——揭秘和泓物业（北京泓升投资股份有限公司）的创收逻辑

2015年10月23日，北京和泓控股旗下的物业公司北京泓升投资股份有限公司（代码835345）向“新三板”正式提交《公开转让说明书》，排上了登陆新三板的队伍。其中，交大嘉园物业管理“成绩”和社区半径app软件被作为业务支撑亮点被提及。但是作为交大嘉园的业主对和泓物业的实际工作情况是如何评价的呢？和泓物业又打算如何实现对股东和员工的业绩承诺，保证在主营业务（物业费）增长空间不大的情况下完成每年50万的收入增长目标的呢

首先，在2015年，和泓物业向人防车位的租赁业主提出要一次性缴纳20年的车位租金18万，并称有与海淀区人防签订了几十年的租赁合同，可以保证租用者20年的使用权利。但是，众所周知，人防工程是为了战时防空使用，和平时期结合百姓的需要，可作为私人车主的停车场所。有关部门根据情况每年与物业公司签订管理协议，让其管理当年的人防车位，但是绝不可能允许违规签订长期的租赁谋利合同。如果交大嘉园业主签订二十年的租赁合同，并没有法律保障。在业主多方求证之下，人防工程管理部门约谈了和泓物业，此事后来不了了之。但是这一做法不是为达到和泓物业创收的目的而欺骗业主吗？这是为了上市公司粉饰业绩吗？

但是上市公司的创收任务和业绩压力仍要完成，和泓物业今年又单方面提出人防车位车位涨价方案，要求从2016年10月1日起，每个人防车位涨价200元，涨幅达到50%，不交者不能继续使用，完全无视《物业法》涨价要与全体业主协商同意的规定，更无视国家地下车位价格允许市场调节的规定，完全从自己的上市业绩考量（交大嘉园周边小区地下车位价格调查结果显示，平均价格仅为452元，且只有1个小区从2016年1月1日后上调过价格），这样2016年50万的增收目标即可完成。另外，物业还掌握小区广告、热水资源、会所资源、快递通路资源、宽带接入资源……，都可以作为上市公司的业绩来源。比如，小区6栋楼原已投放了大量广告牌，这些本来是全体业主的收益，但物业从未像按规定向业主公布过收益情况，侵吞本来属于业主的收益。最近为了增加收益，授权不同广告公司在电梯间4面全部悬挂广告，而且新增的大分贝的电视屏幕，闪烁着大量刺眼的广告，刺伤孩子的眼睛，谁为孩子考虑呢？

和泓无视契约，从来不公布（公示）服务标准，或者含糊其词，不按《交大嘉园物业管理公约》标准提供物业服务和收费。按照交大嘉园物业管理公约计算，交大嘉园的电梯有人值守的物业费仅为1.49元，无人值守的物业费仅为1.22元，但物业一直收取2.33元，这个价格并没有在《公约》约定，也没有向广大业主公布（或公示）2.33元的依据（其实只是在地产商和物业公司双方签订的《交大嘉园物业委托管理合同》提到了2.33元，而这个委托合同没有向业主公示。而且为了降低成本，物业违背管理公约的规定，近年来持续降低物业服务标准。例如，消减保安数量，消减保洁人员数量，电梯无司机、小区无封闭管理等等。特别令人气愤的是，保洁人员为了弥补收入的不足，公然在小区内捡拾垃圾挣钱，甚至为了争夺垃圾公然大打出手，把有用的垃圾带到儿童乐园后面的棚区隐藏，而把无用的垃圾遗撒在垃圾桶周边，不能及时运走，造成小区环境恶化，这样的物业竟然连续评为北京市四星物业？其他的不算，今年小区的卫生和封闭管理只有在评比检查的时间里有保障。

让我们再来分析一下上市公司接入物业对各方的利弊，受益最大的是和泓物业的管理层。股价飞涨把这些人变成了大富豪，成为了改革的“弄潮儿”。业主得到的是无止境的涨价噩梦（因为上市公司的业绩要从业主身上来），沉重的生活成本负担，没有标准的服务承诺，在资本成本约束下会变得越来越糟糕。此外，就是无休止的与物业的扯皮与吵架。对国家而言，就是社会的不安定，首都人民难于安居乐业。

当前国情下，逐利的资本并不适合将物业服务纳入股市管理。在现行法律下，基于市场价格的物业收入协商机制尚没有形成，法律上的灰色地带很多，在资本的催动下，只有损害业主的利益才能带来上市公司的“绩效“，小区业务成为唐僧肉是必然的。此外，一旦主张物业公司成为最后一公里的山寨王，电信、快递等基本服务都需要留下买路钱才能联系上业务，业主的利益实际上损失极大，失去了物业公司成立的本来目的。物业公司成为了业主的“主子”，想让业主看到什么（通过广告），接什么邮包（特许快递）都是物业公司说的算，从此再无自由可言。

退一步说，即便可以把物业纳入股市管理，什么样的物业企业可以上市呢？股票市场里对上市公司的一个重要要求就是诚信，可是和泓做到了吗？

让我们试举几例

最恶劣的是去年和泓物业挪用业主住房维修基金事件。在和泓物业管理的彩虹城等小区，物业伪造大量业主签名擅自挪用维修基金几百万，最终被业主发现，并被业主告上法庭。

再拿交大嘉园的人防车位涨价这个事来说，从今年7月份开始，业主就聘请了律师与物业进行了多轮谈判，前面几次物业还假意愿意协商，让业主调查周边情况，并答应参考周边小区车位的涨幅来调整小区车位价格。但当业主通过大量事实证明周边几乎没有小区涨价和涨幅很小时，物业很快变换嘴脸，出尔反尔，拒不承认之前达成的共识，并声称今年要涨，以后还要不断涨价。难道要把业主当做物业公司的提款机？

再比如，为了评上星级企业，物业做尽表面文章，在检查期间把小区收拾得干干净净，检查过后又退回到脏乱状态。

那么如何解决眼下的困局，实现物业和业主双赢呢？

        从宏观上，我们认为这个问题值得整个社会深思，特别是有关政府部门的深思。人民安居才能乐业，但从住房商品化之后，物业和业主一直矛盾重重，已经成为影响社会安定的重要因素。特别是多年来相关法规滞后且不透明，造成很多灰色地带，为权力寻租提供了空间。个别政府部门的不作为，甚至影响了政府的形象和公信力。

        从微观上，物业公司应该学习先进的管理经验，摒弃过时、粗放甚至违法的经营行为，多采取和谐、人性、平等、先进、合法的发展思维，实现与业主的互利共赢，任何涉及业主生活的调价行为都必须依法、合规，决不能是单方面的！否则无异杀鸡取卵，玩火自焚，必将与业主成为对立方，失去了存在的意义。作为业主，应该提高主人翁意识，以小区为家，自觉维护小区秩序，配合物业公司管理好、建设好小区。

        在现行制度框架下，依法成立业委会是实现小区良性发展的一个有效途径，但遗憾的是至今大部分小区由于种种原因无法成立业委会，即便勉强成立了也无法真正的行使业主的定价权和管理监督劝。只有有了业委会，业主才有权依法行使选择物业公司的权力，才能让逐利的物业公司远离业主平静的生活，让真正愿意服务小区的物业单位入驻，从而实现安居乐业，家国安宁。