1.对于商品房项目，为什么推动成立业主大会，选举产生业主委员会？

张学军：业主对建筑区域内共有部分财产的拥有是设立业主大会、选举业主委员会的重要基础。根据规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。如果只有一个业主，或者业主人数较少且经过全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。对于商品房项目，成立业主大会、选举业主委员会十分必要。一是协商议事集体决策的需要。源于共有部分财产属于全体业主，那么，对共有部分财产的管理权归属于全体业主，其他组织或政府部门不能代替行使管理权。

一个商品房项目入手后，面临诸多管理问题，比如：少数业主私自占用共有部分私搭乱盖、随意圈占绿地或共有场地供自己使用、任意破坏共用设施设备，有的业主将专有部分出租给他人用于办公、经营等影响相邻业主生活，这些需要成立业主大会讨论制定管理规约，实现业主的自我约束和发挥业主委员会的监督作用。又如：《物权法》规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，对于这一规定的落实，如果不成立业主大会，全体业主很难决策选择具体的管理方式，目前，一些新建商品房项目，由于没有成立业主大会，前期物业管理时间较长，少则2—3年，有的时间在5—6年以上，业主遇到共同管理问题无法解决，对物业服务不满意难以更换物业服务企业。

还有就是房屋及其附属设施设备的维修，随着投入使用时间的延长，出现屋面漏雨、共用部位损坏是难以避免的，但是，由于没有成立业主大会，没有业主委员会牵头组织讨论决定维修事项，导致出现的问题无法解决，业主迁怒于物业服务企业，对居住环境不满意，引发矛盾纠纷，影响社区和谐稳定。

二是监督协助履行物业服务合同的需要。对于商品房项目，不管选择哪种管理方式，业主都会面临监督和协助合同一方履行合同问题。尤其是选聘物业服务企业实施专业化服务的商品房项目，如果业主委员会缺失或者不能依法履行相应职责，物业服务企业就有可能出现服务行为不规范、履行合同提供服务打折扣，甚至出现侵占全体业主合法权益问题。从实践中看到，党政机关、医院学校、机场车站等项目，也是选聘物业服务企业提供服务，但是，作为合同一方，有明确的部门和人员对物业服务企业履行合同进行实时有效监督与协助，发现问题及时要求整改，对提供服务的满意度很高，合同双方很少发生矛盾纠纷。

在物业管理活动中，监督和协助物业服务企业履行合同的主体应是业主，只有重视业主大会组织建设，选好配强过硬的业主委员会，建立落实常态工作机制，才是解决目前存在的物业服务意识不强、服务行为不规范和提供服务质量不高的关键环节。三是促进社区建设和管理形成合力的需要。经过几十年的房地产市场发展，商品房项目在我市的既有房屋结构中占有较大比重，并且，这一比重还会不断增加。

社区建设和综合治理是不断推进国家治理体系和治理能力现代化的重要组成部分，人民群众居住生活环境的改善和持久维护是社区建设和综合治理的重要内容，也是人民向往美好生活的目标之一，业主大会组织的建立和依法有效发挥作用，对于调动全体业主积极参与共有财产管理改善居住环境、监督物业服务企业提高服务水平、制约少数业主出现违规违约行为降低行政管理成本、有效减少物业管理矛盾纠纷发生、以及协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系等不可或缺，没有业主委员会动员引导业主广泛参与社区建设和综合治理，美好居住环境的实现就会面临许多困难。

2.张主任给大家介绍了目为什么要成立业主大会，那么，业主大会都应当履行哪些职责？

张学军：业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主大会应当履行以下职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

3.成立业主大会必须具备什么条件？对于分期开发项目的物业小区成立业主大会有何规定？

张学军：《天津市物业管理条例》第十二条规定，业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域成立1个业主大会。已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：（一）业主入住率达50%以上；（二）首位业主实际入住达2年以上。

《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条规定，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

4.对于商品房项目，如果成立业主大会由谁来牵头组织？

张学军：对符合成立业主大会条件的商品房项目，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

5.业主大会筹备组怎样产生、负责人由谁来担任？筹备组工作时间如何界定？

张学军：《天津市物业管理条例》第十四条规定，筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

筹备组应当履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）确认业主身份和业主人数；

（三）确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；

（四）拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见；

（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；

（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。（《天津市物业管理条例》第十五条）

6.业主代表怎样产生？业主代表如何履行职责？

张学军：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第十七条规定：业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选。筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。

推选业主代表候选人，由筹备组组织业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。

在推选单位内，候选人只有1人的，其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举；候选人为2人以上的，所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，在得票多的2名候选人中重新选举，票多者当选。

业主代表产生后由筹备组以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。

业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。

7.业主投票权有哪些具体规定？投票权怎样计算？

张学军：根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第十八条规定，业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算。专有部分建筑面积可以根据物业项目的实际情况以适宜的建筑平方米为投票单位，具体计算方法由业主大会议事规则规定。业主身份及其专有部分建筑面积以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。对于单个业主拥有多个或者数人共有1个物业专有部分的，其业主投票权人数按1人计算。

8.首次业主大会应当讨论决定哪些事项？业主大会议事规则应对哪些内容作出具体规定？有哪些注意事项？

张学军：首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）选举业主委员会；

（四）与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准；

（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会议事规则应当包含以下内容：

（一）业主大会名称，物业项目地址、四至范围；

（二）业主大会权利；

（三）业主委员会职责；

（四）业主大会的议事方式及表决程序；

（五）业主大会定期会议的时间和形式；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主委员会委员的组成和任期；

（八）业主投票权确定办法；

（九）活动经费的使用；

（十）印章的使用和管理；

（十一）其他关于业主大会的重大事项。

在这里重点强调一下：业主大会议事规则、管理规约不得与法律、法规及本市的有关规定相抵触。

9.业主大会讨论决定的管理规约，应当对哪些事项作出规定？有什么作用？

张学军：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

10.业主大会由谁负责组织召集？哪些部门代表可以列席会议？注意事项有哪些？

张学军：业主大会会议，由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。

物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。

业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。

11.业主大会开会的形式包括哪几种？业主大会作出决议需要哪些条件？

张学军：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人行使业主权利。

业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。