提案内容：

近年来，市委、市政府高度重视城市保障性住房建设，加大了投入力度，加快了推进速度，扩大了建设规模，目前在城区已集中建成了多处保障性住房，深得民心。

随着我市社会经济的不断发展和人民群众生活水平的不断提高，作为第三产业的物业服务行业在进一步改善城市人居环境、提高居民生活品质的同时，也凸显出在城市管理中的重要作用。与商品房住房小区的物业管理不同的是，保障性住房小区的物业管理存在着更多的问题。具体表现在以下几个方面：

一、前期开发建设项目遗留问题多

一是住宅小区设施、设备不配套（停车位或停车场管理混乱、无休闲活动场所等）。二是开发项目未归集维修资金，需要对公共设施设备进行维修或更换时，居民配合度低、筹集维修资金十分困难，不能及时维修、更换。三是后续管理和服务不能及时跟上，住户与物业公司矛盾尖锐，街道、社区在日常监管和服务中投入的人力、物力远远超过街道、社区的承受能力。

二、物业服务企业服务能力不强、服务不规范

一是物业服务企业内部管理制度有待进一步健全，“服务不到位、维修不及时、收费不规范”的问题有待进一步改善；二是部分物业服务企业在服务过程中存在错位、越位问题；三是从业人员整体素质有待提高，实际服务水平与业主的需求存在较大差距。

三、业主委员会缺失或者协调、配合和履职能力差

据了解，我市大部分保障性住房小区尚未成立业主委员会，而从目前已成立的业主委员运行情况来看，有相当一部分业主委员会未按规定履行业主委员会职责；或者工作配合度普遍不高，分工不明确，机构形同虚设，不能有效开展工作；或者工作透明度差，管理制度执行不力，没有起到业主委员会维权、监督和协调的作用，没有制定管理规约，对业主反映的问题置之不理，对业主与物业服务企业的矛盾不管不问不协调等，难以得到广大业主的理解和支持，影响了业委会在广大业主心中的公信度。有的小区的业主委员会在任期内未按规定组织召开业主大会进行换届选举，导致任期届满后自动解散。

保障性住房的物业管理单纯地按传统物业管理模式来管理，必然会重蹈现行旧有公房物业管理中存在的收费难、管理缺位、进而又难收费的恶性循环。

为了更好地推动保障性安居工程持续健康发展，进一步加强保障性住房小区的建设和管理，全面建设和谐、幸福家园，有如下建议：

一、在严格落实各级政府保障职责、任务前提下，加强保障性住房小区的配套建设。在大规模连片集中建设的保障性住房区域，由于入住人口多，可增设新的社区居委会进行管理；小批量保障性住房区域，按属地管理原则，由就近地域社区居委会进行管理。也可由相关部门牵头成立一个事业性质机构，专门从事保障性住房小区管理，街道和居委会密切配合、协助操办。

二、应尽快制订出台新的《保障性住房物业管理办法》。重点是对保障性住房物业管理中的责任做出明确规定，对保障性住房小区业主委员会的组建、物业公司的组建及其运作模式等做出具体规定。建议房管、民政、街道等部门大力推动保障性安居小区的业主召开代表大会，成立业主委员会，通过业主委员会选聘、续聘物业管理公司，监督、审核各项经费的支出，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，积极维护社区以及业主的权益。保障性安居社区可通过业主的民主协商，自主选择反映大多数业主愿望和利益的管理和自治模式。

三、加强入住居民的宣传教育，不断提高社会公德意识。保障性住房的入住对象层次参差不齐，过去不少人是分散居住，现在一下子集中在密集的高楼大厦、小区，不仅自身感觉行动受限，且邻里之间难免出现矛盾。这就要求社区组织和居委会干部，在他们入住之时或入住之后，进行现代城市生活的基本常识宣传教育，使之克服陋习，逐渐养成相互尊重、扶老助残、和睦共处、讲究卫生、爱护公物、不大声喧哗、防火防盗等方面的良好习惯。还可经常性开展社区邻里节活动及其它文艺活动，拉近居民群众的邻里感情，营造和谐邻里关系，并结合形势变化，及时宣传党的方针政策，不断增强居民法律意识，自我约束意识，社会公德意识，努力营造健康和谐的居住环境。

关于市政协十三届五次会议第103号提案的答复

民进大同市委：

您们好。您们提出的“关于组建和完善保障性住房小区业主委员会的建议”的提案收悉。经我们认真研究后，现答复如下：

一、您们的这一建议提得很好，既指出了在保障房建设方面存在的后续工作没有到位的问题，又反映了广大保障性住宅小区居民本身存在的一些问题；既提示了相关部门应该急需完善做好的工作，又指出了做好这些后续工作的紧迫性，建议简明扼要，很有针对性。

二、关于您们提出的这一问题，需要给您wu说明的是：

全市目前共投入使用的保障性住房项目46个，建筑面积共计1060．62万平方米，总户数91556户，由19家物业服务企业实施物业服务。我局对保障性住房进行了几次“拉网式”排查，将发现的问题以书面的形式给市政府提出了建议，具体包括以下内容：

一是尽快推进保障房工程的竣工验收和消防验收，由市政府牵头，住建委组织工程验收；消防部门组织消防验收争取近期内完成。

二是进一步明确保障房小区地下车库监督管理的主管部门，改变现在一部分由建设单位监管，一部分由平城国有资产管理有限责任公司监管的现状。责成建设单位尽快完善地下车库设施，具备启用条件后建议交由物业公司管理，以200元－250元／月的标准出租给业主，收益用来弥补小区绿化费用的不足部分。

