▲江南一品

以业主的名义：我的江南一品业委会的经历和感想 (2017-04-25 07:52:37)

1.引子

2017年3月13日，我最终下决心卖掉了江南一品的房子。这就意味着我马上要失去江南一品小区业主的资格，自然也就要失去业主代表和业委会委员的资格。回首两年多来业委会的工作，有很多感想。把一些事和一些想法写出来，对曾经服务过的小区邻居们是个交待，对自己也是个经验总结。大丈夫光明磊落，来去明白。在我任职期间，由于本人才疏学浅，工作有不到位的地方，敬请谅解！需要声明一点的是，以下纯属个人经历、观察和观点，不代表业委会，也不代表其他人的意见，文责自负。

 

2.一念之起

2009年我买了江南一品二期的房子。说实话，对于这个房子我不是非常满意。销售经理指着房型结构图上的一块空白告诉我说，这一块地方可以自己现浇，大约有十二平方，相当于一个小房间。我没学过建筑，但30层的高楼，从上到下都现浇，对房子的承重和结构是否有影响呢？这是我的直觉。考虑到今后单位要东迁，若干年后住这里比较方便，所以还是决定买了。可能是因为心中有了阴影，所以在房子交付后的5年里，我都没有去装修。

随着小孩子慢慢长大，家里需要为小孩准备独立的空间，而且单位也已经搬过来了，于是下决心装修入住。也正是在这个时候，我在电梯中看到了业主代表选举的通告，鼓励业主自我推荐积极参与小区公共事务管理。我记得这个通知在电梯中在几个月内至少贴了三次，我发现我们这一号楼居然没有业主报名，也就是没人愿意当业主代表。我觉得，我们这号楼如果没有业主代表，在今后的小区管理中就会缺位，这是不明智的。我的证据是：小区二期只有我们这号楼的车位没有分配（当时我根本不知道里面有诸多曲折，后面我会专门讲到）。正好这一年党建活动要求机关党员进社区，我觉得进社区不是摆个样子，首先要进自己的小区，真正为小区做点实事。于是我就给小区业主委员会筹备组发了个电子邮件，主动报名参选业主代表。我记得报名表上有一栏，问如果当选能为小区做点什么？当时，我的想法很简单：积极参与小区管理，努力解决我们这号楼车位分配问题。这是我的参选承诺吧。

很多人对我的决定感到非常不解。他们告诉我，业主代表也好，业委会也好，都是出力不讨好的活，大家都不愿意去干的。这些我当然知道，但我想试试。我还有一个朴素的想法是：公益应该从身边做起。有很多朋友热心社会公益，比如建立公益基金资助贫困儿童，帮助困难家庭等等，我真心敬佩。但我受“修身齐家治国平天下”的思想影响太深，认为：首先自己要做个对社会有用的人；其次是做好身边的有益之事。因此，我愿意沉下身子做些不起眼的事。

 

3.当选

报名后不久，小区业主委员会筹备组开始了选举活动。在小区的西门专门设置了投票站，业主凭身份证才能投票。我参加了投票。我发现不少业主都参加了投票，并且他们都投了自己一票，说明：尽管不是每个投票的业主都做好了当业主代表的准备，但是当投票来的时候，他们都当然行使自己的权利。谁说中国缺乏民主的基础，中国只是缺乏民主的培育。民主是一棵树，但是你不去浇水不去施肥，这棵树当然长不大。

业主代表选举结果很快出来了。我当选为我们这号楼的业主代表，名单在电梯里张贴出来公示。不过，选举后很长时间没有动静了。直到2015年8月5日晚上才召开了二期业主代表大会，这次会议的任务是选举业委会委员。事前，物业公司曾打电话给我，希望能够投票支持公司推举的人选。会上我特别注意了物业公司推荐的人选，我的想法是：如果这些人真心为小区服务，我一定支持。二期代表每个人都介绍了自己，并表达了自己的观点。我注意到几位代表，一位是曾经领导天水家园更换物业的F,一位是律师L，还有一位是国有公司专门管后勤和物业的X。我是最后一个讲的，讲了三个想法：一是业主要团结起来才有力量；二是愿意为小区服务；三是建议我注意到的三位代表能够出来为小区服务。结果，前面提到的三位代表有两位被选为业委会委员：F和X，我也被选上。

会后，我和X站在马路上交流不很长时间。我发现X业务能力非常强，对物业管理可以说是很精通，口才好，思路清晰，对策精准。我非常佩服。我想只要大家共同努力就一定能够把小区管理好。

