南京市天润城八街区中心花园改造前后对比

“高科技零能耗、毗邻明城墙、有山有水......”

10年前，南京市锋尚国际公寓（以下简称“锋尚”）交付时，是以该市首个科技豪宅的面目亮相的，每平方米高达10元的物业加能耗费也引起一阵惊呼，尽显豪宅“范儿”。要知道，当时南京市小区普遍的物业费都在每平米1元左右。

高昂的物业费，是否带来了满意的服务呢？

眼下，锋尚国际公寓的业主委员会正在做的一件“大事”，就是要将小区物业公司“炒鱿鱼”。

答案不言自明。

业主与物业公司之间的矛盾，已是老生常谈，却又痼疾难医。日前，人民网先后走访了南京十多个小区调查发现：南京市相关部门正在探索充实基层物业管理力量、打造业主议事系统等，希望以此来化解业主和物业公司矛盾、推动和谐社区建设。业主参与小区事务的意识日渐增强，一些小区业委会在科学规范化运作方面颇有心得，也收到了不错的效果。

业主自治，没有选择的选择

南京锋尚小区萌生业主自治的想法，可以追溯至一年多前。

2016年5月9日下午，一次突如其来的停电直接让这个拥有复杂智能系统的小区陷入瘫痪。而停电的原因，竟然是小区物业公司拖欠电费高达116万元，导致公共用电被南京供电公司切断。

停电风波之后，小区选聘了另一家物业公司，但新物业的服务离业主的要求仍然相去甚远，于是，不依靠社会上已有的物业公司，完全由业主自治的想法诞生了。具体做法是由小区业委会牵头成立一家物业公司，业委会与之签订物业服务合同。目前，小区已经召开了由业委会、每栋楼楼长及部分业主代表参加的会议，下一步将征求每一户业主的意见。

在该小区业委会副主任丁韶华看来，锋尚有可能自治成功的基本条件在于，业主素质较高，小区不大，沟通相对顺畅。此外，2016年，该业委会经过中国人民银行南京分行的批准设立了银行账户，小区物业费、能耗费都打到业委会的账户上。“更重要的是，我们有制度建设。”他说，该小区业委会是按照现代公司治理的理念对小区进行自治管理的，业主大会相当于股东大会，业委会相当于董事会。同时，每栋楼选出楼代表组成监事会对业委会进行监督，而物业公司相当于执行层、管理层。

南京市住房保障和房产局物业管理处曾做过这样一个词频统计：国家层面的物权法和相关条例关注更多的是“物业服务企业”、“物业主管部门”，而到了江苏省及南京市一级的物业管理办法，“街道”、“业主自治组织”等词汇的使用频率明显提升。

为探索规范业主自治管理的模式，今年5月，南京开设了首期规模较大的业主讲坛。“这是南京第一次举办如此规模的业主培训，我们还会持续关注推动这个事情。”南京市住房保障和房产局物业管理处负责人介绍，行业管理部门正在研究引入培育民非组织，规范和引导业委会（管委会）自治。

打破“怪圈”，须兼顾多方利益

业主自治，还处在摸索阶段。大多数小区，仍然还要与物业公司打交道。

“收费难”是各物业公司普遍头疼的问题，而“对服务不满意”又是大部分业主不缴物业费的主要原因。这一矛盾往往陷入“先有鸡还是先有蛋”的怪圈。但在南京市浦口区天润城小区的九、十街区，这对“冤家”之间却多了一份互相理解和宽容，无论是选聘新物业，还是新老物业的交接，这里进行得都挺顺利。

和很多小区一样，因为不满物业的服务，天润城九、十街区的业主与原先的物管公司矛盾也不少。该小区业委会主任钱晶回忆，2013年成立业委会时，他们并没有马上换物业，而是帮助老物业一起追缴了业主拖欠的400多万元物业费。遗憾地是，虽然追收了400多万元物业费，但因为物业公司本身的情况，之后的2年时间内，物业还是无法提供符合业主要求的服务。钱晶说，业委会对老物业做到仁至义尽，才开始选新物业，也赢得老物业的理解，因此交接过程很顺利。

在选聘新物业的流程上，九、十街区业委会也有不少创新。钱晶介绍，选聘过程中有两个小组，一个负责发布选聘公告等事务，另外一个是评审小组。而这个评审小组是该小区的一大特色，它由区房产局、街道物业科、社区、业主和业委会五方人员组成。几家候选物业公司的项目经理现场答辩并阐述管理方案，评审小组负责现场打分。

那么，如何保证评审小组公正透明呢？九、十街区业委会又组织了约300位业主，在另一个会场与评审小组同时打分，评审过程全程录像。

业委会三难：成立难，运行难，监管难

据南京市住房保障和房产局物业管理处统计，该市目前共有4000多个小区，其中成立业主委员会的仅有800多个，占比不到30%，且不少是因为对物业服务不满而作为维权派诞生的。

业委会的成立难、运行难至今仍困扰着不少小区。但业委会成立之后的监管难，同样面临制度的空白。

若不是3年前小区公示栏里一张写着“因小区维修改造需要动用447万元公共维修资金”的告示，李伟（化名）仍然过着下班就宅在家、不知对门邻居是谁的日子。他家住在南京市鼓楼区中央门街道天正湖滨小区。

