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业主委员会成立难，怎么破？

车多位少，小区停车位如何分配？

小区公共收益包括哪些，归谁所有？

物业维修基金是房子的“养老金”，

如何防止被挪用？

这也是该条例颁布11年来首次“大修”。

我国的物业管理发源于深圳，这里诞生了全国第一个商品房住宅小区，成立了全国第一个业主委员会和物业管理企业，出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》。截至目前，全市共有住宅小区3597个，物业服务企业1933家。

随着我市经济的持续高速发展和社会加速转型，愈来愈多的矛盾纠纷从小区物业管理中爆发。近3年，全市物业管理的信访投诉纠纷累计总数超过9000件。

另一个令人忧虑的现象是，全市物业小区中，成立业委会的仅占四成。成立业委会咋这么难？

根据现行条例，要成立业委会，就必须召开业主大会会议选举业委会成员，符合候选人条件的业主，在得到“与会业主所持投票权（主要按房屋建筑面积算）二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数”的同意后，方能有效当选。然而，由于深圳流动人口数量大，很多物业用于出租，加上一些业主权利意识不够强，上述“双过半”的比例在一些小区难以实现。

针对这个问题，《修订草案》调整了业委会委员选举程序和有效当选的条件，采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选，未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。

长期以来，由于种种原因，我国物业小区业主共有部分存在权属不够清晰的问题，也引发了业主与物业公司的矛盾纠纷。《修订草案》的一大亮点就是明确了共有物业范围，包括物业管理区域内道路、绿地、建筑物的基础、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，避难层、架空层、设备层或者设备间等。同时规定，共有物业的收益归全体业主所有，由业主或业主大会根据物业服务合同约定向物业公司支付物业服务费。这也意味着，物业公司通过出租业主共有车位和架空层，经营配套设施和电梯广告等谋取不当利益的现象，今后在深圳或将不再可行。

当前，业主大会不能开设账户，共有资金（主要包括物业管理费、物业专向维修资金、共有物业收益等）通常统一放置在物业服务企业账户，导致侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生。本次《修订草案》大胆创新，规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，让业主将“钱袋子”掌握在自己手中，真正拥有主动权、实现当家作主。

“钱袋子”放在物业公司手中，业主不放心，放在业委会手中，业主能否放心呢？而且，目前深圳业主委员会委员素质参差不齐，也曾出现少数不良业委会侵害业主权利的行为，《修订草案》此次采取多措施规范业委会的行为。

• 一是提高了业委会委员任职资格，被判处刑罚执行期未满五年，或者最近三年内因违反治安管理法律、法规以及物业管理法律、法规、规章而受到行政处罚的人员等不得担任业委会候选人。

• 二是增设了业委会及其委员的禁止性行为规范，弥补了对业委会监管的空白。业委会及委员有不执行业主大会决定，擅自动用业主共有资金等行为的，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

• 三是明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使。

车多位少，如何分配车位一直是各小区物业管理的难题。《修订草案》建立停车位（库）使用、管理规则：

第一，对于在物业管理区域内利用道路、绿地等业主共用部位停放汽车的，应当根据业主大会会议的决定缴纳车位使用费，车位使用费属于全体业主共有；

第二，对于物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，明确应当向全体业主、物业使用人开放使用，并按照“谁受益，谁负责”原则确定停车位使用费的收取方为维修责任主体；

第三，对于《修订草案》实施后通过《土地出让合同》、《房屋买卖合同》明确产权归建设单位所有的停车位（库），兼顾建设单位和业主之间的利益平衡，建设单位应当在房屋预售或者现售时将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位车库数量予以公示，并在房屋销售合同中明示。

建设单位在租售车位时，也不是想卖给谁就卖给谁。《修订草案》规定，住宅物业规划用于停放汽车的车位、车库数量少于本物业管理区域房屋套数时，每套业主最多只能购买、受赠、租赁一个车位、车库；规划用于停放汽车的车位、车库数量多于本物业管理区域房屋套数时，在保证一套一位的前提下，每套业主最多只能购买、受赠、租赁两个车位、车库。物业管理区域内的车位、车库只能出售、附赠、转让给本物业管理区域内的业主。