2015年8月17日晚，街道和社区主持召开了第一次业委会会议。因为在外面出差，会前我和F、X等人交换了意见，我建议选举X担任业委会主任。会前，物业公司再次打电话来提出建议人选，被我拒绝了。根据小区公约，江南一品一、二、三期共9名委员，会议选举的结果是：X（二期）当选业委会主任，G（一期）和W（三期）当选为副主任。结果进行了公示。后来我从街道物业办得知，业委会成立由社区和街道主持，所有的委员都是经过审查的。

但是，后来发生的事情非常奇怪。有人居然公开否定有业主代表选举这一事，他的理由是他没有参加，所以业主代表选举不算数。居然有这种歪理！中国的各级人大代表是选举出来的，不会因为你不参加选举而无效。这种人不是法盲，就是别有用心。

 

4.惊人的发现：亏损的秘密

第一次与物业公司正式对接工作是在2015年9月30日上午。约好的时间是8点，结果因为台风造成道路积水堵车，到9点半双方才坐下来谈。第一次交流，物业反复强调他们接手江南一品物业管理是亏本买卖，看领导面子做做，因为每年都要亏损一百多万元。这让我很惊讶，因为如果从2009年二期交付开始算，那么物业公司在江南一品进行物业管理已经亏损近千万元了。众所周知，一个企业最基本的是生存，也就是要有利润，企业和慈善事业有本质区别。亏一年，甚至亏三年，我勉强可以相信，有些企业为了做牌子可以承担一些亏损，但连续七年亏本，这是绝对不可能的。所以，我的直觉是这里存在着很大的猫腻。后面的发现就印证了我的直觉。

2015年10月17日，物业公司按照业委会要求提供了2016年物业管理方案，最主要的报价上，公司测算，2016年物业服务的支出是1304万元，收入为1024万元，亏损280万元。这里的收入不包括按规定归业主所有的公共收益约106万元。公司一直声称为江南一品小区提供物业服务是亏损的。要求将业主公共收益作为补贴归公司所有。需要说明的是，2015年以前，根据合同这些收益是作为公司收入的。

根据公司提出的方案，业委会指出：如果江南一品小区物业服务有如此巨大的亏损，而公司还愿意承接此项服务，显然不符合常理。建议公司慎重考虑，并限其在10月19日前第二次报方案。但公司拒绝修改方案。

10月19日晚上，业委会召开专题会议讨论公司的方案。认为：公司的方案明显不符合经济规律，其目的就是为了将业主的公共收益作为公司收入。业委会决定：请第三方独立的中介机构对小区物业管理费用进行测算，并将公司的方案报社区和街道。

之后，业委会专题向街道和社区进行了汇报，主要意见有三条：一是公共收益必须归业主所有，不得作为公司收入；二是物业管理财务必须受业委会监督；三是业委会要对物业管理进行考核。这些要求合情合理，得到了街道和社区的支持。

10月22日，业委会和公司的负责人进行了谈判。公司修改了原先的方案，主要对报价进行了调整：收入调整为1049万元，支出调整为1188万元，但仍亏损144万元。公司提出如果将公共收益作为补贴，公司可以勉强在略为亏损的情况下承接物业服务。而业委会通过第三方独立中介机构对江南一品小区物业管理费用的初步测算表明，整个小区年度费用不会超过900万元。这与公司提出的方案存在着近300万元的差距。这300万加上小区100多万的经营收益共400多万实际上就可能变成利润！所谓的亏损只是一个幌子。 

5.惊人的发现：利益输送

江南一品小区共有物业管理用房2107.49平方。业委会发现：大量的物业管理用房，也就是在物业中心的二楼，被物业公司用作员工集体宿舍。如果住的是本小区服务的员工，我觉得情有可原，问题是很多不是本小区服务的员工，这就说不通了。未经同意擅自使用，安全上也有问题。经过多次交涉，公司腾退了物业管理用房。不过，后来又发现在三期的夹层，还有六套房间被占用，奇怪的是，已经调离宁波的物业公司宁波分公司负责人和其司机居然长期占用了两套房间，这似乎象皇帝的行宫啊！江南一品被当作了一块唐僧肉了。现在，物业公司拟租下这些房子。这一问题有望得到公正解决。

小区有89部电梯，除了个别几部电梯没有广告外，其他的都有商业广告。这本是全体业主的权益。经查询，发现：小区这么多电梯一年的广告收入竟然只有2.5万元。再仔细一看，广告经营合同是签给物业公司关联的广告公司的。经过市场化询价，广告租金应该在25万元左右。赤裸裸的利益输送。现在这一问题已经纠正。

