利星国际广场是徐家宅辖区内一处高档住宅和商业物业混合型物业，因毗邻延安路高架，周边各类生活设施便利，成了吸引市民置业、企业落户的“黄金地块”。然而，利星国际近十年来却因种种原因无法组建业委会，全体业主没有“主心骨”，业主诉求通道不能畅通。面对这一矛盾，华阳街道党工委高度重视，于去年6月搭建平台，请来“老法师”——上海市嘉定好管家业主服务中心这样的第三方机构指导服务，寻找到业委会成立难的症结，并将其一一解开，最终利星国际业委会于今年6月正式成立。

　　利星国际业委会成立之难，确实有其特殊原因。小区共有业主482户，其中住宅业主435户，而开发商持有47个产权证，覆盖21228平方米的商业物业，占小区总面积的31.7%。

　　根据物业管理相关规定，使用维修资金时，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意才可以实施，这也就意味着开发商在小区物业管理重大事项上几乎拥有一票否决权。《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》“三个文本”始终难以成文，就好像三座大山一样，使得业委会组建工作无法进一步推进。2014年10月，小区第一次提出组建业委会的申请，但由于筹备组中业主代表产生困难，所以未能进入下一环节。2015年11月，筹备工作再次启动，但仍然在同一环节上搁置。开发商代表认为，商业物业是为公众提供商品、服务、设施和场地的场所，具有经营性、公众性和服务性的特点，对物业管理的内容比住宅物业更加丰富、复杂，尤其是对公共区域道路设施维保效率的要求也远高于住宅物业。开发商方面高收费享受高品质服务的诉求显然不能让大多数住宅物业业主们满意。

　　华阳街道意识到，围绕物业管理标准和服务诉求，开发商和住宅物业业主两者形成拉锯态势，谁都无法说服另一方，只有帮助业主们形成一套程序规范、运行高效、操作便利的业主大会议事规则，才能打破僵局。

　　2016年6月，华阳街道邀请房办、律师、上海市嘉定好管家业主服务中心等专业力量，再度启动组建程序，反复研究，尝试在法律法规框架下，围绕“三个文件”这个小区自治文本做做文章。最终，经过多次的五方会议（街道代表、房管所代表、开放商代表、业主代表及好管家业主服务中心），筹备组为小区度身制定出一套“特殊方案”。按照物业的使用性质，将住宅物业与商业物业分成多个自治管理区域，住宅区域以楼道为单位、商业区域以办公楼和商铺联合为单位，分别设置相应的业主小组，业主小组按照业主大会表决规则进行表决，决定本小组管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；同时，不同业主小组之间应在小区共性问题和根本性问题上保持行动一致，如选聘物业服务企业、修订或修正“三个文本”等涉及到全体业主重大利益的事项。如此一来，小区管理的效率将显著提高，解决小区“统”而“不同”的问题。

　　开发商和住宅物业业主之间的矛盾有了解决方案，“三个文本”得以顺利起草，利星国际首届业主委员会也顺利成立。不仅如此，华阳街道发挥第三方社会组织优势，这种街道请“老法师”带业委会走上“快车道”的方式，已经帮助街道多个商品房小区顺利完成了业委会换届选举工作。