怀柔法院:物业纠纷业委会履职不到位,业主举证意识薄弱
|2021-03-30 点击人数:2635
社区头条

“小物业”关涉“大民生”。 3月29日,北京怀柔法院召开新闻通报会,通报了该院近三年审理的物业服务合同纠纷案件特点,其中业主委员会履职不到位、业主举证意识薄弱等问题较为突出。此外,发布会上还对业主们普遍关心的物业是否有权阻止快递、外卖人员进入小区等现实问题进行了解答。

怀柔法院审判管理办公室主任戎艳介绍,物业服务合同纠纷案件通常矛盾不大、案情简单、涉案金额较小,但却成为困扰很多业主与物业服务企业的重要问题,为民事纠纷“热门”案由。此类案件特点较为突出,物业服务企业为原告的案件占比高达98.94%。其中,由于业主对物业服务质量不满,通过拒交物业费的方式消极维权,被物业公司起诉的占比较大。另外,物业服务范围、质量标准不明确,收费标准不清晰,也导致了物业服务合同纠纷的产生。

戎艳介绍,在案件审理过程中,怀柔法院发现,业委会履职不到位、业主举证意识薄弱的问题较为明显。作为业主与物业服务企业“沟通桥梁”的业主委员会,参与诉讼案件的仅有2件。业委会的运作失范,较大程度上影响了物业服务合同纠纷的源头高效化解。诉讼过程中,仅有23%的业主可以提供证据证明物业服务存在瑕疵,证据形式也多见于照片、录像两种,且存在证据的清晰度差、拍摄时间无法核实、证明事实多表现为静态化和一时性等问题。

在怀柔法院通报的一起案件中,业主以物业服务不到位为由拒交物业费,物业服务企业将其诉至法院。庭审中,业主辩称物业服务企业未按照合同约定提供物业服务,不同意给付物业费,却未充分提举证据,法院最终判决业主交纳物业费。与之不同的是,在另一起案件中,业主提交了视频证据,证明物业服务企业擅自变更车库用途、擅自出租共有部分等,提供的服务与合同约定存在差距,法院酌情判决业主应交物业费减免20%。

作为当事人之一,业主同样具有合同义务。怀柔法院通报的第三起案件中,物业服务企业对漏水墙面进行维修,要求漏水点所在房屋业主配合,该业主拒绝配合,物业服务企业无奈起诉,法院最终判决业主协助物业服务企业进入室内对公共管道进行维修,物业服务企业维修后对卫生间恢复原状。

热点问题解答:物业公司是否有权阻止外卖、快递进出小区?

对于业主们比较关心的物业公司是否有权阻止外卖、快递人员进出小区的问题,怀柔法院审判委员会专职委员石凤忠表示,正常情况下,根据《北京市物业管理条例》和《民法典》等法律法规的规定,除属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的部分外,小区内的道路、绿地以及建筑物的通道、楼梯、大堂等公共通行部分均属于全体业主共有。快递、外卖进入属于受小区业主授权,小区业主合理利用自己共有部分的行为,只要快递、外卖等人员进入遵守小区秩序,不对其他业主权益造成损害,物业公司就无权禁止。

但是,根据《北京市物业管理条例》第十条的规定,突发事件应对期间,例如出于疫情防控的需要,如果物业公司按照街道办事处、乡镇人民政府的要求或者依据政策文件规定禁止快递、外卖等人员的进入,就具有合理性。


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