小区门口自动化的道闸、整洁的路面、有序停放的车辆，还有一所专业的养老照料中心……朝阳区松榆西里东院小区的种种景象，让人很难把它与“老旧小区”挂上钩。

小区的环境如此美好，离不开一支“准物业”管理队伍的努力，让人惊讶的是，这支队伍并不是什么专业的管理机构，队员们全都是来自小区里的大爷大妈……
一把火烧出来的“准物业”
谈起松榆西里东院小区之前的情况，今年59岁的小区居民张红卫表示，要是回到六年前，她想都不敢想小区会发展成今天这个样子。“那时候路面坑洼不平，卫生脏乱差，但最严重的还是小区的停车问题。小区遍地都是私装的地锁，车辆也都是胡乱停放，出入十分困难。”
当时的张红卫已从单位退休，为了让家里多点收入，她开起了出租车。对她来说，每天最大的难题并不是在路边寻找乘客，而是回小区停车：“回来晚了就没地儿停了，回来早了还有可能出不去，外边停的车给你堵上了，还不知道是谁停的，想联系都联系不到。”
小区停车的杂乱还时常会引发居民之间的口角，划车、砸车的情况屡见不鲜。“晚上本来好好睡着觉，外面砸车的声音突然就把人惊醒了，要再有骂街的，就别想睡觉了。”
作为上世纪90年代初建立的老旧小区，松榆西里东院并没有物业管理机构，小区内总共六栋楼还分为了三家产权单位，再加上农民就地上楼和其他地方拆迁搬来的居民，整个小区的产权情况极为复杂。社区居委会的工作人员介绍，对于小区的管理问题，几家产权单位只是各留了一名房管科人员，工作内容也仅限于收一收供暖费。像停车、卫生这样的问题，产权单位没有人手也不愿去管。
没有物业，产权单位不管事，让小区居民自己来管理小区行不行？早在2010年，张红卫心底就冒出了这样的想法，但却缺少一个实施的契机。直到2011年除夕夜，一次偶然的事故却促成了小区的“准物业自治”：“当时有居民在小区里放爆竹，引发了火灾。消防车到了小区之后，愣是因为小区乱停车而进不来门，最后造成了比较大的损失。”
经过这次事故，居民们都更加重视小区管理的问题了。在政府的帮助下，小区居民举行了投票选举，选出了5名退休居民作为小区“准物业自治小组”成员，张红卫当选了小组组长。“可以说我们这准物业是由一把火烧出来的。”
停车管理
从混乱不堪到井然有序仅用一年
准物业自治小组成立后，政府又投入了一些资金对小区道路做了硬化，并安装了监控探头，可最重要的“停车难”问题，还需要自治小组去想办法处理。
“头三个月我们自治小组的5个人一直在挨家挨户摸情况，就为了搞清楚小区里到底有多少辆车。”由于时间紧迫，任务又繁重，那段时间张红卫每天深夜两三点才能回到家。“最后终于统计出来了，小区一共80辆车。”
这80辆车够不够停？在没划出停车位之前谁都没谱，可划停车位又是一项比较专业的工作，并不那么容易完成。好在，自治小组中除了张红卫开过出租，还有一位姓程的大爷也做过驾驶行业的工作。在两位“老司机”的带领下，划停车位的工作稳步展开。
五个人，一卷尺子，一条街一条街地量。标准车位宽度是两米八，张红卫和自治小组成员商量之后，决定将车位宽度减到两米七五。“这抠一点那抠一点，最后又能多停几辆。”最后，小区里划出了143个车位，远远超过了小区车辆的总数。
小区之所以会出现停车乱象，一个很大的原因是小区外部车辆的涌入。为了解决这个问题，自治小组的成员开始在小区门口“人工挡车”。“我们在小区门口放了墩子，小区自己的车来了就搬开，外部的车辆不让进。”后来，自治小组又联系社会力量帮助小区安装了道闸，“人工移墩子”也变成了按遥控器。
小区车辆理清了，停车位明确了，外部车辆禁止驶入了，小区从原来的混乱不堪到之后的井然有序，前后仅仅用了不到一年。在这一年当中，“准物业”管理团队也在不断壮大，治安巡逻、卫生保洁、纠纷调解……各种志愿服务队也都成立了起来，小区的环境也得到了极大的改善。“这些 准物业 志愿服务队的成员都是我们小区居民，没有一个是外边请的，这种自治模式我们一直延续到现在。”张红卫的话语中透露出一种自豪感。
