物业费收取不透明、费用任意涨让业主很烦心。但是今后，物业公司头上多了一个“金箍”，物业不得向业主收取服务合同以外任何未予标明的费用，确需调整物业费的，需经业主大会同意。

业主：物业费高低不等 何时能公示

“现在，不少小区的物业费都在每平方米1元以上，但是具体的收费标准是什么，我们也不知道。”昨日下午，市民陈先生告诉记者，他所在的小区物业费为每平方米1.5元左右，但小区经常出现垃圾不按时清理等现象。

家住京林中央公园小区的市民周先生告诉记者：“我们小区设置有不少广告牌和电梯广告，这些都是有收益的，这些收益都掌握在物业公司手里，但广告收益的用途及物业费的收取标准，我们不得而知。”

家住平原路某小区的市民张先生则表示，自己所住的小区是老旧小区，物业费收取标准为每平方米1.3元，但如今他对物业收费标准也产生了质疑。“小区物业管理混乱，没人打扫楼道，监控坏了好多天也没人修。”张先生无奈地说。

记者走访了我市多个小区，发现不少小区物业服务公司没有公示物业费收取标准，业主反映小区的物业管理水平和收费不成比例。

“前些年我们小区的收费标准并不高。现在物业费涨到了每平方米1.3元，我们也可以接受，但是物业公司能不能也提高一下物业服务水平?”张先生说。

现象：服务不够好 收费却不低

“我们小区物业费是每平方米1.5元，这样的费用在安阳也不算低吧，但是我们小区的物业服务水平却不高。”昨日下午，家住中华路锦江城市花园的市民刘女士告诉记者，她在这里已经居住一年半了，之前发现小区车库顶棚玻璃出现了裂缝，便向物业公司反映过。然而，如今已经半年过去了，小区车库顶棚玻璃仍然没有维修好。“我们业主不会有意拖欠物业费，但物业公司既然收取了物业费，是不是应该提高自身的服务水平?”刘女士无奈地说。

“房子漏水，现在墙壁上都是霉斑。”家住铁西路上的某小区18号楼15层的赵女士无奈地告诉记者。在赵女士家中，记者看到客厅飘窗的墙角出现了黑色霉斑，而在房顶则出现了一块宽约30厘米、长约70厘米的水渍。“这些水渍都是之前漏水造成的。下雨的时候，房檐附近就一直向下滴水。”赵女士说。令赵女士更为气愤的是，不仅仅是客厅出现了这种情况，几间卧室内均不同程度地出现了霉斑，“这些都是之前漏水导致的，现在才刚刚装修就成这样，以后可怎么住啊?”赵女士说。

赵女士告诉记者，这套新房拿到钥匙后便开始装修，但没想到的是装修进行了一半，房子就开始出现质量问题。“之前，我也给物业反映过，工作人员上门修了一次，但是问题并没有得到解决。”赵女士说。对此，物业公司工作人员表示：“漏水的问题我们没有办法直接去修，只能联系开发商，让开发商联系专业的施工队去帮业主维修。现在，我们已经将这个问题反映给小区的开发商了，只能等开发商来帮助小区的业主解决问题。”工作人员说。

质疑：买二手房替交物业费是否合理?

市民黄女士高高兴兴地买了套高新区的房子，装修完准备入住时，物业却告知此房欠了3年大约3000元的物业费。对此，黄女士有点茫然，新买的房子怎么就欠了物业费?原来，黄女士2016年花47万元在我市高新区某小区买了一套二手房，随后着手进行装修。装修完毕，一家人打算搬去住的时候，却被物业告知原房主还拖欠了3年的物业费。黄女士纳闷了：“怎么原房主拖欠的物业费要由我来承担?”

她告诉记者，她购买的二手房是通过中介买的，合同里并未提到物业费的情况。得知这一情况后，她立即联系中介，但对方以各种理由推脱，并表示已经联系不到原房主。“物业一直催我们交拖欠的物业费，而现在又联系不到原房主，这日子过得真闹心。”黄女士说。

由于黄女士所购买的二手房拖欠物业费，导致她无法办理门禁卡。“我现在每天回家都需要和保安打招呼，而且也不能开车进小区。可是原房主拖欠的物业费，为什么需要我承担呢?”黄女士质疑。

随后，记者联系了黄女士所住小区物业公司的工作人员，询问为何原房主欠了3年的物业费，物业却向黄女士催交，而不是向原房主催交。

工作人员表示：“原房主拖欠的物业费需要黄女士自行催交。像这样的情况并非个例，之所以向黄女士索要原房主拖欠的物业费，是因为购房者在购房前有义务了解原房主的债务情况。现在房子既然过户给黄女士，黄女士就有责任补交此前所欠下的物业管理费。黄女士应该和原房主联系，我们仅协助处理。”

物业：部分业主拖欠物业费 物业管理有难度

业主抱怨小区的物业收费不透明。而物业服务公司也有自己的委屈。记者走访我市部分物业服务公司，工作人员表示，物业费难收等问题普遍存在。

文峰大道上某小区的物业公司一名工作人员告诉记者，他们已经是小区的第二家物业公司了。“现在，我们小区依然存在难收物业费的情况。小区的各项管理都需要费用，而这些费用的主要来源就是物业费。”工作人员告诉记者，小区收取定额物业费，才能更好地为小区居民服务。现在的情况是，尽管小区物业收费低，但还是有部分业主以各种理由不交物业费，公司运营举步维艰。该工作人员表示，物业公司收取的物业费，除了要支付物业服务人员工资，还要支付小区共用部位的水电费、电梯设备的日常维护费、年检费、消防水泵维护费、小区共用设施的日常维修材料费、化粪池清理费、绿化养护费、小区共用设备运行能耗费等，算下来每个月所剩无几，甚至入不敷出。而现在水电费、工资都涨价了，物业费却一直没有上涨。

对此，业内人士认为，首先，业主需要区分自己所反映的物业服务问题是否属于合同约定的物业公司应履行的义务。部分业主存在“物业公司就是管理小区内一切事务”的观念，不属于物业服务范畴的事项也要求物业公司解决。其次，若有证据证明物业公司已经提供有关服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约，较难成为业主拒交物业费的理由。

新规：物业费应公平公开 涨价应经半数业主同意

物业费一直是广大市民关心的问题，除了市民反映有些小区的物业管理水平和收费不成比例以外，还存在个别小区违反程序乱涨价现象突出、业主意见大，少数小区个别业主恶意拖欠物业费等问题。

针对这些问题，新版《条例》第四十八条规定，物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用，物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意;没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

多方合力破解“怪圈”式矛盾

□王 浩

物业公司与业主之间是服务与被服务的关系。无论何时，双方都应加强沟通，相互理解，这样才能营造和谐的关系。

其实，物业纠纷有多方面原因，并不能完全归咎于物业公司，也不能完全责怪业主。业主花钱聘请物业公司的目的是为自己服务，而部分物业公司不能正确定位，认为自己是管理者而不是服务者，将自己凌驾于业主之上，这是很明显的错误认识。有些纠纷是开发商遗留下来的，有些是物业公司自身运作不良造成的，这些问题解决不好，业主往往就会使出杀手锏——拒绝交纳物业费，但这并不能有效解决问题，只会导致双方利益受损、激化矛盾。

既然物业公司与业主之间是服务与被服务的关系，那么物业服务公司应找准自己的位置，提升业务能力和服务质量。业主们应多体谅物业服务公司，同时要有合理的维权意识，积极利用正当途径维护自身的合法权益。相关政府部门应加强管理，强化市场监管力度。

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