2015年12月《厦门市物业管理若干规定实施细则》(以下简称《实施细则》)已通过并正式颁布实施。通过比较住房和城乡建设部印发《业主大会和业主委员会指导规则》﹑深圳经济特区物业管理条例，发现《实施细则》增加明确：“业主委员会委员、候补委员及其候选人应符合下列条件：……(六)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职;(七)本人、配偶及直系亲属与本物业管理区域的物业服务企业无直接的关联业务或利害关系……”笔者接触到许多案例，这条引发了笔者的极大关注。

千万别把业委会当成牟利工具

业主委员会是小区内业主共同选举的，为了小区业主权益而设立的组织。业主委员会是业主大会的执行机构，业委会的权力基础是其代表的全体业主对物业的所有权。业主委员会的权力和义务在相关的法律中有明确的规定，如住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条。

因本人几年来一直在收集业主事务新闻做简报，关注到大量案例，发现有部分业委会在千辛万苦换掉前期物业公司后，“进了城做了主人”，特别是一些小区公共区域的经营收益归小区全体业主所有后，使得业主委员会有了一定的经济收入支配权，成了掌握一定财权的“经济实体”，而这经济的收支却基本不受监督，极易产生腐败。这部分钱都是由业委会直接掌管，实际上—般都是由业委会主任掌管，随着时间的过去，业委会失去了相应的监督，内部工作程序不正常，小区公共收益使用不规范，小区重大事项由业委会一两个人说了算，别说业主大会表决，就是业委会内部都无须通过，想怎么花就怎么花。

“一切不受约束的权力必然腐败”。那么问题就来了，与小区有关联业务或利害关系的人们要想得到某方面的关照，就得通过相应的权力关卡，而打通关卡的捷径就是给权力者好处。有些业委会失去监督后为一己私利，甚至直接插手小区各种大大小小的花钱维修改造项目，违规引进自己或亲属朋友的利益关联企业。由于掺杂了个人利益，就改变不了可能存在暗箱操作、涉嫌贿赂的嫌疑，他手中的决策权，就可能会出现“交换嫌疑”、“权力滥用”，并将更优秀而没有利益关联的企业拒之门外，插手的工程、引进的项目质量和后续服务达不到标准，这就损害了业主的权益。有些小区动辄上千户，其中的物业管理、广告投放、房屋出租、绿化绿地、公共设施维修等，都会产生较大的资金流动、利益往来。有了不良的动机、营私舞弊的思想倾向，业委会的“服务性”定位，就会出现淡化和扭曲，生出腐败可能性、不当交易。

就像孟德斯鸠所言，一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不变的一条经验，有权力的人使用权力一直要到遇有界限的地方才会休止。近年来，由于业委会工作不规范而导致业主对业委会产生不信任，进而屡屡引发“业主革命”的事件。为了抵制业委会扰乱小区管理秩序，甚至有业主将业委会告上法庭。

如何监督业主委员会

首先业委会委员必须要有奉献精神，勇于担当，不谋私利，什么样的人成为业委会委员，乃至业委会主任就显得尤为重要。有的小区个别业委会委员参选动机不纯，当选之后借助业委会的平台推销保险， 窥视大修基金，还有的业委会委员公然推销自己或亲属朋友利益关联的产品，把小区业委会作为自己的营销和宣传阵地，极大地破坏了业委会的内部和谐、外部形象和声誉。

小区大小事务公开、透明是第一要务。对小区大小事务特别是重大事项，进行必要的公开、透明、信息展示，都晒到阳光下，成为公共信息，比如选聘和解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施等重大事项都要进一步细化公开。业委会只要做好两件事即可：一、监管物业按照合同约定服务质量达标;二、管好全体业主的钱，包括监管好维修资金合理合法使用，以及公共区域的经营收益与支出定期结算并公布账目清单。

谁来管业委会的机制，在实际操作中还需要积累经验，我认为对业委会主任的培训已经是当务之急。业委会委员不懂“议事规则”，不严格按“议事规则”办事就没有资格当业委会委员。比如说，小区“议事规则”的修改，一般都是由执笔人依照相关条例根据讨论结果修改，而后交业委会逐条讨论通过后再提交业主大会通过。可现实中很多是业委会主任根据自己喜好修改，然后业委会在一个晚上两个小时内做个样子就算是通过了，也不提交业主大会，以达到不可告人的目的。这方面的监管如何落实也是问题。
下载业委会app快速成立业主委员会
下载业委会app开通业主委员会办公