金池名郡小区

核心提示|金池名郡小区位于开封市金明广场以西，郑开大道南侧，2006年建成。很长时间以来，“在金池名郡有套房子”成为开封人追求高品质生活的目标。

然而，10年后，已经成为上市企业的开元物业，却因小区业委会“要求限时撤出”，于2017年1月9日公告宣布撤出金池名郡小区。业主与物业之间的“爱恨情仇”，让深入采访的记者也琢磨不透……

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　　【背景】“金牌物业”服务多年，被要求撤出

金池名郡，2006年在开封建成迎来第一批业主之时，郑开大道即将于当年年底通车，开封房价自此从千元时代一路攀升至如今的万元时代。而金池名郡在当年其多层价格就标出每平方米3000多元的高价，而当年开封其他住宅价格至多每平方米1000多元。说“金池名郡开启并引领了开封房地产业的黄金十年”，应不为过。

可以说，金池名郡是开元集团在开封竖起的“标杆”，也是近十年开封房地产市场繁荣的“领头羊”。从小区建成之始，同属开元旅业集团旗下的上市公司开元物业，用细致、贴心、周到的“星级”服务，将金池名郡小区打造成开封物业服务的“标杆”，获得了多种奖项和荣誉。

开元物业还吸引众多地产开发商伸出“橄榄枝”，不少开发商都以“引进开元物业”作为营销噱头，开元物业在开封的业务范围也从金池名郡1家，逐渐发展到周边10家。

然而，事情有些突然。

2016年12月13日，开元物业发出《致金池名郡全体业主的告知书》，函告全体业主“应业委会要求，定于2016年12月31日正式撤出金池名郡小区”。

随后事态愈演愈烈，一部分业主支持业委会，一部分业主支持开元物业，双方各执一词，僵持不下。记者从小区业委会了解到，甚至有8名小区业主“赴杭州开元集团总部拉横幅维权”，最终导致开元物业于2017年1月9日再次发出公告，于10日正式从金池名郡撤出。

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　　【惊讶】风光的背后，竟是连年的亏损？

一个服务10年的“金牌物业”，为何突然撤出？对此，开元物业和小区业委会各执一词。

业委会称：“小区管理混乱，物业不愿整改，主动提出撤出。”而开元物业则称：“业委会要求 自治 ，态度坚决，强逼物业撤出。”

记者了解到，不管是主动撤出，还是被逼撤出，其导火线都是因为小区近几年出现的一些问题，包括地热水不能使用、污水管道堵塞等设施问题，以及保安保洁人数减少等“软件”问题。而事情最终爆发，是物业公司自称“亏损”，没有足够的资金解决以上问题。

据物业公司提供的《金池名郡物业服务处2016年财务收支情况公布表》显示，2016年小区物业亏损85万余元。

“其实不光是2016年亏损，从物业接手小区的第一年就开始亏损，是开元房产每年拿出二三百万对物业进行补贴，一直补贴到2016年4月。”浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司负责人张琳介绍，由于小区交房时没有收取维修基金，一些基础设施需要维修更换，凭物业的收入难以承受，而减少保安保洁人数也是为了节省开支，省出经费用于维修。

根据物业公司和开元房产公司的说法，开元物业进驻金池名郡后，为了打响品牌，以亏损的方式提供了“超额”的服务，中间上涨过两次物业费仍入不敷出。集团公司为了维护品牌形象，由开元房产每年提供二三百万的补贴，以继续维持小区的“超额”服务。2008年至2016年间，房产公司共补贴物业1000多万的费用。

外表光鲜、令人羡慕的高档小区背后，竟然是物业的连年亏损？听起来有些不可思议，而小区业委会也对此表示了质疑。

“财务报表显示2016年度小区物业的经营性收入只有10万元左右，实际上光是小区的车位管理费就不止这个数，而且小区还有两个大广告塔，每年的广告收入近百万，在报表上却没有显示。”小区业委会主任周庆根说，小区内属于全体业主所有的各种经营收入并不少。

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　　【争议】小区内的广告塔，收入该归谁？

记者在《金池名郡小区经营收支明细》上看到：共有区域经营收入为“会所出租”收入，2009年至2016年间共35万余元，其中2016年收入16万余元，截至目前抛去开支后共剩余12万余元。

共有区域明细中，并未显示车位管理费和广告塔费用。而这些正是双方争议的焦点，尤其是两个大型户外广告塔。

广告塔位于小区北侧，紧挨郑开大道，地段优越、尺寸巨大，年收入显然是不能忽视的，那么广告塔的收入有多少？又到哪去了？

根据开元房产提供的《广告塔收费标准》显示，2006年至2013年，两个广告塔的费用分别为78.9万元和69.3万元。

物业公司负责人张琳的说法是：广告塔属于全体业主，但一直是开元房产在使用，发布一些自己的房产广告和公益广告，房产公司每年的补贴中已经包含了使用费。

张琳还透露，广告塔并没有经过相关部门审批，而且现在开元房产项目基本结束了，很可能会拆掉。

而开元房产公司财务负责人陈秋梅的说法则是：虽然广告塔在小区内，但由开元房产投资建成，交房时并没有分摊给业主，因此不属于业主，而属于开元房产。

对于以上两种说法，小区业委会主任周庆根表示：根据《物权法》和《物业条例》，建在小区内的广告塔肯定属于小区全体业主所有，而且广告塔多年的收入远不止这些。

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　　【律师】物业公司只能收物业费其余当归全体业主

金池名郡小区业委会与物业公司之间的争议，既普遍又特殊。普遍是因为几乎所有小区内都出现过共有区域收费混乱的状况；特殊则是因为小区的“高档”身份和两个收益巨大的广告塔。

对一个小区来说，这些账该由谁来算？该如何算？

本报法律顾问、河南春屹律师事务所张少春律师认为，广告塔位于小区内，理应属于全体业主。

“包括广告塔、地上车位、小区会所等在内的所有小区内公共建筑和公共区域，都属于全体业主，其经营收益也应该属于全体业主，物业公司只是代管，这些收益只能使用在小区共有区域支出上，而且必须经过业主们同意才能使用，业委会和任何业主都有权随时要求物业公示这些收入。”张少春律师说，对物业公司来说，和业委会签订合同之后，只有一种收入——物业费，除此之外所有的小区内的收益都归全体业主所有。

“至于房产公司和物业公司之间的补贴，是两个公司之间的事，是为了维护企业品牌达到商业目的，和小区、小区业主没有任何关系。”张少春表示，物业公司应该按照合同收取物业费并提供相应的服务，提供“超额”服务是物业自己的意愿，不能借此收取“超额”的费用或挪用属于业主的收益。

采访结束时，周庆根告诉记者，小区面向全国公开招标物业公司的工作已经开展，在新物业选定之前，小区通过“自治”，摸清“家底”，核实所有的公共收入，根据这些收入和物业费，为业主争取到更好的物业服务。新物业入住后，业委会将充分发挥监督职能，为全体业主创造一个优美舒心的生活环境。

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