你买房了吗？买完房子后跟物业和业主委员有过纠纷吗？你参与过业主大会制定会议议事规则吗？你们小区换过物业啊？换过电梯吗？使用过或筹集过维修基金吗？利用共有区域开展商业活动了吗？

物权法对此的规定是不是很让人无语，尤其是双过半或三分之二多数的规定，让物业成了小区的主人而不是仆人，民法典对此有了修改，你知道吗？

民法典第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

与现行物权法相比，业主共同决定事项拆分了一项，即将筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金，拆分为民法典本条的第五、六项，增加一项，即本法条第八项。

实际上该法条最重要的是第二款。以前表决换个电梯、使用维修资金、筹集维修资金都要做加法，即“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

而民法典规定“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，变成了乘法，降低了通过门槛，但与此同时，表决的门槛提高了，以前三分之二就可以表决了，但民法典规定是四分之三。

对于其他需要共同表决的事项，民法典亦设立了比较高的表决门槛，即∶业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

不过需要注意的是“参与表决”不同于“同意”，也就是说只要人数和面积都达到三分之二，表决的结果按照“少数服从多数”的原则处理，在一定程度上通过的门槛也相应降低。

这样的设置，初衷或许是立法者希望有更多的业主参与小区建设与管理，提高大家的参与意识，一方面考虑开发商和物业企业的利益，提高维权的起步门槛，让维权似乎变得更难；

另一方面，放宽通过门槛，让业主通过合理合法的渠道管理好小区，这就像个“蓄水坝条款”，为了物业和开发商的利益，先把水坝建高建牢，但如果水位超过水坝，那就任由奔流吧。

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