没有物业入驻的小区谁来管理小区事务？无证的“私人美容院”藏身小区，物业能否干涉？日前，记者从市国土房产局获悉，我市完成了对《关于进一步加强滁州市城区物业管理工作的意见》（以下简称《意见》）的修订，明确了“无物管”小区的管理由街道负责，明确了涉及物业管理的12个职能部门的职责，为广大业主提供了更多保障。

物管机制不完善，跟不上城市的发展

近年来，我市城区跨越式发展态势凸显，城区面积和人口成倍增长，物业管理成了城市管理新矛盾和新问题的焦点。据统计，2015年至2016年，涉及物业管理的各类网络留言和市长热线投诉达3500件以上，主要是集中于物业服务不到位、部门履职不到位、属地管理主体责任落实不到位等问题，其根本原因则是物业管理的体制机制不完善和规章制度缺失。

据悉，我市城区《关于进一步加强物业管理的工作意见》是2010年10月出台的，距今已6年有余，无法满足当前滁城小区物业管理的需要。加上去年我省对《安徽省物业管理条例》进行了修订，我市的相关物业管理规定也必须进行修订和完善，与新《条例》相适应。

市物业管理科相关人士告诉记者，《意见》的修订以“机制进一步完善、职责进一步明确、管理进一步规范”作为目标，吸取了合肥、马鞍山、苏州等地物业管理的先进经验，期间我市多次组织物业主管部门、基层组织和物业企业、业主委员会以及业主代表以座谈会等方式，梳理出这些年来滁城物业管理工作上实际出现的问题和矛盾，并对症下药提出了意见和建议。

部门职能更清晰，明确“这事谁该管”

一个小区就像一个社会的缩影，物业作为“管家”无法解决所有的问题，特定的问题应有专业的部门来应对。修订后的《意见》进一步明确了涉及物业管理的12个相关部门的工作职责。

今后，市国土房产局需负责指导监督全市物业服务行业，归集、使用、管理本市城区物业专项维修资金等工作。住宅小区内电梯的维护保养、合法使用管理将由市质监部门负责监督。市公安部门（含消防支队）负责规范小区及周边道路停车秩序，依法查处违反治安管理条例以及在物业管理区域内违规燃放烟花爆竹等行为，同时负责物业管理区域的消防安全检查、消防知识培训等。市环保部门负责牵头依法处理物业管理区域内经营单位违法排放污水（不含生活污水），违法排放废气（不包括油烟污染），违法排放工业生产、文化娱乐、建筑施工噪音（不包括社会生活噪音）和违反危险废物管理规定等行为。工程质量问题引发的投诉和矛盾、物业管理区域内违法建设的界定等问题将由市规建委负责。而小区内毁坏绿化、乱搭乱建和违法建设行为，以及违规倾倒生活废弃物和饮食服务业经营者排放油烟污染居住环境等违法行为和物管区域内擅设户外广告等问题则由城管部门负责查处。同时，物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法违规行为，将由市工商部门依法查处；若物管区域内出现违法无证经营的诊所，或产生涉及医疗服务的投诉和纠纷，由市卫生部门进行调查处理。

此外，市司法部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷的行政调解、司法调解和人民调解的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师库。市发展改革部门需会同市国土房产管理局负责市住宅小区物业服务收费政府指导价标准的制定、调整以及监督管理，依法查处物业服务企业的价格违法行为；负责将物业管理纳入现代服务业体系，将恶意拖欠物业费的业主纳入社会诚信系统。

同时，修订后的《意见》也进一步压实了物业“属地管理”的职责，对区物业主管部门、街道(乡镇人民政府)和社居委(村委会)在物业管理中应负的责任、应承担的事务有了具体清晰明确的规定。

管理内容更充实，明确“物管要管啥”

在该物业管理人士解读中提到，原《意见》没有物业基础管理的专门章节，而新修订的《意见》将建立物业服务收费机制、招投标活动、供水供电供气等设施设备管理、应急维修资金使用、矛盾纠纷调处和物业收费保障机制等作为基础管理进行逐一明确，让物业公司的管理和业主维权都有明确条例作为依据，规范物业管理行为；还结合新《安徽省物业管理条例》中关于紧急情况下使用专项维修资金的内容，为业主提供实实在在的方便。

同时，《意见》的修订强化了对物业企业日常服务事项的监管，强调要求物业企业严格按照合同约定开展服务，并进一步强调物业企业要加强巡查，及时劝阻和制止业主违规装饰装修、随意停放车辆、违章搭建、占道经营、毁绿种菜、乱扔垃圾、随意养犬、噪音污染和油烟乱排放等行为。《意见》中提出，物业对业主上述违规行为制止无效的，应当及时报告相关部门，由部门依法予以处理。

建离任审计制度，业委会工作更规范

业主委员会，是监督物业管理公司的管理运作、代表全体业主对小区物业有关的重大事项发挥决定权作用的小区内业主组织，不称职的业委会不仅难以承担监督物业服务的职责，还可能影响业主维护自身权益。物业管理人士介绍，新修订的《意见》，进一步明确了区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会、业主委员会的指导和监督职责，尤其是对业主委员会委员资格终止或业主委员会任届期满拒不移交印章、财务和资料等行为，业主或新一届业主委员会可以请求公安机关协助处理，较好地理顺了新、老业主委员会移交的问题。同时，新修订的《意见》要求建立业主委员会主任离任审计制度，更加规范了业主委员会的管理。

街道设服务中心，负责“无物管”小区

近年来我市通过棚户区改造和老旧小区改造，已经改善了上万户居民的居住条件，但该人士告诉记者，滁城还有“无物管”小区156个，多为年代久远的居民楼和单位宿舍楼，分布零散，普遍缺少物业管理。

修订后的《意见》结合我市城区实际，明确由街道（乡镇）具体负责辖区内“无物管”小区物业管理全覆盖工作，规模较大的小区要选聘物业服务企业进行管理；规模较小的居民楼，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。《意见》鼓励街道（乡镇）成立物业服务中心，专项负责辖区范围内无法实行专业化管理的“无物管”小区物业管理工作，区（开发区）和街道（乡镇）每年应安排一定的财政预算补贴“无物管”小区的物业管理工作。同时，应引导这些小区的业主树立有偿服务的理念，逐步将“无物管”小区管理转变为市场化物业服务模式，解决城区物业服务的“盲点”。