南都跟办：记者 顾开贵
南山漾日湾畔小区的会所最近进行了施工，要改建成培训机构。业主投诉施工侵占了公共区域、破坏主体结构、改变会所功能等多个问题，希望相关部门彻查。而会所权利人吴先生不接受这个说法，认为既然他已获得会所的产权就有权决定会所的用途，而且他没有破坏主体结构、侵占区域。到底谁有理？
目前规土委南山管理局针对漾日湾畔业主的投诉发出了复函，称未收到任何单位提交的改变漾日湾畔会所使用功能的申请。粤海街道执法队则称，会所权利人在装修前已取得消防部门的报建批复，如《建设工程消防设计审核意见书》；至于主体结构是否被改变，还需进一步勘验。规划部门说未经申请，消防部门则有审核批复，管理上又是如何衔接呢？
争议1改变会所功能的依据何在
南都记者8月20日走访了该会所。该会所一直闲置未利用，显得较为破旧，墙面未粉刷，一些金属支架有腐蚀迹象。南都记者看见，几位工人正在砌地面瓷砖。空调、监控等线路安装也在进行当中。
小区多位业主表示，小区会所属于本小区的公共配套，应符合原规划的功能属性，应优先为本小区配套服务。在小区原有的规划中，会所一层有桌球室、小型影视厅、乒乓球室、健身室等。地下一层有更衣室、淋浴间等。在小区业主曾先生看来，地下一层的更衣室等属于游泳池的配套。业主代先生认为，“有产权证没错，但功能不能改变，改变需要报国土部门。地下室没有产权证，本来的功能就是小区公共配套，更不能改变。”
南都记者了解到，吴先生计划将会所用作教育培训。吴先生强调，他既然已获得了会所的产权，有权决定会所的用途，“我们为了小区居民着想，不做酒楼、宾馆，不会带来环境污染，而且小区的孩子也可以在我们这边培训。”但这一点未获得小区业主的赞同。业主此前曾将会所改变功能这一问题反映至规土委南山管理局。规土委南山管理局复函中称，自该项目规划验收至今，未收到任何单位提交的改变会所使用功能的申请，如漾日湾畔项目会所主权人申请办理该会所改变使用功能的相关手续，规土委南山管理局将依法依规处理。
而粤海街道办执法队和吴先生都引用市公安局消防监督管理局出具的《建设工程消防涉及审核意见书》以证明会所改建有依据，该意见显示：吴先生“申报建筑局部变更审核内容“为会所地下一层及地上二层进行建筑平面局部修改，包含疏散楼梯，防火分区、平面布局等做修改及调整，而且变更修改设计仅限图纸云线圈注部分。修改后各层建筑功能：地下一层为办公、设备房，一层为培训室，室内羽毛球馆、室内游泳池，二层为培训室、培训室上空、大堂上空、泳池屋面；建筑整体性质不变。
争议2使用负一层算侵占公共区域吗
不过，业主认为吴先生侵占公共区域面积的证据恰恰是这份消防部门对建筑变更的审核。
据吴先生提供的房产证显示，他于2014年8月28日从开发商手中购买该商品房，会所建筑面积为2335.04平方米。其后，吴先生向市公安局消防监督管理局申报建筑局部变更，该局2015年11月为此出具《建设工程消防涉及审核意见书》，称会所建筑层数为两层，高度为8米，总建筑面积3942.72平方米。业主认为，消防报审面积为3942 .72平方米，而房产证上的建筑面积仅有2335 .04平方米，可见会所侵占了公共区域，侵占并打通了未确权的负一层，增加多个楼梯至原会所一层，从而改变了原规划。
会所权利人吴先生称不存在上述问题。他向南都记者提供了一份与开发商深圳市国基房地产开发有限公司签订的补充协议。协议明确，该会所除1、2层登记面积外，实际使用还包括地下一层，产权归属会所产权人所有。“会所负一层没有房产证，但产权及使用权明确归发展商，发展商明确卖给我们。消防报审比登记面积多出来的1000多平米实际上是负一层。”
