楼顶渗漏、下水道堵塞、化粪池溢出……柳州市不少老旧小区常会遇到这样的烦心事，要找人处理并不难，但需要资金。可维修资金由谁出，如何筹措，往往成了一团乱麻。2016年底，新修订的《柳州市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）开始施行，鼓励业主补交维修资金，以解决老小区住房公用部位、公共设施设备出现的问题。记者近日走访了柳州市多个老小区，不少业主表示，希望能早日出台《管理办法》细则，让《管理办法》更具操作性，为老小区住房解决“养老金”问题。

楼顶漏水

顶楼住户自行埋单

客厅、厨房、洗手间、房间，每一处都有大面积的腻子脱落，这就是柳石路狮子山巷7号狮子山小区黄女士家的情况。而她家的腻子两年多前刚翻新过。

“住在楼顶太遭罪。”黄女士说，因楼顶漏水太严重，每隔两三年，她家的天面都要重新做一次防水、刮一次腻子，每一次都要花去两三千元。

黄女士所在小区有10多栋住宅楼，大部分都出现与黄女士家相类似的顶楼天面漏水的情况。借鉴其他住户的经验，她也在楼顶上搭建了一个遮雨棚，希望能减少雨水对楼顶地面的“侵蚀”。但黄发现，下小雨时，她的棚子还管点用，如遇到瓢泼大雨来袭，这个棚子根本顶不了什么用。

每年汛期，她家都要准备好些个盆子、水桶，准备抗击“侵”入家里的雨水。以前，大雨经常夜半来袭，所以每年汛期的晚上，她都得“枕戈待旦”，完全睡不安稳。

本来，楼顶天面属于本栋楼业主的公共区域，维修资金本应由本栋业主按份额比例来分担。然而，实际情况是，黄女士搭棚子、重新做楼顶防水，多年来花掉数万元维修资金，却找不到人来分担，全部都由她独自承担。

“楼下不来找麻烦就好，哪敢让他们摊费用。”黄女士家在八楼。有一次，晚上下大雨，她家没来得及应对，家里雨水渗到了七楼住户家里。楼下住户愤怒极了，还找到她家理论，要求赔偿。幸好社区工作人员来帮忙，楼下住户才“熄了火”。

想了多种办法，都是治标不治本。2016年下半年，柳州市住建部门开始对多个老旧小区进行改造，其中就包括了狮子山小区，这让黄女士等众多楼顶住户看到了希望。改造内容包括建筑外立面、屋面、楼道等，而重点就是要通过屋面改造，解决居民呼声最高的天面漏水问题。 

下水道堵

居民被逼独立排污

春节期间，柳州市东台路老柳高宿舍小区的居民发现，小区2栋的外墙上多了几根排污、排水管道。这些管道从2楼一住户家中接出来，直接通往楼下的化粪池以及排水管道。

这几根管道直径10厘米，比此前老的管道宽了两厘米。在排污管道的末端，留有检查口。如果管道堵塞，可以通过检查口方便地疏通。而这些管道是2楼的居民自己花钱安装的独立排污管道。

“我也是被逼搞独立排污的。”说起家中下水管道堵塞的经历，80岁的业主刘先生显得有点无奈。他说，四五年来，他所在的住宅楼已经发生了10多次下水管道堵塞的问题。

2016年12月，刘先生与妻子外出旅游，没人在家。刚出发没多久，一楼的住户打电话告知，称刘先生家漏水了，渗到了一楼的天花板。刘的女儿闻讯赶回家查看。原来是洗手间便池粪水倒灌出来，已经淹到自家的客厅、厨房、卧室，整个屋内臭气熏天，卧室中的木地板也被粪水泡坏。原来出现这一幕，系下水道堵塞所致。

刘说，此前他所在住宅楼很少有下水管道堵塞的事情发生，直到四五年前楼上有人办午托班后，排污管堵塞发生的次数多了起来。几年下来，问题一直没能得到彻底解决，不时发生排污管堵塞。于是他下定决心，让子女出资几千元，请人建了一套独立的排污管道，避免重蹈覆辙。

而该小区6栋的方先生也称，他们所在楼栋两三年就发生一次排污管道堵塞，每次堵塞，都是一二楼住户急跳脚，只好花钱请人疏通，但想要让其他住户来分摊费用，实际操作起来相当难。

分摊费用 

垫付之后难收到手

老柳高小区属于老小区，该小区物业公司负责人郁先生介绍，小区最早一批住户入住距今超过30年。当年排污管道及化粪池的设计都存在缺陷，极易出现排污管道及化粪池堵塞现象。