再来看电梯。对于高层住宅来说，电梯是最重要的。最近宁波上上城出现了电梯被人为破坏的事件。当然江南一品没有这种事。这一点，我们的物业公司还是有责任心的。问题是：小区电梯维保服务长期包给公司的关联企业，服务质量却达不到业主的期望。打开电梯，顶上满是垃圾，说明多年未清理；经过多年使用电梯的主钢索已经拉长了，没有修剪，导致一些电梯出问题；电梯控制间灰尘堆积，没有温控，电梯的使用寿命会缩短，如果更换是需要业主自己掏腰包的。这些问题只要是平时维保到位，本来是可以避免的。这个问题，业委会非常重视，与物业公司共同招标确定了一家电梯维保公司。一年多来的实践表明，这家电梯维保公司是让人基本满意的。

小区有经营用房1933.48平方，主要分布在三期江南路沿街，可以出租。业委会发现：大部分商铺被租给了一位小区业主。本来这不是事。租给谁都是租，租给熟人还放心一点，不怕逃租。问题是：这位业主不是自己经营，而是转手租给别人，自己做起了包租公，轻轻松松赚一笔；而且合同租期太长了，一租就是十年，并且租金是固定的。稍有商业头脑的人就会知道，随着小区越来越成熟，商铺租金是会提高的。试想，几年前的租金和现在的租金肯定天差地别。这件事，这位业主很有商业头脑，显得太精明了，俗话说兔子不吃窝边草。居然挣这种钱！当然，当年签合同的物业经理一定有问题。这也说明物业公司对小区物业经理的管理是不到位的。经过几番斗争，经营用房收回了，重新出租。

再说说小区的维修。按照物业公司人员配备，小区有7个维修人员。奇怪的是，小区很小的维修活都是外包的。有两件事可以说明问题：第一件是电梯电脑主板事件，有一幢楼的业主不慎损坏了电梯的电脑主板导致电梯无法使用，物业维修人员的报价是7万元左右，而业主自己找到了电梯厂商的报价是7000元；第二件事是修围栏，业委会询价大约是1万元，而维修的报价是3万元。业委会就此提醒物业公司加强维修管理，并且加强了监督。不久之后，物业公司的维修领班主动辞职了。这就太明白不过了！ 

6.“业委会主任算什么东西？”

把戏被拆穿后，物业公司态度十分强硬，拒绝再作修改。同时向街道等部门告业委会的状，说业委会难弄，到处指手划脚，公司无法正常经营。负面消息来了。街道领导指责业委会多事；派出所的民警抱怨业委会不肯出钱加强安保；城管指责业委会不肯出钱修路；等等。而事实是：近十年来物业在安保上投入几乎为零，最明显的就是连巡更系统都没有，还是业委会再三要求后才安装的；小区的摄像头有些已经老化，画面非常模糊，作为专业的物业公司难道可以无动于衷；也许有人要问，业委会到底有没有钱，本届业委会成立时账户中只有21.193333万元，这些钱是怎么来的呢？根据合同约定，物业公司每年给业委会大约7万元左右的钱，不过这7万元钱有一半是过路的，一半钱居然要给物业中心作年终奖的（不管物业服务好不好，给他们发年终奖是铁打的），真正到业委会手中的每年只有区区3.5万元左右。这21万元是7年的积累啊！而小区的安保投入动辄上百万（关于这些后面还会讲到）。

我们总是听到这样的说法“不明真相的群众”，我发现不明真相的还有一些部门。在物业管理包干制的情况下，小区的安保、绿化、保洁等都是物业公司的职责，物业公司通过账面亏损来逃避，我们的主管部门应该怎么做，用不着群众来教。

在与公司谈判陷入僵局的情况下，业委会向街道作了专题汇报，得到了街道的肯定和支持。在街道的斡旋下，业委会和物业公司经过了多轮谈判，但没能达成一致。为了让广大业主们了解情况，业委会分别召开了一期、二期和三期业主代表会议，向大家通报了情况，并听取了大家的意见和建议。

2015年11月5日晚上，在召开二期业主代表会议时，物业总公司一位老总来。在不知道边上坐着业委会主任的情况下，这位老总很牛气的说了一句话“业委会主任算什么东西”。我没有当场听到，是后来才知道的。这是对业主的最大蔑视。本人从本科开始到读博士一直是学管理的。通过这句话，我可以推测这家物业公司的管理理念。做好一家企业不容易，但要做坏一家企业真是分分钟的事。我希望公司要反省，特别是高层管理人员。网站上的口号响得再响，一句话就露出马脚了。 

7.业委会中计了！

团结就是力量。经过三次业主代表会议，大多数业主代表认为：现有的物业管理模式已经无法满足广大业主的要求，必须作出改变。如果公司拒绝改变，就请其主动退出。尽管广大业主意见比较一致，但是，业委会还是考虑到公司已经为江南一品小区服务多年，情况比较熟悉，更换物业并不是业委会的初衷，只有在万不得已的情况下才能这样做。为此，业委会和公司进行了多次沟通。到2015年12月17日，公司正式复函，同意“以岗位人工成本包干酬金、物业服务费收缴总额5%为企业利润以及收支结余按比例分成的总基调”签订服务合同。

