一座城市的品质与实力

从各方面的细节可见

小区物业管理

正是其中之一

物业服务品质

影响着每一位居民的生活

管理没有苟且，城市才有诗和远方

管理没有苟且，小区才有和谐和安康

从细枝末节的量变积累

最终形成足以彰显城市品质与实力的质变动力
新闻动态

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昨天下午，我市召开物业服务品质提升工作会议，回顾总结前一阶段全市物业管理工作，部署下阶段工作任务，进一步落实责任，严格管理，提高我市物业工作规范化水平。副市长赵建国出席会议。

目前物业存在的问题

“三难三不到位”

三难：收费难、防违难、停车难
三不到位：物业管理条例贯彻不到位；行业监管不到位；社会管理不到位。
如何破解这些难题

提升我市物业服务品质

赵建国指出

一要迅速下移管理重心。迅速形成商住小区建设全过程监管机制，迅速形成小区物业管理全过程参与机制。

二要迅速引导居民自治。指导成立业主委员会，指导出台物管公约，建好业主委员会队伍，确保具备条件的小区业主委员会达到100%；社区也要主动组织业主委员会的建设，充分发挥业主委员会的作用。

三要迅速规范市场秩序。剔除不具备职业资格、职业素养的物业公司，严格把握准入门槛。

四要迅速化解难点问题。物业管理公司要切实履行自身责任，和属地政府、居委加强联系，共同面对难题。

五要迅速营造良好氛围。宣传物业管理法规、加强宣传；形成物业管理合力、执法检查、严格考核、社会监督；强化物业管理组织领导。
会上，市物价局、市住建局联合发布《关于进一步明确我市住宅小区物业服务收费行为规范的通知》，对我市目前社会反映的物业服务收费热点，重新明确了有关物业收费过程中的政策规定，让业主及物业遇到难题，有方法可依。

事关各方利益

小编整理了一下这份文件

列举了大家最关心的问题

快来看看吧！
物业服务收费的定价权限

《江苏省物业服务收费管理办法》第六条明确：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域内的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。保障性住户物业服务收费实行政府指导价。房改房、老旧住宅小区，实行物业管理或者由街道托管的，其物业服务收费实行政府指导价。

业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费由业主大会或者业委会决定，通过物业服务合同约定执行。

非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价。

这里面要注意的一个问题，就是业主大会成立后，人防车位和建设单位产权车位的租金依然实行政府指导价，而不是市场调节价。

普通住宅的界定范围

关于普通住宅的界定没有明确的法律界定，但是，法律规定，各地政府可根据当地实际进行明确。我市规定：住宅小区内的多层、高层住宅为普通住宅。另外采取排除法界定商用酒店公寓、独栋和联排别墅房、整幢楼为复式结构的住宅为非普通住宅。

目前普通住宅物业服务收费标准是多少

首先要了解物业服务收费有哪些收费项目：物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费和代办服务费。

目前物业公共服务费是实行三个等级收费标准：多层 1-3 级，基准价分别是 0.7 元、0.5 元和 0.25 元；高层 1-3 级基准价分别是 1 元、0.7 元和 0.45 元。物业服务企业可以根据实际在上述基准价的基础上最多上浮 20%，下浮不限。

小区内的汽车停放费标准是：室外小轿车50-80 元/辆，室内120-200 元/辆。室内的标准中包含 40%的停车管理服务费，60%的车位租金。

小区内非规划配建的道路停车位、公共场地停车位不得收费。经有关部门批准和小区业主大会或业主大会授权的业主委员会同意准予划定道路停车位、公共场地停车位并需要收费的，必须到物价部门报批后实施。

凡是收取的停车管理服务费都是归车辆管理服务人，凡是收取的车位租金归车位产权所有人（由物业服务企业代收），人防车位的汽车停放费收支根据相关规定执行。
关于物业服务企业和业主委托事项的合同管理问题

物业服务企业和业主是二个平等的民事主体，所有事项以合同约定为准。

房屋买卖时，要与开发商签订房屋买卖合同，并在合同中约定物业服务收费相关事项。房屋交付时，要签订物业服务委托合同，明确服务内容、服务标准、收费标准等。停车服务、特约服务、代办服务等等都要签订合同。

关于车辆停放收费的几个问题

（1）普通住宅前期车辆停放费，包括车辆管理服务费和租金全部实行政府指导价。成立业委会后，汽车停放费标准由业委会与物业服务企业协商确定，但是人防车位和建设单位产权的车位租金仍实行政府指导价管理。

（2）凡是进入小区进行军警应急、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取任何费用。

（3）对于外来车辆，可以实行换发通行证、进行登记等管理方式。

（4）对于小区内车多于车位数的，应当通过抽签摇号等公平方式确定，但每个业主只能申请一个车位。

（5）建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内的业主。车位不允许只卖不租。

（6）物业企业为实施对车辆的有效管理，采用门禁卡的，应当为每辆车免费发放一张通行卡，需要多办或者补办的，可以收取成本费。门禁系统的建设费、维护费用不得要求车主承担。

（7）车辆管理过程中的管理费用不得在住户的公共能耗费中重复摊销。

（8）住户车辆有特殊需要，比如冲电、应当签订特殊服务合同，实行用多少承担多少费用。
关于小区公共能耗费

（1）什么是小区内的公共能耗。是指物业管理区域内，住户共用的水电以及绿化养护费用，这部分平时要单独建帐，年终按实际支出和约定方式向受用人合理分摊。

（2）凡是应当由车辆管理支出或者应当记入物业公共服务成本或者由特定人支付的，不能再重复计算分摊。

（3）预收标准问题：已预收一年以上的小区，应按上年实际支出预收，新小区第一次预收公共能耗的，高层不得超过300元/户，多层不得超过 150 元/户。

（4）年底要结算公布，接受监督。

关于物业服务质量问题

物业服务企业应严格按照服务合同履行义务，也就是严格按照合同的等级服务内容和要求做好服务工作，不得降低服务质量，不得减少服务内容，不得提高收费标准。

会议建议广大住户，一方面对服务企业的服务行为进行监督，另一方面也要依据合同履行交费义务，有什么问题，可以通过协商调解或者通过法律渠道解决，不能动不动就不交物业费。物业和住户是合作方，应通过协商对话来处理问题，提高服务品位，享受优质服务带来的品质生活。

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