“碰到排污管和化粪池堵塞，最难的就是垫了费用的住户，难收回钱。”郁先生说，天面、排污管和化粪池属于公共设施，一旦出现问题，最大的受害者就是一楼、二楼或顶楼的住户。楼下着急疏通，楼顶着急修补，而其他住户却认为与自己无关，不愿意分摊维修费。

郁说，他们小区的住户分为三类，分别是柳高老职工、外来购房的业主以及租户。由于小区靠近中小学，有不少人在小区办晚托或午托班，也有一些学生来租住，租户频繁变动，要想收齐疏通或天面维修费用更是不容易。

每次遇到管道堵塞，住户总是找到物业公司帮忙联系施工队伍，协调其他住户凑维修费用，这些他们都可做，但有时候一些住户联系不上，只有物业服务公司或柳高垫付费用。现实情况是，因部分住户根本不愿意承担，导致部分费用一直收不上来，成了死账。如去年12月，一栋楼发生化粪池堵塞，一楼住户通过物业公司请来吸污车吸污，并垫付1500多元清污费，之后由物业公司代收分摊费用，至今一分钱也未能收上来。

郁透露，考虑到小区的实际情况，物业公司曾发布告示，计划把小区所有化粪池全部清一次污，但是最终收不上维修费用，只好作罢。

记者走访了解到，类似情况也有不少，如老的胜利小区也经常出现排污管、化粪池堵塞。柳北区胜利西社区相关负责人介绍，每年社区要协调二三十次类似的问题。“最大的困难就是凑钱。”社区负责人称，目前小区正在实施旧房改造，不少楼栋居民已经签协议准备搬出，想要他们出钱根本不可能，无奈只有社区垫付。有时候一楼住户急坏了，想尽快处理，宁愿多承担费用。

每次，该小区各化粪池堵塞情况往往不尽相同，有时候开挖之后才发现，连接化粪池的主管道也堵塞了，疏通开挖需要二三万元，这种情况下，居民往往不愿意承担费用。每次遇到这种情况，社区只有向上级部门汇报，申请惠民资金来解决。 

维修资金 

业主盼管理办法“因地制宜”

2016年12月1日新修订的《管理办法》，鼓励老房子业主补交维修资金。

而此前的老办法，是从2010年4月开始实施的，规定2010年5月5日以后，取得商品房预售证的新建小区都要求交维修资金，而以前的老房子并未有强制规定。目前，柳州市有100多个楼盘缴纳了维修资金，累计交存5亿多元。

现实生活中，老房子随着“年龄”增长，楼栋天面、排污和化粪等公用部位、公共设施设备出现的问题更多，更需要通过建立专项维修资金来解决维修问题。公共设施问题多，老小区的业主苦不堪言，采访中，不少业主都表示愿意交存维修资金。

“交维修金我举手赞同。”老柳高小区的刘先生称，这是解决老小区公共设施维修顽疾的根本办法，但是费用交后如何管理和使用，他希望政府能制定更具体的实施细则。柳州老旧小区众多，各小区的具体情况差异大。他认为，住建部门制定了细则后，各小区还要根据自己的实际情况，制定自己的实施方案。

“房子公共部分或公共设施出现了问题，若能找到责任人的，应该由责任人承担，或根据情况确定责任人承担责任的大小；如属于自然损坏或无法找到责任人的，才考虑从小区的维修资金中列支或者由业主共同分摊。”柳州市法律人士提出他们的观点。

补缴维修金 

政府将出台实施细则

修订后的《管理办法》规定，该办法实施前未建立或未按规定交存首期物业专项维修资金的物业，鼓励相关业主自办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续4年交存。若业主大会对该规定另有决定的，按照决定执行。以建筑面积100平方米的老房子为例，每平方米5元，每年交500元，4年共计2000元。

那么，老房子补交住宅专项维修资金，到底如何交，又何如使用呢？为此，记者采访了柳州市住宅专项维修资金管理中心的负责人，据其介绍，目前他们也在研究相关具体细则，今年上半年会拿出一个具体办法征求市民意见。另外，还会选择一些小区进行试点。至于公共部分或公共设施出现问题，找到责任人应由责任人承担的问题，他们也会予以考虑。

对于目前还未交住宅专项维修资金的老小区，公共部分或公共设施出现问题后，该怎么办呢？该负责人指出，其实除了业主和住户分摊外，还可以考虑从小区经营性收益中列支，比如从广告收益、车位出租收入、门面出租收入等列支。

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