这里需要解释一下这一总基调：

第一，根据公司人员配备，核定人工成本总额，保证人员工资足额，这里已经考虑了工资上涨因素；

第二，保证公司每年有利润，如果按照每年85%的物业费收缴率来计算，5%的利润大约在50万元左右，在市场竞争如此激烈的情况下，保证每年都有利润，这还不够吗？

第三，除了以上两条，规定了奖励标准，如果还有结余，物业公司还可以分走大部分。粗粗计算下来，物业公司每年应该还有30万元左右的进账，也就是利润总额在80万元以上。这一基调总的来说，一方面保障物业公司利益，另一方面激励物业公司加强管理。

第四，不要忘记，历年来业主未缴纳的物业费没有计算在里面。这些钱尽管没有放进公司口袋，但公司随时可以追讨的。粗略估计，每年未缴纳的物业费在150万元。如果追回来，这就是纯利润了！这笔钱非常可观。很多人忘记了这一点，被物业公司的报表迷惑。

第五，从小区管理长远的考虑，可以节约资金用来进行安保改造、外围道路改造、车辆管理改造、小区绿化改造、电梯更新等大项目建设，这些都需要大资金。如果仅仅满足于现状，若干年后，整个小区就会陷入困境。遗憾的是：业委会的苦心换来的是恶意污蔑，这是后话。

公司同意了这一基调。现在回过头来总结，之所以能够有这样的结果：一是业主代表的力量；二是公司自身的考虑，听说当时公司要在香港上市，不能丢失地盘，市场的压力；三是可能有贵人关注此事并施加了压力，这里表示衷心感谢。

2016年春节后，业委会和物业公司就合同具体条款进行了多次协商。2016年4月6日晚，公司突然推翻了2015年12月17日的复函。那天晚上的谈判我在现场。经过马拉松式的谈判后，双方都有些不耐烦了。我本人就有些不耐烦，明明说好的事情，一变再变，一拖再拖，我说这是在玩我们。物业公司负责人不高兴了，指责我说话怎么这么重。结果这层窗户纸捅破了。当天晚上公司明确说可能要退管了。

这时候，我个人觉得：业委会一定是中了物业的缓兵之计了！

业委会马上陷入了被动。公司说是要退管，但又不履行法律手续，结果就是故意放任管理水平下降，并将责任全部推到业委会头上。我认真研究了我们的物业管理条例，我觉得这法律一定是被物业公司绑架而制定的。物业公司要退管，提前两个月一纸通知就可以了。而业主要想辞退物业公司，比登天还难，那是需要全体业主大会决定的，并且需要一半以上的业主同意。江南一品共有2800户业主，开个会有那么容易？如果根据小区公约，开会需要提前半个月通知，需要三分之二以上业主同意。一句话，只有物业难看你走人，你要请走这尊菩萨，门都没有。就好比你家雇了保姆，保姆可以随时开掉你，你要开掉保姆非常困难。这是多么不对等啊！很多物业公司就是合理地利用这一条来和业主进行胡搅蛮缠。东湖花园更换物业事件就是最好的例子，根子还在法律的不合理。小区里也有人合理地利用了规则来实现自己的个人私利。

在物业公司态度明朗的情况下，2016年4月19日下午业委会专门向街道汇报工作，得到了街道的理解和肯定。根据街道意见，4月19日晚业委会副主任G再次主动与物业公司就合同事宜进行协商，充分表明了业委会的诚意和态度。但物业公司仍然坚持不让步。4月22日上午，业委会向街道专题汇报了业委会关于小区物业服务选聘的意见，在不排除原物业公司参加的情况下进行公开招标，取得了街道的同意和支持。5月5日晚，街道派人专门来指导小区物业服务选聘等工作，要求：平稳过渡、公平公正、按规则操作。 

8. 最黑暗的一夜：业委会副主任被打了

2016年5月9日晚，江南一品业主代表大会召开了。现在回想那天晚上发生的一幕，我认为这是小区最黑暗的一夜！用鲁迅先生的话来说，“我从来不惮于以最坏的恶意揣测中国人”，但发生的事情还是超出了我的想象。

文革式的一幕开始上演了！会议召开时来了一帮人，声称自己是业主，有权参加这次会议。他们在后边大声喧哗，肆意叫嚣，甚至有叫骂的。整个会场一片混乱。业主代表开会，业主来听听，我觉得是好事，但你不能破坏会议秩序，否则就是有意搅局。就象人民当家作主，但人大开会时，如果你不是人大代表，你是没有权利参加的。我相信他们是懂的，至于他们的行为作何解释，相信大家都明白，不需要我来讲。我只想补充一个细节：这些人来到会场，不会忘记顺手拿一瓶水。这似乎是当然的权利。