三是部分保障房小区水表自转、水路电路由于设计时是单回路造成经常停水停电、个别小区监控、门禁系统未按规划配备。建议建设单位对以上问题进行完善。

四是针对个别上区商铺被老百姓抢占，私自接电、接水给物业管理带来了问题，也造成了国有资产的浪费；建议市政府尽快出台分配方案明确铺面房的管理主体。

五是部分小区绿化、硬化未完工，居民对此反应强烈；建议市政府督促规划、园林部门尽快完善工程。

六是对于维修资金收缴问题，按照高层60元/㎡，多层40元/㎡收取，其中以前拆迁前原房屋缴纳过维修资金的业主，在安置时抵顶部分维修资金，使在一个小区内居住的同户型业主缴纳的维修资金数额不尽相同，这个给该项资金日后的使用造成了很大困难。以上问题在我市安置小区不同程度的存在，我们己建议市政府尽快协调相关部门配合解决。

七是为了进一步规范保障性住房物业管理工作，今年8月我局给各区房管部门、政府投资建设住宅小区建设单位、物业服务公司下发了《关于政府投资建设的住宅小区实施物业服务招标投标工作的通知》，要求在全市政府投资建设的住宅小区实施物业管理招投标工作，有效推动保障性住房的物业服务工作。

八是2014年市政府下发《大同市物业管理四级职责分工意见》第二项第2款、第三项第3款、第四项第1款的规定，各区（县）物业管理行业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会在指导成立业主委员会的工作中各尽其责，该项工作目前正常开展。

另外，我局在2012年便将《大同市保障性住房物业服务标准、考核细则及奖惩办法》成文下发给各保障性住房物业管理企业，要求各单位认真贯彻执行。对各保障性住房物业服务企业的服务进行考核，发现有质价不符的，对其进行责令限期整改、降低收费等级、降低资质等级等处罚。

三、关于您们提出的保障房小区管理和服务的几个问题，我们己进行了多次研究，对全市物业管理活动中存在的问题，进行了“会诊”，并在今后工作中继续做好以下几项工作：

一是对在“属地管理”中遇到的难题，适时召开“会诊”会，开出解决问题的“药方”，尤其是在推进业主大会成立上，各区（县）物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府要严格贯彻落实住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的要求，对辖区内业主大会召开及业主委员会的成立提供有力的指导。同时《指导规则》也规定，召开业主大会、选举产生业主委员会是由全体业主共同发起，主体为全体业主，且需主动向所在区（县）物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备业主大会的书面申请。下一步我们将与物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会一起积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，尽最大努力引导业主主动成立业主委员会，并及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

二是增强广大业主的物业消费意识。通过物业管理政策法规进社区、与媒体进行合作宣传等手段，全面加强物业管理法律法规的宣传，帮助业主明确物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，真正参与到物业管理活动中来。

三是积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守业主管理规约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

总之，保障性住宅小区的物业管理是一项社会化系统工程，需要政府各个部门的共同参与和积极扶持，并为其提供良好的环境。同时，必须通过市场化手段，促进物业企业发展壮大，提高自身竞争力，以良好的服务和品位立足于社会，赢得社会业主的认可。

以上答复您们是否满意，如有意见，敬请反馈。

感谢您们对物业管理工作的关心和支持，并欢迎今后提出更多的宝贵意见。

大同市城区人民政府

关于市政协十三届五次会议第103号提案的答复

中国民主促进会大同市委员会：

您好。您提出的“关于组建和完善保障性住房小区业主委员会的建议”的提案已收悉。经我们认真研究后，现答复如下：

您的这一提案提得很好，切中问题要害，建议很好。

社区、物业、业主委员会如何协调发展，共同为居民服务的问题，一直是政府社会管理的一个难题，尤其是保障性住房，由于配套设施不佳，后续管理跟不上，物业公司物业费难以收缴，未成立业主委员会等问题更加突出。

物业管理是业主通过选聘物业管理企业，对业主房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理的活动。

社区管理是社区组织为服务社区居民，满足社区居民物质、精神生活的自我管理或行政管理活动，社区是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织。

业主委员会是业主推举选出的代表业主的执行机构，主要任务是选聘物业、监督物业实施，及时反馈业主的意见建议等。

在日常管理中，社区对物业是一个互相配合、共同服务、依规监督的关系，社区对业主委员会则是指导、监督、服务的关系，共同目标是为居民提供良好服务。

根据您的建议和我们工作的实际，我们认为在小区，尤其是保障性安置区设立业主委员会，协调好社区、物业、业主委员会的关系是非常重要的必要的：

一、在新建小区、人口较集中的区域增设社区委员会，2015年我区就新增了御河九号、文博苑两个社区居委会，其中，文博苑属安置区，使城区社区数达到了138个。

二、政府牵头规定物业管理办法细则，由街道、社区指导、监督小区成立业主委员会，并按期换届。

三、加大宣传力度，提高居民法律、公民意识，对社区、物业、业主委员予以全方位监督。

四、社区组织居民开展丰富多彩的社区活动，突出老年人照料、青少年教育、特殊人口管理、文艺体育等，拉近居民的感情，提升居民幸福感。

以上答复您是否满意，如有意见，敬请反馈。

感谢您对政府城市管理工作的关心和支持，并欢迎今后提出更多的宝贵意见。

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