住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长 根据传统的经济学理论，在健全的市场机制中，价格机制与供求机制凭借竞争机制形成相互作用、相互制约的双向调节关系，价格机制通过价格的涨落调节商品供求的数量，促进社会资源的有效配置;供求机制通过供求数量的增减影响商品价格的水平，促进市场均衡价格的形成。 从物业管理市场价格的三大乱象中，我们不难看出，以价格机制为核心的物业管理市场机制在实际运行过程中存在着“市场失灵”的困境：一方面，物业服务价格的稳定性过强，市场无法通过价格的升降及时有效地调节供求关系;另一方面，物业服务价格的敏感性过弱，市场无法通过供求关系的变化及时有效地调节价格涨落。 无论是过强的稳定性，还是过弱的敏感性，在物业管理市场中，价格作为市场信号的作用被大大地削弱了，物业管理“市场失灵”的最直接的表象就是服务价格缺乏弹性，在这个意义上，物业管理“市场失灵”的本质特征是“价格失灵”。 物业管理市场之所以出现“价格失灵”的现象，有其深层次的客观原因，为了便于研究，我们不妨以房地产行业为比较参照系，分别从市场的买方主体、产品的交易方式和价格的决定因素三个维度逐一进行分析。 第一，从市场的买方主体来看，房地产市场的买方主体为单个的不动产买受人，开发商与买受人之间是一对一的买卖关系，买卖双方意思表示一致就能迅速成交;而在建筑物区分所有的情况下，物业服务的买方是由全体业主构成的业主大会，相对于单个卖方的物业服务企业，代表众多业主的业主大会在进行包括服务价格调整在内的买方决策时，面临着表决程度复杂和协商成本高昂的难题，使得物业服务价格不可能像房地产价格那样依据供求关系的变化随时产生波动。 第二，从产品的交易方式来看，房地产交易是有形商品的一次性交易，买卖双方签约之后，卖方交付物业，买房支付价款，双方履约事项基本完成，合同目标基本得以实现;而物业管理是无形服务的持续性交易，物业服务合约的期限短则一年多则三至五年，买卖双方签约仅仅是履约行为的开始，签约时确定的服务价格在整个合约期内均受到保护，任何一方在合约期内擅自变动服务价格，都存在违反合约的法律风险。 第三，从价格的决定因素来看，房地产价格中的成本影响力较小，决定房地产价格的根本因素是供求状况，近几年房地产价格因为需求旺盛持续飙升便是明证;而物业服务价格具有成本决定性，无论采用包干制还是酬金制的收费模式，服务成本都是物业服务定价的基本依据，除房地产开发产生的增量房以外，物业服务的需求相对恒定，由于不存在房地产市场的开发周期问题，一旦市场上物业服务的需求增加，物业服务的供应跟进相对较快。 服务价格的成本决定性和供求关系的相对恒定性，不仅有助于我们合理解释物业管理“价格失灵”的现象，而且有助于我们准确把握物业服务市场价格调控的政策走向。

作者：头条号 / 物业管理
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