目前，申城有住宅小区1.2万个，其中，实施物业管理的住宅小区约1.06万个，面积5.97亿平方米，覆盖率为96.6%。数字背后，隐忧浮现，有1400多个小区未成立业委会，部分小区的维修资金已经告急——低于30%的法定续筹金额标准。

　　一些物业管理问题也屡被诟病，比如能人为何不愿入选业委会？小区的维修资金筹集为何这么难？

　　昨天下午，市十四届人大常委会第三十三次会议审议了关于检查本市贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》情况的报告。这份报告由市人大常委会主任、市人大常委会住宅物业管理规定执法检查组组长殷一璀所作。

业主自我管理“三个难”

　　“我住的小区，十年过去了业委会都没有建立。”沈志先委员现身说法，现在小区电梯常常出问题，设施老化了，绿化凋零了，道路破损了，可要调用维修资金，没有业委会就不能用。

　　统计显示，全市约12100个住宅小区中，还有1400多个小区未成立业委会。执法检查中发现，目前在业主自我管理中面临着“三个难”，即业委会组建难、业委会作用发挥难、业主大会形成有效决定难。

　　“造成这种状况，既有业主自我管理意识和能力欠缺，也有政府相关部门指导监督不够到位、相关制度措施还没落实等原因。”殷一璀说。

　　从业主自身看，一是确定业委会人选难。《规定》要求业委会成员热心公益事业、责任心强、具有一定的组织能力，且不能在小区内有物业管理方面的违法行为。但实践中，小区里往往有能力的人不愿入选或无法确保履职时间,而争取入选的人当中可能有些未必符合条件。

　　其次，业委会履职需要的能力不足。目前业委会一些成员年龄偏大，缺乏专业知识和调处能力，管理能力不强。此外，业主参与的积极性也不高。

　　检查组认为，业委会的定位及成员的职责设定不明确。根据现有法律法规，业委会既不是法人，也不是社团组织，在诉讼中不具备主体资格，难以有效维权。另一方面，对业委会不作为、乱作为或者到期不换届等情况，《规定》没有明确的制约和相应的法律责任。

　　检查组建议：进一步完善业委会人选产生机制，加快推进居委会与业委会成员“交叉任职”，鼓励素质好、能力强、有群众工作经验的人员进入业委会，推进业委会与居委会的良性互动。研究制定对业委会不作为、乱作为的制约措施,提高业委会规范运作能力。同时培育和发展社会中介组织参与物业管理，探索通过委托、聘用等方式，鼓励支持中介组织或者第三方人员参与小区物业管理事务，提供专业化服务。

专项维修资金难用惜用滥用

　　执法检查发现：部分住宅小区维修资金余额不足，已经低于30%的法定筹集金额标准。“专项维修资金难用、惜用、滥用现象并存。”报告如此披露。

　　调研发现，由于业主大会召集难、形成决定难，造成维修资金动用难。部分小区存在高估冒算、滥用维修资金的现象。还有业委会不了解小区设施实际状况，在资金使用时缺少统筹考虑，导致真正要用、急用时没有资金可用。有的小区面临着无业委会主任、副主任盖章，维修资金无法在银行支取的困境。

　　很多小区对公共收益补充专项维修资金的监管缺失。《规定》和相关文件明确，小区公共收益不低于50%用于补充专项维修资金，但执行情况不理想，小区公共收益账目不透明、公布不及时、不按照规定比例纳入专项维修资金的情况时有发生，也缺乏有力的监督。

　　检查组建议：加强对业委会科学规范使用专项维修资金的指导，明确住宅小区共用部位和共用设施设备应当定期维修，及相应的维修标准。

　　研究按业主使用受益程度承担不同比例专项维修资金的可行性。加强对专项维修资金使用的监管，着力解决资金滥用问题。进一步加强对专项维修资金续筹难问题的研究，细化续筹规则。

　　严格落实《规定》要求，督促业主在房地产转移或抵押登记时补足专项维修资金。积极探索住房公积金用于续交专项维修资金的办法，拓宽专项维修资金续筹渠道。

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