宜昌小区业委会，敢问路在何方

　　2014年9月，市房管局印发《宜昌市业主大会指导手册》，对小区业主大会和业主委员会的成立、换届、运行和监管等进行了规范。两年多过去了，我市业委会发展如何？角色如何定位？未来发展方向在哪里？近日，记者到西陵区香山汇腾苑小区业委会进行了探访，听一听该业委会成长的声音。
　　4月10日上午，在香山汇腾苑小区，新竖的电子指示牌上一条条通知不时跳过，新竖的路灯杆俊秀挺拔。杨浩是小区的业主，也是业委会的发起人。他怎么也没想到，5年前成立的业委会会取得如此成绩：能监督物业服务，能筹集经费更换路灯……
　　市业主大会协会的民间发起人冯向荣评价说，香山汇腾苑业委会已成为我市的标杆，具有普遍性的指导意义。
　　夹缝
　　香山汇腾苑是一个安置小区，共有1514套住房，入住1360户，物业公司为原开发商下属的宜昌弘洋物业管理有限公司。杨浩告诉记者，在2012年以前，该小区也面临着乱停车、管理不规范等问题。为了维护自己的正当权益，杨浩以普通业主的身份站到前台，在冯向荣的指导下筹建业委会。
　　“我们也是在夹缝中求生存。”杨浩用一句话概括了香山汇腾苑的发展历程。杨浩说的夹缝，也是所有业委会面临的共同现状，冯向荣把它概括成三个矛盾。
　　首先是业主之间观念的矛盾。业主来自五湖四海，原本互不认识，对于成立业委会也是想法各异，有的人很积极，有的人不在乎，思想不统一。
　　其次是开发商与业主之间的矛盾。很多小区的物业公司由开发商指定，实行垄断管理，服务质量低，常引起业主不满。
　　最后是开发商与业委会之间的矛盾。主要表现在《物业服务合同》不规范、业委会对服务合同的监管执行没有标准可依，导致双方矛盾重重。
　　“这三个矛盾是业委会面临的主要困境，但同时也凸显了业委会在社区管理中的重要性。”冯向荣认为，更应当把这些矛盾看作是业委会走向正轨的契机。
　　突围
　　站到前台的杨浩很快就感受到了这股“契机”或者说是“困难”。
　　成立业委会必须得到一半以上业主的签名，但当时1000多户业主思想不统一，支持、中立和不关心三种态度的业主数各占三分之一。杨浩召集了一些支持的业主，挨家挨户宣传，争取其他业主的支持。
　　经过两个多月的筹备，2013年下半年，香山汇腾苑第一届业委会正式成立。业委会成立后的第一项工作就是审查原《物业服务合同》。针对小区乱停车、乱收费等问题，业委会对照合同条款逐条审查，监管落实，促使物业公司服务质量迅速提高。
　　业委会还经过与物业公司谈判，争取到停车费和广告费的分成。记者了解到，2014年以来，该业委会年收入9万元左右。业委会利用经费更换路灯，安装门禁，更新电梯监控，新建电动车棚、电子屏等。
　　不用业主再交一分钱，就办成了这些一件件看得见、摸得着的好事，业委会得到了全体业主的衷心拥护。
　　出路
　　市业主大会协会法律顾问、湖北前锋律师事务所律师熊华对当前物业公司与业主之间的矛盾进行了总结：“主要在于服务与收费无法平衡！”
　　熊华建议在物业服务中采用薪酬包干制，即由业委会代表业主对物业公司所有经营成本进行核算后上浮5%至10%，作为利润返还给物业公司。如物业服务不能达到合同标准，则该利润予以扣除。
　　熊华的建议得到冯向荣的赞同，“对业主来说，可以让物业收费标准公开、合理，让物业服务质量得到保障；对物业公司来说，经营利润得到保障。”
　　对于业委会未来的发展前景，冯向荣保持乐观。虽然与一线城市相比，我市业委会的发展还有很长一段路要走，但一批以香山汇腾苑为代表的业委会正在走出一条切实可行之路，并承担起越来越多的社会责任，成为社会和谐的润滑剂。
　　前路漫漫，但未来光明无限。
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