开栏语莲花山庄业委会投票验票

莲花山庄路面整洁

第三方机构入驻布吉启动仪式

布吉街道作为深圳改革开放开发最早的地区，居住着近100万人，商品房住宅小区共102个。业委会、物业管理处与居民之间是否和谐、小区治理水平如何成为大众关注的话题。布吉街道积极探索小区规范化治理新路径，并于2015年底出台了关于进一步加强物业管理工作的“1+6”文件，内容涉及街道物业小区矛盾纠纷如何排查预防、物管行业安全生产与物业服务质量如何考评、物业服务企业信用综合评价、业主委员会规范化运作考评等，通过一系列改革措施，形成本土社区治理百花齐放之势。

今年，布吉街道契合“城市管理治理年”，结合街道“法治、自治、共治”，特设“布吉物管”栏目，内容主要包括下辖小区业委会建设、物业行业监管、城中村管理等方面的经验分享。

核心 提示

小区业委会组织是小区全体业主在政府职能部门的指导、监督下依法选举产生的，是代表小区业主行使业主大会决议，维护小区业主共同利益的自治组织，是社会管理中最基层的组织、最基本的单元。该组织的建设和其行使的职能是否公平、公正、合理、规范，对小区的和谐和稳定起着极其重要的作用。布吉街道通过加强对下辖小区业委会建设的研究，制定切实可行的对策。

目前，布吉有33家业委会在任期内，上半年在选27家。近两年业委会的选举和换届此起彼伏，其中出现的情况、面临的问题和纠纷相当复杂。布吉街道坚持“法治、自治、共治”原则，不断加强业委会建设，尊重业主自治多样化选择。在此过程中，出现了莲花山庄自管家园、龙珠花园业委会特色治理等典型案例。

龙珠花园业委会特色管理 让小区居民感受到改变

龙珠花园在深圳可谓“小有名气”，因其曾在2014年1月，新旧物管交接时出现难以平息的风波，成为深圳各大媒体竞相报道的新闻热点。如今，两年多过去了，在小区业委会的监督、新物业管理下，小区有何变化？

龙珠花园竣工于上世纪90年代后期，拥有16栋高层住宅，4500多户业主。“以前的新港物业公司是随开发商进驻的，他们根本没有为小区居民服务的意识，经常不作为。”已连任两届业委会主任的封德武回忆，早在2005年就有小区居民上访维权，控诉物业公司，但作用并不大。直到2012年12月第二届业委会成立后，业委会主动与原物业公司沟通如何把小区管好。“当时物业公司说每个月没有赚钱，反而亏损。我们业委会就行使业主权利，换了只抱怨亏损而不作为的物业公司。”次年3月14日，在街道办的指导下，该小区正式召开业主大会，并公开招标更换物管公司，开元国际物业管理公司中标进驻。于是，就出现了前文提及的风波。

“我们小区是布吉开发比较早的高层商品房，老物业对自己应该尽的义务没太多意识。”封德武说，物业公司与居民之间的矛盾，基本成了近些年小区基层治理的主要矛盾。居民认为，物业公司如果转变意识，踏踏实实为小区做好服务，矛盾也就自然化解了。开元国际进驻后，封德武与其他10名业委会成员各司其职，对小区各项事物进行监督，将发现的问题反馈给物业公司，监督其整改。如今，龙珠花园小区环境变好了，气氛越来越和谐，物管费上缴率达95%。

“下一步，业委会将会考虑小区如何建立体停车场。”原来，2015年限牌后，小区车子没少，反而多了不少外地牌的小车，即便在规范了小区停车的情况下，仍有大量车无处停放。“现在我们要解决小区所有公共区域的确权问题，一旦确定为居民所有，小区建立停车场便指日可待了。”封德武坦言，自己与其他业委会成员一样，对管理小区事物并不那么专业，但大家都很热心，愿意去学习，并把事情做好，让居民感受到小区每天都有改变。

尊重业主自治权 自管家园收效好

小区谁来管？大家的第一反应是物业管理公司。在一些人眼中，小区若没了物管公司，肯定会杂乱无章。

布吉莲花山庄作为深圳较早的一批别墅住宅，占地22万平方米，有各式别墅562栋。自1994年建成以来，就与周边的怡心苑、窝吓龙、尖山排等小区或城中村混杂管理，无法实现封闭式管理。在随开发商进驻的原物业公司吉都物业管理下，物业费标准每月为住宅1.5元/平方米、花园为0.35元/平方米，但入住业主缴费率仅约20%，物业每月都亏10多万元，需要政府补贴，也没有小区专项维修资金，形成了服务差、缴费少的恶性循环，安保、清洁等物业服务更备受诟病。于是，小区业主于去年初将其“炒鱿鱼”。

辞退了这家物管公司，请谁好？“我们不请了，要尝试自己管理，并且有信心比物管公司管得更好。”布吉莲花山庄业委会主任赖少文认为，深圳物管存在20多年了，目前看来效果不置可否，为何就不能尝试自管模式呢？

事实上，早在2013年7月，莲花山庄第二届业委会组建后，在街道的指导下，通过召开业主大会，赖少文与其他6名业委会成员在大会上提出自管家园的构想，并得到绝大多数业主的支持。2015年元旦，在一切准备就绪后，业委会组建了理事会并筹资组建自管家园物业公司来自管小区。