吴先生还在小区外墙搭建了钢架篷，目前已装上了节能灯。据其介绍，他们打算在顶部安装玻璃，用来遮阳挡雨，也可以防止高空坠物，并且还说，这不是封闭的，其他小区业主都可以使用。但此被业主视为占用了公共面积。
争议3会所主体结构被破坏了吗
业主投诉的问题还包括施工破坏了会所主体结构，吴先生在未取得施工许可证的情况下敲掉了整片剪力墙和大面积楼板。业主代先生在建筑公司上班，自称去会所看过3次。代先生说，会所破坏墙体结构是既定事实，“需要对主体结构进行重新计算，看是否满足规范要求。位移比、位移角、承载力，还有就是按现在剪力墙是否超筋”。
业主所说的许可证，指的是建筑工程施工许可证。根据住建部颁发的《建筑工程施工许可管理办法》规定，各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，建设单位在开工前应申请领取施工许可证。吴先生并未直接回应建筑工程施工许可证一事，他介绍，他们目前进行的工作是消防设施改造报批，“因为会所是个烂尾工程，一直空置至今10多年，消防从未报批，如果没有消防验收合格，就不能使用。”
对于业主改变房屋主体结构的质疑，吴先生则表示绝对没有，“破坏主体结构，出了问题，首先倒霉的是我们自己”。同时，他指着楼梯告诉南都记者，原来的楼梯过窄不符合消防要求，他们对楼梯进行了加宽。对于业主指出增加楼梯到负一层，吴先生说，他没有增加楼梯，原来有3个楼梯还是3个楼梯，“增加一个楼梯会浪费很多面积。”
回应
街道执法队:改建有依据 是否影响结构要勘验
针对小区业主所反映的问题，粤海街道执法队回应，负责人称他们的装修用途是作为培训机构办公用，在装修前已取得相关报建批复，如《建设工程消防设计审核意见书》。
经粤海街道执法队调查，会所原防火分区、疏散通道及楼梯均不符合消防法规的要求，会所根据消防部门的要求对消防通道及其他消防设施进行了整改。
粤海街道执法队还称，经工作人员现场勘察，证实确有扩建楼梯事实，至于内部改变结构是否影响规划还有待聘请第三方勘测机构勘验和报请上级主管部门核准后才有结论。
对于会所搭建的钢架棚，粤海街道执法队明确情况属实，并且已向会所负责人发出整改文书，限期自行整改。粤海街道执法队还称，鉴于该会所情况复杂，执法队将根据勘验情况推进会所下一步的调查工作。
目前，部分业主和吴先生都有调解的意愿。吴先生表示，愿出资为小区重新维修电梯，给所有电梯安装风扇、空调，也愿意考虑腾出一间办公室给业委会办公，以及建一个阅览室，为小区做贡献。
建议
会所改建争议多 未见有关部门出面
广东晟典律师事务所毛鹏律师认为，会所的性质一般是住宅配套用房，在法律上难以界定属于商业还是住宅，会所的产权要依据房屋买卖合同来决定，“很多房屋买卖合同会明确注明，小区的地下停车场、会所等没有纳入公摊面积计算，权属属于开发商，这种情况下就会界定属于开发商。”
小区会所作为小区配套用房，如果办理了房产证，那么是否能做教育培训？毛鹏律师认为，因为教育培训机构能否视为小区配套用途的一种方式，没有法律禁止或限定，现实中确实有很多小区的会所都是用于开设餐厅、培训机构等用途，也没有国土部门或规划部门出面制止，目前确实有争议。
毛鹏律师认为，这件事难以从法律角度评判对错，涉及到私人利益与公共利益问题，可能还是需要大家坐在一起协商，例如对培训机构营业时间，小区进出管理制度等进行规范，避免影响小区正常生活。
南都评点：小区业主投诉会所一事已有一段时间，因为问题比较复杂，解决起来有一定难度。这个时候就需要相关部门介入，事情越早得到解决，就越能赢得民心。

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