游泳池、球场、会所、俱乐部……开发商在卖房子时会大力宣扬小区配套设施如何齐全，那么这些公共设施的产权属于谁呢？按照物权法等相关法律的规定，公共设施是业主共有的，但在现实生活中，这些设施不是被开发商据为己有，就是被物业公司用来牟利。业主该如何维护自己的合法权益呢？

    现状

    产权大多登记在开发商名下

    小区的配套设施，是指为保障居民基本生活需要的设施，包括配套基础设施和配套公共服务设施。基础设施主要是指水电和交通等设施，公共服务设施则是指根据居住区的规模等级，相应配置的教育、医疗卫生、文化体育、社会服务和行政管理等设施。游泳池、球场、会所和俱乐部等，都属于公共服务设施。

    南宁一房地产公司的工作人员表示，虽然开发商在销售房屋时会大力宣传这些配套设施，但并不说明配套设施的产权归属。小区交付使用后，业主短时间内难以成立业主大会或业主委员会，开发商在为房屋办理产权证时，那些能办证又未销售给某个具体业主的部分，都会办在自己名下。

    在使用这些公共设施时，开发商能掌控的，就一直由开发商享受着收益；开发商无法掌控的，就交由物业公司管护，物业因此获得相应的收益。因为小区未成立业主大会或业主委员会，尽管开发商和物业公司的行为侵犯了业主的合法权益，但业主无力反对。

    现实中，业主不仅失去了这些公共设施的所有权，很多还失去了使用权，有的甚至被开发商或物业改做他用。如埌东客运站斜对面的一大型楼盘，配套的会所早已被开发商出租给一家餐饮企业使用。

    规定

    公共配套设施应归业主共有

    有业主指出，小区会所等未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分，在计算容积率的建筑面积全部转让时，其占用范围的土地使用权也同时全部转让给业主了，归全体业主所有，所以其经营管理权当然也属于所有权人。

    物权法第七十三条明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。”由此可见，小区的公共设施属于业主共有，业主享有使用权、管理权和收益权。

    国务院今年发出的666号令《国务院物业管理条例》第六条也明确规定：业主对物业共用部位、公用设施设备和相关场地享有知情权和监督权。第四十九条规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。业主确需改变用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第六十四条还规定：擅自利用物业公共部位、公共设施进行经营的，处5万元以上20万元以下的罚款。

    部门

    改变用途需经广大业主同意

    对于开发商和物业公司的做法，相关部门怎么看？

    南宁市规划管理局一工作人员表示，小区的规划情况是在建设前的规划审批时就已经确定了的。他们在施工监管或竣工验收时，都是按照规划图纸进行监管，如发现问题，会要求整改和视情况进行处罚。他说：“小区交付使用后，无论是开发商还是物业公司改变了公共设施的用途，都需要经过大部分业主的同意，否则就是违规的，权益受到侵犯的业主可以投诉。”

    10月12日上午，记者从南宁市住房保障和房产管理局物业服务和房屋安全监管科了解到，以前这些公共设施是无法办理产权证的，最近根据新政策才能办证。如今，只要办证方提供了办理建筑物产权证所需要的所有材料，就要给予办理权属证。该科室工作人员表示，无论是开发商还是物业公司，如果他们要改变原有公共设施的用途，需在获得大部分业主同意的情况下，到监管部门办理变更手续，否则都是违法或违规的。

    应对

    业委会应转移产权加强监督

    权益已经被侵犯的业主如何维权呢？

    南国法援律师谢天俊律师分析说，购房者在与开发商签订购房合同时，要仔细查看合同附表中是否对体育场、会所和俱乐部等公共设施的归属进行约定。如果开发商提供的格式合同侵犯了业主的利益，购房者可以要求修改。如果侵权行为较为严重，开发商又拒不修改的，这样的房子不买也罢。

    谢天俊律师说，在日常生活中，业主要关注小区里的情况，如发现开发商或物业公司的行为侵犯了自己的合法权益，应该用法律武器维护自己的合法权益，而不应该持“事不关己，高高挂起”的态度。

    南宁市住房保障和房产管理局一工作人员指出，小区入住率达到一定规模时，一定要成立业主委员会，然后召开业主大会，将小区已经办理产权证的公共设施从开发商名下转移到业主委员会名下；而那些掌握在物业公司手里的公共设施，业主委员会要加强监管，再按照比例与物业分配收益，最终使这些公共设施及其收益实现业主共有。他说：“在此过程中如遇到麻烦，就要向主管部门投诉或诉至人民法院。”