小区停车位主要分以下4种：地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。目前大部分小区物业和开发商都是怎么在利用这些车位呢？哪些是合理合法的，哪些又是违规的呢？

我们主要探讨一下底下停车位的乱想问题。办理产权证的地下停车位，在小区地下空间中满足立项和规划条件、办理了土地出让手续的。现有绝大部分小区地下停车位是属于没有相应的产权证、没有任何部门出具的产权证证的。许多小区车位也要靠‘抢’的，你若不买，车就是没法停。因为小区基本都是地下停车场，直接从入口处进去，没车位不让进停车场，也不能进小区。但只要掏钱了，签订一个长期的租赁合同，合同中规定合同到期后无任何条件合同自动延续，这样的合同能与有产权的交易等同吗？就这样成为掏钱业主专属的，不少小区都是这样的管理办法。

小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，和平年代时用于停车的车位。该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。无产权证的地下车位或者车位不受保护，当开发商把广大业主共有的车位私下卖掉，由于这些产业并非属于发展商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。 这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护，小区业主有权向法院申请撤消发展商对这些共有车位的买卖合同。合同撤消后，购买这些私卖车位的业主只能向发展商追讨购车位款项。一旦房地产商“跑路”，业主的钱就存在追不回的风险。

属于非人防工程的地下车位，具体是以出售、附赠还是出租的方式，是开发商与购房业主的协商约定，行政机关无权强制干涉。但由于供求关系问题，开发商往往会根据自己的实际情况，采取只售不租的形式。很多时候业主会向房管部门举报、投诉，但是，由于某些部门取证执法难，开发商又没有在房管部门备案，也没有通知房管部门，在监管上存在一定困难。还有就是车位的售价也缺乏监管，房价的涨落国家和地方政府都还会出台政策调控， 车位却很少让大家重视起来。大家只注意房价虚高，其实车位的价格也虚高，还有投机商炒车位的。

作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，业主所购房屋的公摊面积中不包括地下人防工程的面积，因此，人防工程的投资主体不是业主而是开发商。要想彻底解决这一复杂乱象，还需要国家立法来明确人民防空工程的所有权归属以及使用办法。