各县（市、区）城市管理局，各开发区（高新区、投资区）物业管理主管部门：

为贯彻省委“找差距、抓落实、解难题、化积案”行动，指导业主大会和业主委员会建设管理工作，增强业主自治，有序参与小区公共事务管理，根据国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规及《漳州市人民政府办公室关于印发漳州市“中心城区城市管理提升年”活动实施方案的通知》精神，现就业主大会和业主委员会建设管理工作提出指导意见如下：

一、正确认识业主大会制度，依法成立业主大会和选举业主委员会

业主大会是物业管理区域内的业主自治管理组织，是所在社区居民自治组织的有机组成部分，是物业服务市场的重要主体。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受全体业主的监督。

（一）加强对成立业主大会的筹备工作

根据《福建省物业管理条例》第九条第二款规定：“一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的”，符合成立业主大会的条件，建设单位或十人以上业主可以向所在地的街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构提出书面申请。街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内，会同当地村（居）民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。

业主大会首次会议筹备组由业主和建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构、村（居）民委员会等单位代表五人以上的单数组成。筹备组召集人由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表由筹备组召集人确定，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构协调解决。筹备组应当根据《福建省物业管理条例》第十一条规定认真做好相关筹备工作，并于筹备组组成之日起六十日内，召开业主大会首次会议。

（二）加强对业主委员会委员候选人的审核

街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构要会同居（村）民委员会根据《福建省物业管理条例》第二十一条规定的条件，加强对业主委员会委员候选人的审核，业主委员会委员候选人应当遵纪守法、模范履行业主义务、热心公益、责任感强、身心健康、公正廉洁，具有一定社会公信力、组织能力和为广大业主服务的必要时间。鼓励在村（居）民委员会中任职的业主兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。

业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、恶意欠缴物业服务费或者住宅专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。

对于上述情形，街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构可以向小区所在地的物业服务企业及相关政府部门进行咨询了解。

（三）建立健全业主委员会备案手续

业主委员会以其选举产生之日为成立日期，每届任期三至五年。业主大会应当明确约定业主委员会的具体任期。

根据《福建省物业管理条例》第二十四条规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，提交相关资料向小区所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案。

业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章，印章应当标明业主委员会的届数和任期。业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会进行换届选举，换届后按上述规定重新备案。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构在村（居）民委员会的协助下，组织换届选举工作。

二、加强对业主大会和业主委员会日常工作的指导监督，确保运作规范有序

街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构要把业主大会和业主委员会的建设管理工作纳入社区建设、社区治理的工作范畴，重点加强对老旧小区、安置小区成立业主委员会的指导和协助，同时会同村（居）民委员会加强对业主大会和业主委员会日常工作的业务培训和指导监督，对制定、修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、解聘、选聘、更换物业服务企业、物业服务收费或调价、小区公共收益，缴存、使用住宅专项维修资金等有关小区共同管理事务提出建议和意见，协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷，引导、规范业主大会和业主委员会合法合规开展物业管理自治工作。

（一）依法按程序作出决议

根据《福建省物业管理条例》第十四条规定，业主大会决定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（简称“双过半”业主）。业主大会决定住宅专项维修资金的筹集和使用方案或者改建、重建建筑物以及附属设施设备的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（简称“双2/3”业主）。

业主委员会作为业主大会的执行机构，对于上述事项未经业主大会按程序表决通过，不得擅自作出决议。业主大会作出决议前，业主委员会应当预先听取村（居）民委员会的建议、意见，召开业主大会应邀请街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构或村（居）民委员会相关代表列席指导，并做好会议记录。业主大会作出决议后，应于3日内在小区内公告。

（二）落实业主委员会职责

业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，依法维护业主合法权益，促进小区和谐，履行《福建省物业管理条例》第二十二条规定的工作职责，受理化解业主对于物业服务企业的投诉，监督落实物业服务合同的履约情况，可组织业主代表、村（居）民委员会代表或通过购买服务的方式委托第三方评估机构综合评价物业服务质量，并每季度至少召开一次业主委员会会议，研究解决小区存在的相关问题，向业主大会报告工作开展情况。

业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。

各县（市、区）城市管理局，各开发区（高新区、投资区）物业管理主管部门要指导、督促辖区物业服务企业积极主动配合业主委员会或临时物业管理委员会的工作。

（三）完善小区矛盾纠纷化解机制

根据《福建省物业管理条例》第七十三条、第七十四条的规定，进一步完善小区矛盾纠纷化解机制，建立物业管理工作联席会议制度和物业服务纠纷便捷处理机制。物业管理联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集，由县（市、区）、开发区物业管理主管部门、公安派出所、村（居）民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

街道办事处（乡镇人民政府）、村（居）民委员会应当建立物业管理投诉受理制度，对物业管理活动中的投诉，及时进行调查处理。街道办事处（乡镇人民政府）应当配备负责纠纷调查处理的专（兼）职工作人员。

三、相关工作要求

各县（市、区）城市管理局，各开发区（高新区、投资区）物业管理主管部门要将本通知及时发文转发给辖区各街道办事处（乡镇人民政府）、各业主委员会、各物业服务企业，并建立工作联动机制，开展物业管理政策法规及相关业务培训活动，进一步规范业主大会和业主委员会建设管理工作，积极构建和谐、文明、宜居的社区环境，提高业主满意率。

　　漳州市城市管理局   

2019年12月13日