“我们小区真挺不错的，别看就这么9栋楼、200多户，小区虽小但是安全、干净、环境好，物业服务特别贴心。”正在小区门口传达室取大件快递的一位居民对记者说。

“这个小区虽然老，但是很多新小区门口都没有安装这种存放小件快递的‘蜂巢’，我们快递人员都觉得这个小区的物业非常替业主着想。”一位正好来送快递的快递员一边将小件物品存在门口的“蜂巢”内，一边赞不绝口的对记者夸赞。

“社区通知，明天要有一个100多人的观摩拉练活动来我们小区参观、交流经验，今年以来，我们自己都数不清来了多少人次了！”小区业委会主任白长江言语间满是自豪。

去年以来，坐落于桥东区林园西街的人保东辰家园小区热度一路攀升，不仅很多社区工作人员、小区物业，甚至很多普通居民都自发的到小区前来参观、学习经验，想知道这个“网红小区”究竟是不是网上说的那样漂亮？又是谁让一个老旧小区变身“网红”？而这些答案要从小区业委会的5位老人说起。

挺身而出 带领小区“自管”

随着小区增多、物业普及，人们习惯上把无物业、无主管部门、无人防物防的院落、楼栋称为“三无小区”。这样的小区普遍存在基础设施老化、环境卫生脏乱差、安全隐患等诸多问题。2014年5月之前的人保东辰家园一度就是如此。

“哪个小区都不是一建成就‘三无’，但是年头一长、问题就多了。”业委会副主任石礼善跟记者聊了起来。

人保东辰家园建于2002年，共9栋楼、276户居民，主要以市人保财险公司的员工和部分空军家属为主。小区建成之初有物业公司入驻，但不久便遭遇了常见的业主与物业公司之间的矛盾：居民认为物业公司服务不到位拒绝缴纳物业费，而物业公司则表示不交物业费就不能提供服务。2014年4月，第三家物业公司也宣布退出，小区开始陷入混乱状态。

“垃圾彻底没人清理了，所有的垃圾，日复一日在院子里堆着，得有一米多高，臭得我们都没法开窗户。”一位居民这样形容当时的情形。

比脏乱更让大家惶恐的是小区的治安问题：居民家里被盗成了常态，一夜之间有6户被盗，这将所有居民心里的安全值拉到最低；崭新的轿车4个轮胎不翼而飞，车窗玻璃频频被砸让人崩溃。卖房子、搬走好像成了大家的唯一出路。

这一切，居民白长江看在眼里、急在心里。有一天，他找到了石礼善。

“老石，咱们小区不能再这样下去了，我咨询过了，没有物业我们可以成立业委会自己管理，咱们都退休了，有时间有精力，一起做点事，为大家也为自己。”白长江这一番质朴的话说得石礼善心动了，但他还是有些犹豫。

“自治？能行吗？咱们跟物业不一样，他们干不好拍拍屁股走了，咱们就在这里住，要是干不好，咱可就呆不下去了。”石礼善说出了自己的顾虑。

“这个问题我想了很久，觉得可行。咱们小区老是老了点，可是客观条件还是不错的，小区开阔整齐能改造，居民不杂素质高，我跟保险公司比较熟，你是部队转业下来的，一起干吧，别让这院子就这么毁了。”

2014年5月，在社区工作人员指导下，小区建起了自己的业主委员会，5位组成人员全部都是退休在家的老党员。白长江担任业委会主任，石礼善、刘彪、李淑荣、李凤娥4人分工明确、各司其职，这个老旧小区开启了“自建自治自管”的新模式。

大胆尝试 改变小区面貌

“自救”方针定下，当务之急是解决小区环境、安全等一系列“顽症”，可这首要因素就是得有钱。不可避免，业委会也陷入了“先服务，还是先收费”的纠结中。业委会的五位老人进行了讨论。

“必须先服务，只有服务好了，才能赢得居民支持，只有居民支持，工作才能顺利进行！”白长江亮出了自己的理念。这个理念也得到了其他人的支持。白长江经过多方努力筹集了55万元资金，又发动其他成员通过各种方式筹集资金30万元，资金难题暂时缓解。