会议开始了。业委会主任向全体业主代表道歉，因为这么长时间没能将合同谈妥。自从业委会正式运作以来，业委会全体人员几乎每个周末，要么在办公室里研究问题、要么在小区实地察看、要么和物业共同商讨对策。如果是晚上开会，都会进行到11点，甚至到深夜1点。写这篇文章时，我翻看了日记，我自己都为这密集的业委会工作记录而惊讶。我注意到业主代表微信群上有代表说了一句话：干事的人还要向不干事的人道歉，让人落泪啊！

在主任报告工作时，在场的业主起哄，大声说话，严重影响业主代表开会。我报告了合同谈判的情况。我是站在会场中间讲的。首先我表明了自己的身份，一名党员，一名机关干部，我参加业委会是想为小区服务；我们是邻居，我希望我们能够成为朋友。其次我强调，更换物业不是我们的初衷，而是迫不得已之举。物业公司强势拒绝改进管理，又拒绝履行退管的法律手续，所以必须由业主代表大会来决定何去何从。最后我表达了小区管理的愿景。和先进的小区管理看齐，至少和皇冠花园一样。

在业主代表表决前，我们请旁听的业主退场了。在这次会议上，有两位业主代表特别激烈反对更换物业。说明一下，其中一位本身不是业主代表，他老婆才是真正的业主代表，先前都是老婆来参加会议的。听说要更换物业，他自己来参会了。尽管不符合小区公约，但情理上是可以接受。有反对意见本身是正常的。一家物业公司在一个小区服务那么多年，不可能没有一批支持者。

会上这位业主代表认为，业委会是一面之词，这次会议应该让物业公司也参加，和业委会对质。他的提议居然得到了部分代表的认同，这很奇怪。业主代表大会是小区业主的议事机构，居然还要让物业公司来参加。小区公约和物业管理条例有这样的规定吗？这里面隐含着两点：一是对业委会的极端不信任，与自己的想法不合，于是对自己选举的自治机构进行攻击，这是什么人哪！二是希望给物业公司一个机会，那么，我们就要问，难道业委会不给物业公司机会吗？为什么要等到这个时候，早干什么去了。

如果说这位业主代表的做法和想法还是理性的话，那么另一位业主代表的行为就充分暴露出缺乏公共理性和交往理性。他非但出言不逊，进而发展到动手打业委会的一位副主任。在这个危急时刻，幸而有一位业主代表是民警，关键时刻挺身而出，一方面按规定报警，另一方面及时表明身份，有效制止了一起恶性事件，才保证了会议的正常召开。

业委会副主任被打之事很快就传开了。让人心寒的是：这则消息只是成为饭后谈资，几乎没有人从法律和道义上来谴责这种恶行。我想起了马丁.尼莫拉的短诗。 尼莫拉曾是纳粹的受害者：“在德国，起初他们追杀共产主义者，我没有说话—— 因为我不是共产主义者；接著他们追杀犹太人，我没有说话——因为我不是犹太人；后来他们追杀工会成员，我没有说话——因为我不是工会成员；此后他们追杀天主教徒，我没有说话—— 因为我是新教教徒；最后他们奔我而来，却再也没有人站起来为我说话了。”这是一种悲哀！

最让人可气的是：还有人为打人者辩护，说是副主任讲话不当，所以业主代表就打人了。这是什么逻辑！如果是这样，那么任何人都可以杀人，并且都有理由了。当然，我宁愿相信这是冲动，与个人的血型有关，当然这不排除甘愿充当打手的嫌疑。我只是提醒大家注意这种行为背后的恶性逻辑，这是和我们和谐社会建设是格格不入的，是毒气。

那天晚上我真正认识到一点：造反有理，打人有理，这种无视法律无视道德的行为还发生在我们身边！这种毒害会在基因里遗传，你不能指望自然死亡能够改变。坏人变老了，年轻人却还在变坏。中国现代化之路，还很长，很长！ 

9.造谣污蔑和赤裸裸的威胁

业委会副主任被打的另外一个效应就是：亲痛仇快！但这只是开始。

业主代表会议后的第二天，物业公司马上建立了一个微信群，群名是“XX江南一品业主群”，大约有100多人，后来发展到200多人。奇怪的是，既然是业主群，有些业主加入后很快被踢出来了。我就被踢出来了，因为在微信群里我一直实名，他们知道我的身份。还有些业主讲道理说真话，不是物业公司需要的，也被踢出来了。所以这个群带有很强的目的性，目的就是造谣污蔑。

