珠海作为全国名列前茅的宜居城市，房地产业发展迅猛。物业服务作为一种现代房地产管理办法，以一种专业化、社会化和企业化的模式走进千家万户，影响到许多人的生活。而随着住宅小区不断增加，人口不断增长，物业服务纠纷成为一种新型的纠纷类型，逐年增长，在金湾法院受理的民事案件中的占比也逐年提升。据金湾法院统计，自2014年起，有关物业服务合同纠纷案件数量呈逐年增长趋势，单是今年１~５月相关案件数量就达59件，已超过2015年34件相关案件的总数。

物业纠纷多以调解撤诉结案

据金湾法院总结，这些物业管理纠纷标的额普遍较小，一般在两万元以下。诉讼主体比较单一，主要是物业管理公司和业主的诉讼，且物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件占绝大多数。

结案方式上，调解、撤诉的占绝大多数。在物业管理公司起诉业主的案件中，部分业主接到法院传票后，就找到物业公司缴清了管理费用，或在案件审理阶段与物业公司达成了调解协议，调解、撤诉率很高。

此外，该类案件往往集团诉讼较多，对群众影响较大。有的物业管理公司因催收物业管理费用，一次性起诉业主多达几十户，而部分案件业主和物业管理公司之间的矛盾由来已久，双方相持不下，容易形成较大的社会影响。

业主常以“问题房屋”不交费

关于物业管理纠纷逐年增加的原因，金湾法院分析，一是开发商遗留的问题转嫁给物业管理公司。如部分小区由于开发商将商品房屋向业主交付之后，房屋出现质量问题，如漏水、墙体开裂、噪声污染等；或缺乏必要的配套公用设施，如消防设施不达标，造成极大的安全隐患；或某些设计不合理，引起业主入住后不满，业主往往将矛盾转嫁给物业公司，以不交物业费进行抗争。

另外，部分业主没有形成享受服务，需缴纳服务费的观念；物管公司管理不规范，服务不到位；业主对物管知识欠缺，缺乏自我保护意识；物业公司、业主委员会更替频繁等，也是其中原因。


金湾法院认为，业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节，导致业主与物管之间纠纷的处理渠道不畅，也是物业纠纷高发的成因之一。组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象，且大部分业主参与意识不强，缺乏自治意识和公共决策意识。部分已建立了业主委员会的小区存在业主委员会的职能缺失，宣传不到位，甚至部分业主不知道业主委员会的作用是什么，导致业主与物管企业之间的纠纷无法通过业主委员会沟通解决。

推动小区业主委员会建立

对此，金湾法院建议，要积极推动小区业主委员会的建立及有序运作。政府职能部门、开发商、物业管理企业应当积极配合协调，及时推动组建业主委员会，并为其有序运作，发挥职能作用提供便利和保障。据统计，珠海市建立业主委员会或业主大会的小区不足30%。

金湾法院还建议，要加强对物管知识的宣传及规范物业公司的经营管理，理顺市场秩序。政府部门对物业公司绝不能简单采取市场化的管理方式放任其自主经营，而应加大管理力度，确保物业公司做到诚信经营、规范服务。

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