资金到位后，当务之急是解决安全问题。业委会在小区四周筑起护栏，在小区大门口设置醒目的警务室，聘用4名安保人员轮值巡视；在小区内安装高清摄像头40个，实现监控无死角；安装车辆出入自动识别系统，设置消防器材专柜，对24个单元楼道统一更换芯片安全门卡，有效遏制了小广告的乱贴乱发。这些举措收到了明显效果，再无入室盗窃案件发生，从“自治”第二年至今，小区治安案件实现“零发生”。

如何将解决环境卫生问题，彻底改变小区面貌？业委会对小区内5000平方米绿地集中清理整治，居民私自圈占的菜地、花园全部清理，统一种植树木和花草；重新铺设便道、粉刷单元楼楼道墙壁，楼体外常年滴水的排水管也进行了改造升级。

针对居民们常常抱怨的停车难问题，对此，小区内停车位重新规划，新增车位106个，地下停车场增加照明设备后合理使用，停车问题有效解决。

“我们既然是自治，就要做居民最需要的事。”白长江是这样说的，也是这样做的。

在改造楼前便道时，有居民找到了业委会，说：“这个楼前的绿地和阳台窗户的距离太近了，一到夏天蚊子多得没辙，你们能不能替我们想想办法？”业委会的成员们立刻行动，与施工方负责人一起反复实地测量，最终确定将原有道路拓宽成1.2米的景观道，既不影响绿化又方便了各楼特别是一层的住户，受到大家的一致好评。

在为每栋楼新建自行车棚时，业委会又遇到了“难题”。原来，7号楼里住着一位90多岁的老太太，这位独居老人最大的爱好就是在阳台上看风景，可是车棚会挡住老人的部分视野，老人家坚决不同意建车棚。多次上门协商后，最终业委会将车棚向东移了50米。楼里其他居民不明所以，白长江解释说：“老人家近百岁了，不管是作为业委会成员还是作为同一个小区里的邻居，我们都应该先考虑老人家的感受。车棚东移50米，可能不太好看，但是老人家心里会好受很多。”

如今，不论什么时间，居民们家里只要遇到跑水、停电等问题，只需要给业委会打个电话，业委会常年聘用的水电工人就会上门服务，服务费全部由物业负责。

就在这点点滴滴的小事中，业委会赢得了居民真心的认可。大家自觉遵守业委会制定的“业主公约”“小区管理规约”等管理制度，很多业主还与小区聘用的保安、保洁员、绿化管理人员成了好朋友，共同维护小区的整洁美丽、安全温馨。

赢得民心 难题迎刃而解

看到小区如此大变样和业委会真诚的付出，居民们深受感动，纷纷主动缴物业费。“先收费还是先服务？”这个让物业与业主都困扰的“死胡同”终于走出来了！

负责业委会财务的成员李凤娥说：“相比物业公司管理，这种‘自管’模式成本更低，居民的意愿也能充分体现。比如，日常管理由业委会监督指导，重大事务召开业主大会讨论决定，并选出各楼楼长，负责征集居民意见，及时沟通协调；每一笔管理费用都有专人记账、定期公示，做到公开透明。”

据了解，物业未走之前，小区物业费每平方米0.35元，这在当时也不是高价，但即使如此，很多居民仍然拒缴。业委会接手后，居民们不再抵触，但随着物价上涨，这样的收费无法维持小区日常所需，收费能不能涨？什么时候调整？调整的话应该走怎样的程序？居民有疑问如何解释……这些问题，业委会与居民代表逐一讨论、认真协商，经过精细计算，最终定价为每平方米0.6元。

“小区变得越来越好了，多收点费我们也觉得值。”家住9号楼的郭大爷告诉记者：“今年的物业费去年就交了，服务好，这两年咱都愿意提前交，支持业委会工作！”自管以来，小区物业费缴费率连续两年超过98%，最高时达100%。

去年以来，随着创城工作的深入，业委会获得了一定的资金支持，小区越来越漂亮，这让很多搬走的居民纷纷想搬回来居住。这一现象不但引起了有关部门的注意，也引来了电视、报纸等媒体的报道。前来参观的不仅有中心城区其他社区的工作人员，还有很多慕名而来的普通市民。石礼善骄傲地说：“很多人来之前想看看我们小区是不是真的那样好，看完之后觉得比听说得还要好呢！”

“目前的收费标准基本可以维持正常运营，我们这5个人都是义务工作，不挣一分钱。我们也没有别的想法，把自家住的小区建好、管好是我们的责任，更是骄傲！”白长江说。