“这个数目令人难以接受，我们小区2008年交付，一共就1000多万元公共维修资金，这笔钱要用70年的，现在才6年时间就要用三分之一。”他不无愤怒地说。

一下子要动用447万元巨额维修资金，在天正湖滨小区一石激起千层浪，打破原先看似平静的“水面”，包括李伟在内的众多业主第一次认真地关注起业主委员会。“部分业主为此事去找业委会询问情况，业委会成员说已经和街道相关部门走过流程了。于是，我们一些邻居又去找街道，他们拿出了业务会提交的材料，其中包括业主的签名。”该小区一位不愿意透露姓名的业主说，当时在场的几位业主对签名根本不知情，但他们的名字依然在材料上。

2016年6月初，天正湖滨小区几名业主拿着“罢免天正湖滨小区业委会全体成员”的表格，挨家挨户上门进行登记签名。拿着签名，业主代表将业委会告上法庭，2017年6月，法院二审结果判决业委会败诉。业主代表要求业委会解散，但是对方不同意。“我们找街道帮助解决，但街道认为业委会是自治组织，他们也无权干涉。”上述不愿透露姓名的业主反映。

如今，法院审判结果公布已有两月，但天正湖滨小区现业委会仍不同意解散。“还僵持着呢。”李伟（化名）无奈地说。

“沉默的大多数和关键少数是业主自治组织普遍存在的问题。”一位不愿意透露姓名的业内人士认为，业主与物业及业委会的矛盾高发，主要原因在于大多数业主对共同管理权的漠视和忽视，因此大量纠纷其实是前期运作不规范造成的。

南京市住房保障和房产局物业管理处负责人建议，国家应从立法层面尽快明确业委会的性质和定位。“工作中，我们找相应的法律法规，但有时发现业委会有诉讼主体地位，有时又没有，这是我们很大的一个困惑。”他说。

那么，基层政府在物业管理和业主自治组织的运作上扮演什么角色？

《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》都有类似规定，街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

然而，街道往往面临人财物配置不够、专业知识不够的尴尬，当这个有指导监督协助职能的“老师 ”都不懂，怎么能指望学生做得好呢？

在南京市房产局物业管理2017年的工作计划表上，已经将完善管理体制纳入议程，并提出要研究制定并出台街道、社区物业管理机构、人员配置标准，充实一线管理力量，推动基层管理队伍硬件、软件建设。“目前看，基层物业管理相对薄弱。其实，在基层充实物业管理力量，对基层建设有正向作用，并不是包袱。”有关负责人还介绍，南京正在推进智慧物业信息平台建设，建立线上的业主议事系统、物业管理基础信息平台等。

“我们还在探索开展小区物业管理与社区建设、社区党建深度融合。”市房产局相关处室负责人说，我们去外地调研过，有几个城市也和我们不约而同地想到这点，物业管理和业主自治都是社区综合治理的一部分，它关乎固本强基、社会稳定和老百姓的幸福感。


“很多业主一开始对评审小组的五方代表存有质疑，担心他们不能代表业主利益。但最终投票结果显示，双方评分结果是一致的。”钱晶至今难忘那一幕：投票结果一出，整个小区沸腾了。不仅因为选出了业主心中的物业公司，也让小区业主对评审小组的信任度大大加深。

新老物业的顺利交接让这个小区成为浦口区的明星小区。今年，该小区获得浦口区自治组织二等奖，奖金3万元，是唯一一个以小区业委会面目出现的获奖组织，这笔奖金业委会将用于小区基础设施改造。另外，南京市已经准备将该小区选聘物业的流程作为样本在全市推广。 

业主委员会，仅有热情还不够

业主委员会在小区治理中扮演着重要的角色，但从法律层面，业主委员会仅仅是一个民间自治组织，作为与否，好坏与否，在某种程度上仍然取决于业委会成员个人的责任心和热情。

曹培华是南京市天润城八街区的业委会主任，在他看来，业委会为业主谋福利，不是送一桶油或一袋米，而是把小区基础设施维护保养好，让业主的房产能够保值增值。他所在的业委会就用很少的钱将小区消防设施进行了彻底改造。

维修资金和公共收益是不少业主关心但是鲜有机会能了解到的。“我刚当选为业委会主任时，就到浦口区房产局查询维修资金，并立即将这笔1197万元的维修资金申请定存，按照三年期定存4.8%的年利息，一年就有近60万元利息。而之前这笔钱在房产局按照零存保管，每年只有20多万元利息。 ”曹培华说，这样小区日常的维修就不需要动用维修资金，利息就足够了。

小区电梯广告等公共收益，c的业主也实实在在享受到了。这两年，天润城八街区内新建了凉亭、儿童乐园、健身休闲广场等，绿化也进行了改造。而这些没有动用一分钱的维修资金，而是使用了小区公共收益。

而南京金陵名人居小区业委会则因为从开发商那儿争取到小区一半人防车位的所有权在该市颇有名气。据小区业委会主任李俊介绍，人防车位的收益拿到手后，业委会随即召开业主大会，将这笔资金抵扣物业费，因此业委会在业主心中的地位颇高。

谈到业委会工作时，年届五十的曹培华感慨，光有热情还不够，要有大局观、责任感、社会阅历和沟通协调的能力。

下载业委会app快速成立业主委员会
下载业委会app开通业主委员会办公