先是没有任何证据的情况下，大肆污蔑业委会人员，将符合程序的保洁招标说成有利益、有猫腻；再是有组织地开展网络言论攻击，散布街道和业委会串通一气的谣言，散布物业费要上涨的谣言；（事实上业委会工作都向社区和街道作了汇报并取得了认可。业主代表会议，社区的书记也是全程参与了的。）同时，断章取义地解读业主公约，发表不负责的言论。更令人气愤的是，业委会建立的全体业主代表群也遭到了渗透和攻击，一有业主代表发言，合意的马上集体赞同，不合意的马上集体攻击。没想到一个物业公司居然有这么大的能量，可以呼风唤雨，只手遮天。这很恐怖！我们的维稳工作肯定没有注意到这种现象，这是披着合法外衣的非法行径。

业主代表会议后的第三天，有一位业主代表，因为在微信群中说了良心话，结果遭到了恐吓和威胁。这位代表向街道反映了情况，并且向业委会提出辞职。他在微信中说，“在群里表达自己的建议却受到挑衅以及恐吓，业主代表大会上掐脖子事件让本人感到了危险，本人非常支持业委会工作，但是小区部分业主忽视业委会和代表的努力，自说自话，挑拨离间。总之，这个代表不好当，而且本人也当不好。请业委会在本楼选举一位代表。”恐吓业主代表，这已经是赤裸裸的黑社会行为了。不仅破坏小区自治，扰乱小区正常秩序，而且公然挑战法律。如果让这样的行为得逞，江南一品小区将永无宁日。

个别人开始炒作保洁服务，说是业委会招的标，所以有问题。事实上，保洁服务招标是由业委会和物业公司共同招标的。又说是现在的保洁人员公司工资太高，事实上从两家来应标的公司标书上可以很清楚地看到，现在保洁公司价格低。有人开始深挖业委会主任与保洁公司的关系，因为保洁公司与主任所在单位曾有业务来往。有些人以正义自居，发所谓的深度报道。居心叵测，其心可诛！

很遗憾，在网络虚拟世界里，法律还是缺少管制力。在很长一段时间里，这个微信群就象是一颗毒瘤长在江南一品小区里。如果有人有兴趣，翻出微信群上的发言，一定会得出正确的结论。 

10.个人的努力：沟通和澄清

业主代表大会后，我个人也进行了反思。正如一位业主指出的一样：触动利益往往比触动灵魂要难！业委会依法履行自己的职责，不免触动了既得利益，这里包括物业公司和部分业主，所以他们要反抗，要挣扎，要报复。当然，业委会工作也有缺点，比如：求治过切；和广大业主沟通渠道不畅，等等。但业委会只是自治组织，业委会人员平时都有工作，大多数工作是在晚上或者双休日开展的。最重要的是业委会没有资源，如果物业公司不配合，很多事无法落实。

业主代表大会后，会上比较激烈而又比较理性的那位业主代表约我沟通。我向业委会报告后（这点组织纪律性我还是有的），同意与他当面进行沟通。2015年5月14日晚上在物业二楼会议室，我们进行了两个小时的沟通。

首先，他告诉我说，他和物业公司根本没关系，在业主代表大会后的第二天，他带了一些业主和物业公司进行了沟通。他批评了物业公司的不当做法，同时认为业委会做法也有不当。他认为业委会是监督的角色，不是亲力亲为。（这一点有合理性。这么大小区凭业委会几个人，再怎么努力，也管理不到位。）

那么，问题来了。如果物业公司不尽职，怎么办？这位代表的观点让人大为吃惊。他认为要充分放权，要创造条件让物业公司挣钱。这样才有积极性。我当时就问，你是搞企业的，如果手下员工不努力工作，责任还在老板身上吗？你还不能辞退员工吗？我记得他没有正面回答，不停地说业委会应该充分放权物业公司。这一点我不认同。

那么，他的想法是什么呢？最后他说出了自己的想法。他认为这个物业公司是大牌公司，如果更换了，江南一品小区的档次会降低，房子就会贬值。他花了700多万，就会受到损失。这是他自己的经验。我终于明白了。

他还提出了一些问题：业委会是否要自己搞物业管理？业委会主任和保洁公司是否有关系？并对业主代表大会的程序提出了异议。他希望自己能够当和事佬，协调一下业委会和物业公司的关系。

我很明确地说，更换物业，不是说业委会自己去搞物业管理，而是通过市场竞争引进新物业，提高小区管理水平；保洁公司曾经与业委会主任所在单位有过服务合同，不等于两者就有关系，这是造谣。我也不同意他来充当和事佬，我认为他不合适。解铃还须系铃人，最后还是需要物业公司和业委会直接谈判。这句话，我请他传给物业公司。

