十多年来，广州小区新旧物管交接闹剧轮番上演，新旧物管为何无法“和平”交接？旧物管为何宁愿争得“头破血流”也不愿意退出小区？症结到底在哪？记者近日走访多方，尝试为市民梳理出背后的逻辑。

现状 小区为请走旧物管打10多场官司

　　新旧物管交接纠纷并不止麓湖御景小区一家。位于荔湾区逢源轩的业主告诉记者，为了请走旧物管，五年来他们一共打了18场官司，最终到了今年4月份，法院强制执行，才最终成功将旧物管“请”出小区。

　　小区业委会成员李姨告诉记者，由于不满意前期物管的服务质量，2012年4月业主们纷纷自发成立业委会。2013年1月份，业委会用问卷形式召开业主大会征集各业主意见：是否同意选聘、续聘、解聘物业管理服务公司。同年4月经业主大会双过半同意进行选聘物业公司。2014年9月，长建物业公司成为逢源轩新的物业管理有限公司。然而，旧物管康都物业管理公司却不愿意撤出小区。一场漫长的诉讼“拉锯战”就此打响。

　　根据法院的判决书显示，旧物管曾以业主大会通过的《议事规则》存在违法违规、业委会成立侵犯业主知情权、有“双过半”业主同意旧物管继续服务小区、旧物管未达到退出小区的法定条件等为由，在法庭上与业委会展开了多轮“攻防战”。今年1月份，在经历了多场诉讼官司之后，广州市中院作出判决，表示旧物管并没有证据推翻业委会与新物管签订的物业管理服务合同，在前期物业服务合同终止条件已经成立的情况下，旧物管仍主张继续管理、拒绝撤出小区并拒绝不移交小区物业管理权及管理用房及相关设施、资料等，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。今年4月份，荔湾区法院对旧物管进行强制执行，这场长达5年的新旧物管交接纠纷才最终告一段落。

　　然而这场纠纷还未彻底画上休止符。记者从业主方面了解到，该小区开发商再次起诉业委会，称会所、停车库、架空层等地归开发商所有。另一场新的诉讼纠纷又将展开。

反思 业委会工作有瑕疵或影响进程

　　逢源轩的经历无疑是广州新旧物业纠纷中多年以来一个具有参考讨论价值的典型案例。但同时也引起不少业主深思，难道小区每次更换物管都要如此漫长？

　　对此，一直关注广州小区物业管理发展的广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁也深感无奈。“逢源轩的案例我有接触过。”周活宁回忆，“我还记得小区业主们当时充满信心，希望通过司法途径和平更换物管，没想到这官司一打就是5年。”

　　周活宁指出，旧物管若不愿退出小区，在司法途径上其实有很多方法对业主提出质疑，例如指出业委会成立不合法、相关信息没有提前公示、业主在投票过程中存在瑕疵或作弊行为、旧物管合同期未满、业主欠费、交接程序还没完成等等。还有一些物管会引用物权法第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”由于前期物管大多是开发商旗下的公司，而开发商往往也是小区的业主，为了不让旧物管退出小区，开发商会以业主的身份，提出业委会做出的决议对业主产生伤害，向法院申请撤销权等等。

　　周活宁坦言，上述提到的假设情况不排除有的小区确实业委会或业主自身做得不足，但只要法院受理了案件，即便最终判定物管理亏，整个诉讼过程也会相当漫长。类似逢源轩的情况，物管方可以不同的理由提起诉讼，那时间就会更长。很多小区业主往往就会在期间丧失寻找新物管的信心。

说法 大量欠费问题 致旧物管不肯退出

　　很多业主不明白，为何旧物管就是不愿意撤出小区，难道真的是因为小区巨大的收益让他们不得不留下？其实未必只有这一方面的原因。

　　一位旗下分管着房地产、物管多个公司的开发商负责人向记者坦言，旧物管不愿退出小区其实有多方面的原因。其中最突出的是历史欠账难以收回。“住宅物业一般都是逐步交楼，物业公司管理范围越来越大，收的管理费才能逐步增加，所以物管公司起码是从初期阶段来看，是肯定亏损的。”

　　该负责人坦言，在楼盘还未满住的时候，开发商为了形象，会给物业补贴一些钱，那个时候的物业服务会比较好，但渐渐地楼盘住满了人，开发商不再给物业补贴了，物业公司主要收入靠的是管理费，还有一小部分的广告收益等，很难维持正常的服务质量。但贸然提出提价又会遭到小区业主的反感，只能降低物业服务质量。“物业的成本有60%-65%是人力费用，钱少了接下来肯定是裁员，例如清洁工以前一栋大楼两个人，现在是两栋大楼一个人。”卫生变差，业主马上就会感到区别，然后很多业主就不交管理费，物管就更加难以生存下去了。而且，由于广州的物业维修资金申请手续比较繁琐，需要得到双三分之二的业主同意才能拿到，但说服业主比较困难，遇到小区设施损坏需要紧急维修，物管往往是先垫资。所以当小区业主想更换物管时，由于还有大量欠费问题，物管旧账无法收回来，自然不肯轻易退出。

　　还有一个原因导致旧物管不愿退出是源于小区地下车库的收益问题。该负责人坦言，在广州，大部分小区地下车库的产权都是归属开发商，当小区更换物管时，作为停车场的收益者，开发商肯定不愿意让新物管去收钱。所以往往会出现明明新旧物管已经交接，但旧物管仍然占着车库管理权的尴尬局面。

　　该负责人表示，要解决这些症结，很多物管条例需要进一步细化，一方面对于不守法的物管要加大处理力度，另一方面，对于业主不缴纳物管费的行为也要进行约束，还要对目前物业管理费加价的机制进行完善。该负责人还建议，业主对于物业管理服务的观念应该要有所转变，起码心里应该要有一个量化的标准，因为无论旧物管还是新物管，所有物管公司所负担的成本其实都差不多，如果还是单纯以物管费的高低来选择新物业，那么最终只会再次走入死胡同。