如今,在住宅小区的公告栏、住宅楼大堂、电梯厢、小区公园,随处可见大大小小的广告。这些小区公共区域的广告,还有停车位、摊位租赁等借小区公共部分进行经营获得的收益都统称小区公共收益。然而,对于这些公共收益是如何进入小区、有多少收益、如何支配等问题,大部分业主并不知情。
记者在采访中了解到,对于小区电梯广告是否属于小区公共收益,部分业主表示不知情;对于小区经常有临时摊贩进来做买卖,业主虽然知道这应该是有收益的,但他们不清楚该如何去争取,只能放而任之;而对于小区公共收益收支明细,大部分业主表示没有看到小区物管进行公示;而对于公共收益如何支配问题,有的小区物管表示小区的公共收益均已用于小区的运营维护,而有的物管则表示管理费收入是不够支出的,需要公共收益来弥补。
据业内人士介绍,小区广告包括小区内电梯框架广告、户外灯箱广告等,广告费取决于小区位置、广告大小、投放方式等因素,每个广告位最低每月200至500元,贵的每月上千元。广告公司和小区物管签订合同,一次购买了3至5年不等的广告位使用权。如此计算,单是一台电梯一年就能收益近万元不等,再加上公共停车费等其他收益,小区公共收益非常可观。
法律人士表示,按照《物权法》和《物业管理条例》的相关规定,建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于全体小区业主共有(即共有产权人),由这些公共部位而产生的收益自然为产权人即全体业主共有。小区公共区域为全体业主的共有产权,但是单个的业主(包括部分业主)非经法定程序设立法律主体,不能以个人名义行使共同管理权,无法行之有效的对公共区域进行管理,也无法收取公共收益。根据《物权法》《物业管理条例》的相关规定,业主行使共有权、共同管理权可以通过设立业主大会、选举产生业主委员会的方式进行。因此,当公共收益受到损害时,可以依法设立业主大会、选举产生业委会,由该代表全体业主的法律主体依法进行。