这里插一句：很多人都提出过一个问题：换个物业你能保证会好吗？我在想，当年我们要革命，推翻封建王朝，也有人说，共和体制会比帝制好吗？人都会有路径依赖，所以改革比革命要难得多。我还在想，有些事，你不去试一试，你怎么知道好不好？过去，毛主席说小资产阶级革命有妥协性，真的很对。他们总是抱住自己的那点利益，而没有想到，当整体利益受到损害时，最终自己的利益也保不住。不谋全局者，不足以谋一域！

业委会早就建立了业主代表微信群。业主代表大会后，这个群里突然涌入了一批人，带着各种各样的面具，有的人还有意识地不断更改自己的面具，发表攻击性的言论，造谣污蔑，一有不同的意见就群起而攻之，正义的声音不是被湮没就是不再发言。

我觉得业委会不能不发出声音，否则谣言千遍便成真理。不入虎穴，焉得虎子。通过激将法，我终于被允许进入到了物业公司建立的微信群中。平时，我关注微信群的发言。对于一些谣言，我坚决进行澄清。

有人说，业委会要涨物业费。事实上，根据物业管理条例，调整物业费需要业主大会通过。有人说，业委会委员拖欠物业费，事实上，业委会委员从未拖欠，倒是有些人以种种理由不缴物业费。有人说，业委会贪污，还煞人有介事地说已经有业委会人员被判刑的例子。有人说，业委会已经全体辞职，不干事了，事实上，在业主代表大会后，业委会开展了大量工作。比如向街道等部门汇报，配合城管整治商业街，组织对小区化粪池进行清理（多少年没有清理，管道口结脂非常厚，三期低层住房饱受溢污之苦），与物业公司进行谈判等等。

理性的业主心里是明白的。凡是没有恶意和成见的，通过沟通也能够明白的。我多次正告一些造谣生事的人，讲话要有依据，对人要负责，对自己也要负责。我一面观察一面在想，搞跨了业委会，究竟谁会得益？我想只要知道了答案，真相就水落石出了。 

11.强行更换保洁事件

客观地讲，业主大会后，物业公司加强了管理，改进了工作。这一点应该肯定。物业改进工作的突破口是保洁。

业委会开展工作后，发现小区的保洁存在问题，经过与物业公司商量，共同招标引进了一家保洁公司。不过这家保洁公司在管理上与物业公司没有配合好，部分业主认为保洁公司服务存在问题，这也是客观的。5月11日下午，也就业主代表大会后的第二天下午，物业公司在没有知会业委会的情况下，单方面通知保洁公司从一期撤出服务，理由是接到业主投诉要加强保洁管理和服务。物业公司临时抽调力量对一期存在的保洁问题进行清理，效果是好的，得到了业主的肯定和赞扬。

有位业主在微信群中说，多年的问题终于得到解决了。这句话很有代表性，也很能说明问题：一是一些问题是长期存在，不象有些人说的，自从有了业委会，问题就多了。小区物业管理是包干的，问题的出现或存在，只能说明物业管理不到位。有的问题平时根本没人去注意，比如小区二期水池渗漏问题，是不是一定要到了整个水池坍塌了才重视。二是物业公司下了功夫，取得了很好的效果。这是大家乐意见到的。这是取信于业主的正确的做法。我表示了谨慎的赞同。

不过，这种强硬的做法还是有些问题的。当晚，业委会与物业公司沟通，指出：单方面解除合同可能有问题，因为保洁公司可能会撤出二期和三期的保洁。同时，二、三期的业主就有疑问了。既然现在的保洁公司服务不好，为什么不全部撤换掉？同样缴物业费，得到的服务却有区别。公司很强硬，说这是公司的决定，不容更改。业委会问，如果保洁公司撤出二期和三期的保洁，物业公司有没有对策。公司回答说，如果这样，公司可以完全承担。有了这句话，业委会就放心了。

没想到，担心的事发生了。保洁公司要求撤出全部保洁服务，并提前以书面形式通知了物业公司。这时，物业公司就不同意了。民事合同双方的地位是对等的，你可以要求别人滚蛋，别人也可以不和你合作。你违约在先，却要别人守约，有这样无耻的做法吗？

客观地讲，保洁工作在物业服务中是最难做的。江南一品业态复杂，一期是别墅区，保洁工作相对容易做，所以从一期开始改进保洁无可厚非。但二期和三期也要跟上。我觉得，要求同一小区同一服务，服务不能分三六九等。

物业公司强行更换保洁事件测试了业主的态度，一些人欢欣鼓舞，坚定了物业公司的信心。对业委会来说，双方的合作和信任度出现了问题，既然双方共同商定的事情都可以单方面被轻易推翻，那么今后的合作基础在哪里呢？

