商品房小区成立业主大会、选举业主委员会，也许很多业主一听并不感兴趣，但如果自己的合法权益受到侵害，维权又举步维艰时，也许这时大家才想起其重要性。业主大会是《物权法》、国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》等法律法规中明确规定的业主行使小区共有部分管理权的组织，业主委员会作为业主大会的日常工作机构，两者重要性不言而喻。承接上期专刊详解业主大会，本期天津市物业事务服务中心相关负责人将为广大读者解读业主委员会指导规则。

　　第二部分业主委员会

　　1、业主委员会是个什么机构？应当履行什么职责？业主委员会不履行有关职责如何处理？

　　业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。具体来说，业主委员会履行下列职责：(一)召集业主大会会议；(二)定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；(三)在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；(六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；(七)监督管理规约的实施；(八)组织筹集专项维修资金；(九)组织业主委员会换届和补选工作；(十)完成业主大会交办的其他事项。

　　业主委员会不履行上述第(三)项、第(九)项职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照有关规定组织选举新的业主委员会。

　　2、业主委员会成员应当符合哪些条件？业主委员会成员如何选举产生？

　　业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

　　业主委员会成员应当符合下列条件：(一)遵守国家有关法律、法规；(二)具有完全民事行为能力；(三)遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力；(六)身体健康，能保证必要的工作时间。

　　首届业主委员会成员的候选人在业主自荐或推荐的基础上由筹备组根据业主委员会成员条件研究确定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议，由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映，采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。选举产生业主委员会后，筹备组应将选举结果在物业管理区域内公告。

　　3、对业主委员会建立日常工作制度有何要求？对档案资料管理有何要求？

　　业主委员会应当建立日常工作制度。经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，协助处理业主委员会的日常事务。专职执行秘书应当经过物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的培训。专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主委员会筹集，不得向物业服务企业摊派。

　　业主委员会应当建立工作档案。工作档案一般包括下列内容：(一)各类会议记录、纪要；(二)业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；(三)业主委员会选举、换届的有关材料；(四)业主名册；(五)物业服务合同；(六)有关法律、法规和业务往来文件；(七)业主的书面意见、建议书；(八)公告、公示及其证明材料；(九)共用部位和共用设施设备维修资金收支和使用情况；(十)物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告；(十一)其他书面和实物资料。

　　业主委员会工作档案应当指定专人保管，放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。

　　4、业主大会、业主委员会的活动经费从哪里来？对开支使用有何要求？业主委员会能否从事经营活动？

　　业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。

　　活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次，并接受业主的监督。

　　业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业中任职。

　　5、对业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同有何要求？未按期签订物业服务合同的如何处理？

　　业主委员会应当在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同。业主委员会未按期代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。

　　在重新选举业主委员会期间，物业服务企业、业主应当按照业主大会通过的物业服务合同履行各自的权利和义务；重新选举产生的业主委员会应当在30日内补签物业服务合同。

　　6、对业主大会、业主委员会的决定有何规定要求？

　　业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规及我市有关规定。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。

　　7、对业主委员会任职期限有何规定？对业主委员会的换届有何要求？业主委员会不及时组织换届的如何处理？

　　业主委员会任期在业主大会议事规则中作出规定。

　　业主委员会委员任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举，做好下列换届筹备工作：(一)起草本届业主委员会工作情况的报告；(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(三)确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议上的投票权数；(四)将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示；(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　新一届业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。

　　业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处或者乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门。

　　业主委员会任期届满不及时组织换届选举的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举新一届业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。

　　8、对业主委员会换届或成员职务终止的档案、印章及财物移交有何规定？未在规定时间移交的如何处理？

　　业主委员会换届的，原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。

　　业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

　　业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。

　　9、在什么情况下业主委员会成员职务自行终止？在什么情况下需要取消业主委员会成员职务？

　　业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的；(二)连续1年以上不在本物业管理区域居住的；(三)以书面形式提出辞职的；(四)因身体健康原因丧失工作能力的；(五)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

　　业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务：(一)无故连续3次缺席业主委员会会议的；(二)有犯罪行为的；(三)拒不履行业主义务的；(四)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　10、社区居委会与业主大会、业主委员会之间是什么关系？

　　根据国务院《物业管理条例》等规定，一是业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。二是在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。三是住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。四是业主委员会召开业主大会会议时可以邀请社区居民委员会列席。

　　11、社区居委会与物业服务企业之间是什么关系？

　　根据《社区物业管理办法》等规定，物业服务企业：一是要遵守物业服务合同约定，对社区物业及其环境秩序进行管理，提供相应服务，接受社区居民委员会的监督；二是接受社区居民委员会对物业管理工作的指导，并协助做好相关工作。

　　12、业主大会与物业服务企业之间是什么关系？

　　业主大会与物业服务企业之间是合同关系，双方是平等的民事主体。对于物业服务企业来讲，要按照物业服务合同约定对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。对于业主委员会来讲，要及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

下载业委会app快速成立业主委员会
下载业委会app开通业主委员会办公