业委会用47万公共收益装排水管被质疑,住建局:将核实了解
叶孜文|2020-09-12 点击人数:509
社区头条

番禺洛湖居小区业主肖小姐向南都“记者帮”反映,称日前其小区业委会在未经业主同意的情况下,动用40多万元的小区公共收益,为小区内的22栋居民楼安装外墙空调排水管。部分业主多次质疑,但该安装工程依然在9月6日开始施工。他们认为,这部分支出需要经过业主大会协商。

业主意见不一,有声音质疑违规

肖小姐说,8月3日,洛湖居业委会在小区公众号上发出公示。公示中提出,洛湖居小区建筑没有铺设空调外墙排水管道,自建成以来一直存在空调滴水侵蚀外墙且影响住户生活的情况。为解决问题,将对洛湖居22栋91个梯统一铺设空调外墙排水管道。业委会对该排水管道工程进行公开询价公示。

“公示里面说相关的改造费用要从小区公共收益结余中支出,这难道不需要经过业主大会的协商吗?”肖小姐提出质疑。而就在公示出来后,有持反对意见的业主在8月7日向业委会发出《坚决反对未经授权动用公共收益资金的联名信》,对小区空调外墙排水管工程公开询价公示提出反对意见。信中表示,业委会部分工作严重违反“议事规则”,并要求业委会对该联名信进行书面答复。

但肖小姐表示,此后一直未得到业委会的回应。

8月30日,业委会再次发出通知,称洛湖居空调加装排水管及室外排污管加固工程询价已结束,在六家报名公司中最终确定了广州市亮杰清洁服务有限公司为本次工程的中选公司,并将于9月5日签订合同。该通知中还标明了工程总报价为46.8万元。

对工程持反对意见的业主们再次向业委会提交了《中止洛湖居空调加装排水管及室外排污管加固工程意见书》,“但我们依然没有收到任何回应“,业主王先生表示,工程的施工材料在9月5日晚上就被运到了小区里头。而在9月6日当天,就有施工队进场施工。

据了解,洛湖居小区共有2047户,当中也有业主对空调排水管安装工程表示赞同。住在小区18栋的业主郭女士表示,家中就曾因为空调漏水渗到家中墙内,此前家中装修时涂了防水层。郭女士认为安装水管是件好事,“而且也不需要大家交钱,是用小区创收的费用去搞。”

小区内,施工人员正在进行空调排水管的安装工作。

业委会:所做事项依法依规、公开透明

9月10日,南都记者来到位于番禺洛溪的洛湖居小区,见到小区中的一栋住宅楼外,有两名头戴安全帽、身穿绿色荧光背心的工人悬吊在半空中正进行着空调排水管的安装。该栋住宅楼外也拉起了警戒线,并提示“高空作业!请勿靠近!”。据现场施工人员表示,此次工程已向相关部门报备,“施工的所有证件都已经报上去,我们是合法合规地进行施工。”

施工现场拉起了警戒线。

南都记者查看由洛湖居业委会发出的《关于小区加装空调排水管及加固室外排污管的工程施工通知》,当中对施工方广州市亮杰清洁服务有限公司的相关信息进行了公示,包括该公司的营业执照、使用材料承诺书、施工方案、报价单以及相关施工人员的保险凭证。

随后,南都记者到小区业委会办公室询问,但办公室内无人应答。当日下午,南都记者通过手机及微信联系到洛湖居业委会主任刘女士,对方表示业委会目前在小区所做的事项都依法依规,并且公开透明。

9月10日晚,洛湖居业委会发来一份书面回复,声称洛湖居建成以来一直存在空调滴水侵蚀外墙影响住户生活的情况,因此业委会在7月31日举行会议,会议通过决定在全小区加装空调排水管的决定。同时回复称2017年洛湖居通过业主大会决议授权业委会对小区公共收益进行管理,确定本次工程项目后,业委会在全小区发布公告,期间共收到40个未提供任何业主证明无法核实真伪的签名表示反对该工程。业委会评估后认为即使签名情况属实,但本次工程确实能让大多数业主受惠,且反对人数未达到法定的20%,因此不接纳该反对。本次工程是属于公共收益范畴,按照业委会的议事规则,半数成员通过后即为立即有效。


首先施工的住宅楼部分楼层的排水管已安装完成。

街道办:尚未了解到工程获得有关部门审批

9月10日下午,洛湖居所在的洛浦街道办事处回应称,针对业主反映的问题,洛浦街已于9月7日下午组织洛湖居业主委员会及小区业主代表召开了协调会议,会议要求洛湖居业委会依法依规开展工作,并指引小区业主代表理性表达诉求。9月9日下午,洛浦街联合区住建局与洛湖居业委会召开工作会议。区住建局、街道办事处在会议上重点针对洛湖居小区公共收益金的管理和使用提出了指导意见,明确小区公共收益金的使用程序要按照《广州市物业管理暂行办法》第三十四条第十款的规定执行,并要求洛湖居业主委员会先暂停空调外墙排水管更换工程。

同时,洛浦街在回应中指出,街道办暂未了解到该小区更换空调外墙排水管工程获得了有关部门的审批。洛浦街道办表示,下阶段将联同区住建局积极协助洛湖居小区推进业主大会的召开,以进一步规范小区公共收益金使用和各项工作的推进,努力化解小区业主与业主委员会之间的矛盾,保障小区和谐稳定。

区住建局: 将核实了解业主大会授权情况

9月11日,番禺区住建局相关工作人员回复南都记者时表示,关于业委会能否动用公共收益进行小区相关设施的加建,要看业主大会是否有授权业委会,同时相关资金的使用是否符合授权所设定的前提以及在金额和使用时间上的限制。

关于洛湖居小区业主大会对业委会的授权情况,区住建局将进行进一步了解核实。

律师意见: 涉及业主共有权利的重大事项 须经业主大会投票

广东大同律师事务所律师谢鸿嘉表示,根据我国《物权法》以及《物业管理条例》的有关规定,住宅小区产生的公共收益属于全体业主共有,公共收益应当主要用于补充专项维修资金,或者按照业主大会的决定使用。

小区公共收益的使用,只有业主大会能够决定,业主委员会作为业主大会的执行机构,在没有业主大会的授权下,是无权决定小区公共收益的分配与使用的。如果业主委员会在没有依法召开业主大会对决议事项进行投票的情况下,擅自使用公共收益,即使费用是用在对小区的维修、改造上,也是违法的。

根据洛湖居业委会发出的回复,谢鸿嘉认为,第一、小区的公共收益可以由业主大会、议事规则这些赋予业委会管理的权利,但也仅仅是管理,业委会并不能直接决定如何使用。第二、关于这个排水工程如果如果是涉及业主共有权利的重大事项也是必须经过业主大会投票双过半才符合程序。第三、如果议事规则等文件赋予业委会的权利超出了《物业管理条例》等法律的规定,也是无效的,业主可以主张撤销。

根据洛湖居业委会公众号在9月11日发出的声明表示,目前该工程已暂停。


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