浦东新区北蔡镇绿川家园小区建于2002年，有8幢多层住宅楼，228户住户。“多年来，物业公司管理水平不高，房屋失修，许多居民拒绝支付物业费，收缴率为35%左右。”小区业委会主任裘爱花介绍道，2014年，物业公司提出将物业费从每平方米0.7元涨到1元。沟通未果，2014年10月合同期满，物业公司直接抛盘走人。

“迷你型”小区自治破困境

物业公司合同期满直接抛盘走人，之后没有物业公司愿意接盘。小区“开门N件事”，哪个环节出问题都会影响居民的生活。经征询表决，80%以上的业主同意采用居民自治的方式，自主管理物业。为了让小区正常运转，业主自治管理物业设财务、绿化保洁、停车管理、治安和保修5个小组，各小组负责人由业委会成员担任。业委会委员中有人曾当过外企的财务总监，自告奋勇为小区“算账”。经过测算，减少物业公司管理费用，再通过加强停车管理等，甚至可以降低物业费。

陆续“罢工”的路灯换上了新灯，原来随意进出的车辆如今有了门禁系统来统一管理，道路重新拓宽、画好停车线，车辆不再杂乱无章……试运行后，小区管理井然有序。在小区公告栏里，每个季度业委会的收入、支出等，请居民一起看好“钱袋子”。通过小区自主管理物业，物业管理水平高了，物业费每平方米下降了0.2元。今年第二季度，物业费收缴率达到89.4%。

一些老旧小区，尤其是“迷你型”小区，因为物业费低等原因，物业管理举步维艰。绿川家园小区业委会带领业主接盘自主管理物业，创造了物业收费标准下降、物业管理水平提升的“奇迹”，是老旧小区物业管理走出困境的一条新路径。

“新家园”解业委会换届难题

一些被推荐或自荐人员中有违法搭建改建、占用公共面积、占用消防通道、破坏承重结构等问题，二幢高层楼房中的90%以上业主占用公共部位搭建鞋箱等情况……2014年上半年起，虹凉馨苑小区业委会换届改选时，由于对拟推进的业委会候选人把关不严，发生一系列矛盾，致使换届程序数次中断。同时，小区内部分设施运营也出现问题，一些电梯出现突然停运等现象，小区的公共维修基金不能正常使用，影响了居民的日常生活。

“得知这些问题后，我们利用晚上、周末的休息时间，分别对楼组长、业主代表、筹备组成员、召集人进行培训，希望业主主动整改各自存在的问题。”“新家园”负责人周励力介绍道，经过50多个晚上和双休日时间，20多次座谈会及法规政策培训会，最终业主意见达成了一致，帮助业委会成功换届改选，使得小区正常运作。

据悉，“新家园”是虹口区一家由政府购买服务、专门为住宅小区综合管理提供服务的民间社会组织，于2011年10月成立，至今，完成了243个小区的业主大会和业委会组建换届工作，受益人数近20万人次；完成了近265个售后公房物业达标补贴的检查验收和考核评估工作，受益人数近40万人次；化解处理200多起小区综合管理方面的矛盾和信访件；开展各类物业管理法规政策及相关业务知识的培训80多次近5000人次；为9个托管的小区重新引入物业服务企业；同比各类物业矛盾减少80%以上。目前“新家园”的模式已在虹口区其他七个街道得到复制推广，并相继建立了分所，不少小区日常治理方面的难点和矛盾得到化解和疏导。