近日南方日报刊登《成立难监管难履职难 业委会难题如何解？》（2018年6月15日《南方日报·中山观察》AII03版）的报道，解读了最近中山市发生的一些与业委会有关的纠纷案例，从侧面反映了中山业主渐渐增强的维权意识。

目前，中山成立业委会的小区有401个，约占全市住宅小区总数的27%。而自去年10月市住建局印发了《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）的通知》（以下简称“指引”）以来，全市社区业委会成立的步伐加快，共新增17家。业委会对于业主维权、物业开展服务、小区建设等都有积极的作用，关于如何成立业委会，“指引”也给了清晰的操作流程，现在泮溪花园、紫园小区等都在加紧筹备中……

伍杰 郎慧

“指引”出台

业委会筹备流程更规范

东区的紫园小区算是一个新盘，2015年才开始有人陆续入住，但因为房产证及物业管理的问题，业主与开发商以及物业公司之间发生了不少“摩擦”。东区紫园小区首届业主大会的筹备组成员蓝女士告诉笔者：“业主自发筹备业委会是希望寻求和开发商、物业公司间更平等的对话机会。”

2014年6月起，紫园小区陆续交付，但开发商至今没为业主办理房产证，这令业主们很忧虑。“2015年开发商交楼并承诺办理房产证，2016年还签署了一份房产证办理承诺书，但无一实现。”二期业主阿敏说。

此外，小区物业管理也频出问题。最令很多高层住宅业主不能接受的是，去年小区内建起了一道铁栅栏，将小区按高层住宅和别墅区一分为二。

该小区住宅住户共有968户，而别墅区有42户，“隔离”后住宅住户的公共活动和绿化空间大打折扣。此外，由于“隔离”，小区正门出入口也被“阻断”，住宅住户只剩下一个临近车库通道的出入口，出行非常不方便。

几年来业主陆续向物业公司反映，却并无改善，部分热心业主萌生了组建业委会的想法。蓝女士说：“我们总认为人多力量大；但实际上，在业主维权过程中，如果没有一个有效的组织，人越多力量越弱。”

市民维权意识增强，加上“指引”出台后有了更清晰的操作规范，业委会筹备工作在中山多个小区开展起来。

与紫园相隔不远，位于火炬开发区的泮溪花园同样准备成立业委会。从3月18日提交业委会成立申请到4月2日批准成立，泮溪花园的业委会审批流程只用了不到半个月的时间。

“小区很多人都有摩托车和电动车，然而物业并没有设立相应齐全的非机动车车位，也没有配备充电桩等设备。小区实行了人车分流，物业不允许从地下车库将车推进楼内，很多业主的非机动车无法充电和存放，造成了很大的矛盾。”泮溪花园住户艾先生说，像这样一件件令人头痛的事，促使了该小区业委会的组建。

维护权益

新规降低业主大会启动门槛

泮溪花园的业主因为共同的利益诉求走到了一起，他们希望通过成立业委会，更好地维护自身权益。然而在申请筹备的过程当中，由于对现行业委会筹组条例的不了解，业主们也遇到了一些困难和阻碍。

艾先生告诉笔者，推动成立业委会需要耗费一定的时间和精力，能够付出实际行动的业主比较少，大多数业主忙于工作或不自住，因此参与积极性不高。此外，几个带头的业主代表因为缺乏相关的经验和指引，对成立业委会的流程毫无头绪，一直在摸索中。

艾先生称：“小区物业公司不支持业委会成立，担心之后业主会更换物业公司，所以在筹建过程中，物业没有提供交付使用率和建筑面积等数据。”

不过，指引出台后组建业委会的门槛相对降低了。其一就是召开业主大会的人数限制。召开业主大会是组建业委会的关键。以往，根据相关规定，业主大会至少要物业管理区内持有投票权二分之一以上的业主参加。而如今只要有20%的业主就能够联名申请召开业主大会了。

“20%的条件规定降低了召开业主大会的门槛，让我们有了足够的信心进行筹备。实际上去年‘指引’的出台，让业主大会和业委会的组建条件更为成熟。”紫园二期业主龚小姐是筹备组的成员之一，她告诉笔者，去年曾将中山有关业委会的规条都研究了一遍，“感觉成为了筹建业委会的专家。”

5月15日，几名热心业主自发进行摸底调查，短短一晚上，网上预签名人数超过几十户，大大增强了业主们的信心，其后该小区顺利向东区住建局递交了成立业主大会的书面要求。6月19日，应东区住建局邀请，13名热心业主、居委会代表、物业公司代表在小区聚集召开会议。在多方代表的见证下，13名业主互投，并最终确定了8个业主大会筹备组成员。当晚，筹备组名单在小区内公示。

“筹备组的工作量不少，在完成公示后，筹备组成员要参与制定首次业主大会召开的议程和内容，包括制定首届业委会选举办法。”龚小姐称，按规定，目前筹备组组长由东区住建局委派工作人员担任，“筹备组的工作推进很顺利，各部门也非常配合。我们预计在三四个月后，紫园的业委会就能正式成立。”

■样本

欢迎“对头”监管自己

物业公司支持

成立业委会

纠纷频发倒逼业主自建业委会，业委会是物业公司的“对头”，已成为不少人的刻板印象。而东区绿韵花都小区的安美物业管理公司，却动员小区业主成立业委会。

在安美物业管理公司经理陈元明的办公电脑里，仍然保存着安美物业为成立业委会制作的幻灯片，业委会成立筹备组的步骤和关键环节被做成了流程图，筹备组的职责和每次会议的内容也都在文档里写得清清楚楚。

陈元明介绍，目前安美物业正服务8个小区，其中6个已经成立业委会，另外两个正在申请，组建业委会程序不少，大部分都是安美代办。绿韵花都小区在短短2个多月就走完了从组织业主到业委会诞生的全部流程。“有了业委会，大修基金容易启动，这样小区过保的房屋也好维修。”陈元明认为，物业公司主动协助业委会进行监管，更方便开展工作。

笔者走访绿韵花都小区发现，虽然小区楼龄已近十年，但外墙洁净、公共区域没有垃圾，绿化带植被浓密，视频监控和安房装置齐全……小区内井然有序。绿韵花都现任业委会主任罗华告诉笔者：“物业运作良好，小区的业委会工作会非常轻松，我们主要起到监督和沟通的作用。”

罗华认为，目前在业委会的筹建和运作过程中，需要更多的第三方和政府部门监督和引导，包括在业委会选举过程中，应该提前对参选人员进行背景、利益调查，确保与开发商和物业公司都没利益关联。尽管去年10月市住建局印发的《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）的通知》展示了小区业委会成立的标准操作流程，然而在实操层面上，由于缺乏经验和认识不足，各社区居委会、业主以及物业公司还需要更多专业的培训和指导。