会建设，业委会成员履职更加尽责，小区业主与业主之间的联系更加紧密，沟通更加顺畅，一些因房屋漏水、乱丢垃圾、噪音扰民、油烟污染、养狗、房屋装修等原因引起的矛盾，得到了及时解决，避免了问题的扩大和恶化，维护了小区的和谐氛围，赢得了业主们的称赞。

（二）维护了业主的合法权益。通过建强红色业委会，督促业委会和物业企业严格依照法律、法规以及管理规约，及时阻止侵害、消除危险、排除隐患。通过督促物业服务企业定期公布公共收益金和各项费用支出清单，特别是专项维修基金的使用清单，使广大业主清楚了解和掌握资金的去向，维护了广大业主的合法权益。通过监督和协助物业服务企业制定完善各类管理规章制度，履行物业服务合同，改善了小区环境，提升了物业服务质量，提高了居民生活的幸福指数。

（三）为业主解决了实际问题。通过建强红色业委会，业委会成员充分发挥了“红色细胞”的作用，积极与社区、物业服务企业沟通协调，开展“三方联动”工作，解决了小区停车难、用水难、物业费上涨难、安全监控难、房屋漏水维修难等问题，使小区的和谐氛围更加浓厚，业主居住的环境更加舒适温馨。通过与社区、物业服务企业共同开展红色教育、民俗节庆、文体娱乐、道德论坛、我爱我家等服务活动，业主之间的关系更加和谐，住宅小区的纠纷明显减少，居民爱家的意识显著增强，为创新社会治理工作的开展创造了一个和谐、稳定、积极向上的良好氛围。

四、启示与思考

城市物业管理水平事关城市发展质量、城市文明程度和基层社会稳定。做优物业管理服务，既是巩固党的执政基础的重要支撑，又是更好开展为民服务的重要抓手，还是完善社会治理体系的重要内容。

（一）打造“红色业委会”是促进社区和谐、社会稳定的重要保障。随着社会经济的快速发展、人们物质文化需求的日益增长、法律意识的不断增强，涉及物业管理方面的投诉、纠纷越来越多。建强红色业委会，可以有效解决各利益主体之间的矛盾纠纷，促进物业服务企业和业主之间、业主与业主之间的健康良性互动，增强社区的信任和合作，构建和谐的人际关系，从而把矛盾稳控在小区、化解在基层，维护社会的安全稳定。

（二）打造“红色业委会”是改善人居环境、提高居住质量的必然要求。当前，城市居民住房需求已进入单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。改善居住环境，提高居住质量，既需要提高住宅规划、设计和建设水平，也需要有良好的物业管理，创造安全舒适的居住环境。通过建强红色业委会，充分发挥业委会在物业管理工作中的监督、指导作用，引领广大业主发挥在物业管理中的主体地位作用，促使社区居委会、业委会、物业服务企业三者形成合力，共同推进小区治理，改善人民群众生活环境、提高居住质量。

（三）打造“红色业委会”是助推城市治理健康、持续发展的有效抓手。住宅小区作为城市管理的基本组成单元，是居民群众生活的基本场所，已成为社区公共事物管理、满足业主需求、精神文明建设和社区文化建设的主体阵地，与每一个家庭都紧密联系，与每一位居民息息相关。通过建强红色业委会，积极发挥业委会中党组织的作用、功能，可以构建居民群众参与社区治理的网络，提高居民群众参与社区公共事务的积极性，有效激发居民群众自组织、自治理和自发展，有利于社区治理工作的顺利开展。