“我们虽然没有请物业公司，但管理与服务一样不落。业委会通过自管家园物业服务公司聘请客服、财务、保安等服务团队，通过每月支付工资，做齐该做的服务。在聘请过程中，我们通过‘货比三家’，把成本降到最低。”赖少文坦言，经过近两年的尝试，除了考虑下一届将理事会解散之外，其他一切运行良好。目前已解决了小区绿化、道路、照明等诸多问题，盗窃案件也未再发生。值得一提的是，已有九成以上业主能按时缴纳物管费，公共账户上还结余了200多万元物管费。

赖少文说，接下来，他们将考虑实现小区封闭式管理。

加大帮扶力度 提升物业服务水平

布吉物管中心主任欧志强坦言，布吉街道住宅小区数量多，加上发展较早，遗留问题比较复杂。对此，街道只能充分尊重业主的自治权，发挥群众的智慧解决重大矛盾。莲花山庄的自管家园模式虽取得较好效果，但该小区为独栋别墅，户数相对较少，且居住人员素质较高，这是自管的基础条件。加之业委会成员基本都是企业负责人，有管理能力和法律意识，这也是能管理好小区的重要条件，其它小区很难复制该小区的做法。

此外，布吉街道加大对选举工作矛盾较为突出的国展苑的帮扶力度，协助业主组建业委会处理内部矛盾。业委会成立后与物业公司进行协商，物业公司同意拿出一定资金改善电梯老化问题。经过业委会的努力，目前，该小区正进行优质饮用水改造工程。又如翠枫豪园、理想家园等，均由开发商选聘的前期物业进行管理，业主十分不满，多次投诉。布吉街道点对点加大帮扶力度，协助业主组建业委会。业委会成立后通过召开业主大会表决更换物业公司，提升了小区物业服务水平。

考评机制+培训与交流 促进业委会依法作为

为加强对街道物业小区业主委员会的指导、监督，进一步提升业主委员会的规范化运作水平，布吉街道根据《深圳经济特区物业管理条例》及其实施若干规定的要求，建立业委会规范化考评机制，印发《布吉街道业主委员会规范化运作考评工作实施方案》，细化业委会履职行为。

同时，组建业委会成立指导考核专业小组，成员由布吉街道物管中心、深圳市华南和谐社区发展中心、布吉街道物业管理协会等负责人组成，邀请人大代表、政协委员及各职能部门专业人士参加。定期或不定期对辖区业委会的运作情况进行考评：凡街道辖区内的业主委员会必须每年考评一次，定期考评时间为每年的3月至6月；凡业主意见大、投诉量大的小区业委会，由考核领导小组办公室组织不定期考评。考核方式采取集体听汇报、分组现场考评。通过提出考评意见和建议，将最终情况进行汇总排名。

除了建立规范化的考评制度外，该街道还采取培训与考评、指导与督导相结合的方式，全方位、多角度开展业委会交流培训活动。通过邀请专业法律服务团队讲授物业管理法律知识和业主委员会履职所涉及的法律法规，来提高业主委员会综合素质，及时有效地消除法律障碍；成立业委会之家，树立辖区业委会运作规范的先进典型，以点带面；组织业委会论坛，交流好的经验做法。

通过前期的指导规范，涌现出一批运作较好的业委会，如莲花山庄、龙珠花园等。

考核方式

●考核实行百分制，分值80分以上为规范化水平较好业主委员会，分值90分以上为优秀业主委员会，分值95分以上为街道示范业主委员会。

●对考核分低于70分的业主委员会将进行个别警示，并列入街道重点跟踪帮扶对象，由深圳市华南和谐社区发展中心组织帮扶小组，在规定的期限内改善提升。

●若经再次考核仍低于70分，将相关问题向全体业主通报。

借力第三方专业机构 创新基层治理模式

实践中，由于业委会成员的个人素质、知识水平、专业能力及观念意识方面的差别与限制，部分业主委员会难以合法、合理地正确行使应有的职权。“我们在与业委会成员的交流中，也会出现一些壁垒。”欧志强说，针对此种情况，他们想让第三方（民间组织、专业团队）介入，“去年我们了解到深圳市华南和谐社区发展中心做得挺好，在业界有一定口碑。在与对方谈妥后，今年4月我们将他们引进布吉。”为此，布吉街道业主委员会规范化考评研讨会暨深圳市华南和谐社区发展中心应运而生，并作为业委会规范运作的指导顾问单位，对业委会的日常运作及考评过程中存在的问题进行指导并协助业委会完善财务账目管理问题。

据了解，华南中心进驻布吉以来，已先后对半岛苑、阳光花园、东方半岛等7个小区业委会开展履职现状调研，先后协助半岛苑业委会开展游泳池运行情况测评、帮助东方半岛小区业委会完善组织架构及制度建设。“如今，我们与华南中心建立起了联动机制，将收集到的业委会的问题和矛盾反馈给华南中心，他们有专业的社会团队进行指导，也会定期将各业委会的情况向我们汇报。”欧志强坦言，目前看来效果颇为明显，这样一来便减轻了街道物管中心的负担，让中心工作人员有更多时间和精力来处理紧急事件。

下一步，布吉街道将会同华南中心开展业委会规范运作专题调研，根据调研过程中发现的问题提出指导意见并形成调研报告，综合对比分析各小区业委会履职行为的优劣，结合街道实际归纳总结并宣传推广优秀经验。

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