“小区里的司机我全认识，
车钥匙、家门钥匙都能搁我这”
今年三月，小区从原来的人工操控道闸换成了现在的自动化道闸，把小区车辆号码输入系统，道闸就会自动抬杆，省了不少事。但为了确保小区的安全，张红卫和其他自治小组的成员依然坚持着轮流值班的传统，保证小区门口24小时有人看守。
“我们现在值班总共有9个人，最大的已经70岁了，像我今年59岁已经算年轻的了。”在小区准物业的各个服务队里，年龄60岁以上的居民也占了六成以上。
除了政府早先投入的一些资金，小区“准物业”一直坚持着自给自足的运营模式。“我们的开销主要用在设备电费和维修所需的材料费，这些钱都由有车居民交的停车费来补齐，准物业是不盈利的。”原先，自治小组商定的停车费是每辆车50元一个月，但由于这个价钱会出现一定的财务赤字，小组在近期将费用提高到了70元一个月，而即使是涨价后的价钱，对比周边地区的停车费用也是极为低廉的。
停车费涨价，小区居民都表示能够理解，这种互相包容的态度也是准物业管理队伍和居民多年磨合的结果。“最开始弄停车的时候，也不免和居民发生冲突。开车的觉得我以前都是免费停，不愿意交停车费；不开车的觉得你停车占用了我家门口的地方，不让我们划停车位……问题非常多。”
自治小组在管理上与车主或其他居民发生纠纷时，张红卫总会第一个跑过去“承认错误”，说点软话。“尤其是和年轻人打交道，我们年纪大的嘴上能让就让着点。”但即使在语气上尽量保持平和，张红卫内心里还是一直坚持着自己的准则，一定要把问题解决。“好在我自己不怕得罪人，要不然干这活还真容易坚持不下去。”
在张红卫看来，要想管好小区的停车问题，和司机搞好关系非常重要。“现在我敢说小区里所有开车的司机我都认识。”现如今，小区车主们已不再抱有准物业刚起步时的那种怀疑态度，而是都对张红卫这位老大姐信任有加。
由于小区居民买车的情况越来越多，小区停车位如今也已达到了饱和，甚至还有几辆车的缺口。有的车主回小区较晚，小区的车位已经停不下，如果碰上张红卫值夜班，车主会把钥匙交给她，请她代为停车。“我会把车停在小区道路中间，等一早的时候再想办法给它挪开不挡路，车主来了再把钥匙给他。”而除了车钥匙，有的居民在冬天暂时离家时甚至还会把家门钥匙交给张红卫，请她在暖气上气时开门帮一下忙。“真要说起来，管理小区可比我之前开出租累多了，可是能看到小区环境变好，再累也是值得的。”
老居民：
我们“准物业”比有物业的小区还强
在小区的养老照料中心，年近70岁的徐阿姨正在和老伙伴们打牌。她是准物业纠纷调解队的队长，按她的话来说，调解队是所有队伍里“最闲的一支”。
“准物业刚有的时候，有什么纠纷还能帮着说说，现在大家关系近了，平时有什么问题私下都能商量解决。”徐阿姨是在2000年搬到松榆西里东院小区的，和张红卫一样，她也亲身经历了小区“从乱到好”的整个过程。“像我们这种老年人，走在外面如果谁都不认识，总有一种不踏实的感觉。现在好了，小区里有居民做治安巡逻，我们在院里散步时很放心。”

除了小区环境的变化，在有了准物业管理队伍之后，小区的活动也变多了。“现在这些活动有人牵头了，老年人孤独感比较重，这种人文文化的关怀也很重要。”
对于徐阿姨来说，小区的情况好不好，从本地住户数量的多少就能看得出来。“以前这小区里租户可多了，住这儿的房东都嫌环境不好，跑到别的地方住了，房子租给了别人，现在很多都搬回来了，我们这准物业的管理比起好多有物业管理的小区都要强不少呢！”

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