我还是想问那句话：搞跨了业委会，究竟谁会得益？ 

12.真相大白：保安师傅揭开了黑幕

俗话说：多行不义必自毙。坏事做多了，总有一天要露出马脚。2016年8月2日早上，我还是象以往一样看看微信群，发现自己又被踢出了“XX江南一品业主群”，想想这段时间来也没怎么说话，说话也比较中立，到底出什么事了，不想让我知道。再仔细一看，这个群已经解散了，也就是200多个人全部被踢出群了。微信群强行解散了。我意识到，一定是有不可告人的事。翻看群发言，明白了。

原来，物业公司计划将保安服务外包，要求现在的保安人员自愿解除合同，与劳务派遣公司签合同后，作为派遣工到物业公司工作。保安师傅通过这个群向业主呼吁，请好心的业主来主持公道。保安师傅揭开了黑幕：业委会准备提出更换物业时，公司发动保安去找平时熟悉的对物业公司有好感的所谓的“好心的业主”（保安师傅的原话），让他们出来阻止业主代表大会，现在不更换物业了，于是“一将功成万骨枯”（保安师傅的原话），利用完了，没价值了，一脚踢开。

其实，保安师傅不揭黑幕，明眼人一定能够想到这种阴招。只是通过内部人说出来，更让人信服。回想先前发生的种种事情，真相终于大白。这个微信群的真正目的就是煽风点火，造谣生事。现在自己解散了，江南一品小区的毒瘤消失了。这是好事！但是，公道呢？公道是讨不回来的。没有人主动承认自己错了，或许他们不会意识到，他们永远亏欠一个公道。很多人喜欢拜佛烧高香，喜欢供关公和财神，有用吗？六祖慧能早就说过，心中无佛，佛祖是不会保佑的。

物业公司为什么要保安服务外包呢？除了服务专业化考虑之外，更重要的是利益考量。我们来假设一下，如果每个保安每个月可以省下300元，一年是3600元，物业公司在宁波共有保安2000人左右，一年节省的费用是600万元。无怪乎要外包。实际数据，我不知道，但有识之士或者业内人士一定清楚。这就是资本，马克思说过：“有20%的利润,资本就活跃起来;有50%的利润,资本就铤而走险;为了100%的利润,资本就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,资本就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险。”

站在业主层面想想，现在物业公司将各类服务外包，那么物业公司就剩下单纯的管理了。突然发现物业管理原来就这回事。如果有一个好的管理团队，小区自己来做物业，有什么不可呢？自主物业不是没有先例。如果物业只是管理，每年还有400万元的利润，我不知道这笔账怎么算才合理。我也不知道那些对业委会充满了所谓义愤的人怎么想的，送钱给人家还帮人数钱。只有一个解释，利益！

当物业管理的各类专业服务外包后，物业公司除了管理，还干什么呢？答案是：建立网上商城卖东西，开始做所谓的增值服务了。请注意：公司对小区物业经理有销售业务考核的，每年70万元。完不成指标，扣奖金。你想，物业中心的人员还有心思做服务吗？业委会对此坚决反对，公司最终答应不考核。

写到这里，我突然想起一件事。当年中英谈判香港回归。香港一些资本家急了，他们认为共产党管不好香港。于是组成所谓的请愿团去找邓大人。邓大人说，香港有今天的繁荣，是香港人民用双手建设的。要相信中国人能够管理好中国的事，要相信香港人能够治理好香港。不相信香港人能够自己管好自己，这是奴才心理。这帮资本家回去后说很受教益。这是真心话！说明这些人吃过英国殖民的苦，知道独立自主的可贵！话说开去，香港人现在还有这种奴才心理，闹港独就是奴才心理，其心亦可诛！

再联系物业管理自主，何错之有？不相信自己能够管理好自己，这是中国人的奴才心理。鲁迅先生认为，中国的历史可以分成两种情况：一种是坐稳了奴隶的时候，一种是欲做奴隶而不得的时候。一百多年落后造成的逆向民族主义，缺乏自信！这就是江南一品一些人反对更换物业的深层心理原因。

再来看看所谓的“好心的业主”对保安事件的反应。有业主说，这个微信群不是维权的地方，请你们走开；有业主说，这些保安看上去就不是好货色，走了更好；多么冷漠啊！天天在小区为大家服务的保安师傅受到了不公正的对待，不主持公道也罢了，还冷嘲热讽。这就是“好心的业主”。我说，维护保安师傅的权益就是维护业主自己的权益。有业主赞同我的观点。我联系了一位保安师傅，建议他合法维权，并且告诉他维权的路径。

保安事件正好发生在杭州G20峰会之前，这个时候，维稳工作压力大，物业公司作了让步。一些保安师傅选择了离开。现在一期的保安全部是外包的。二期和三期保安身份有两种：公司员工和劳务派遣工。

保安服务是小区物业管理的重点内容。这么重大的事项，物业公司事先没有和业委会沟通，当然也不会告诉广大业主。三个月前，某些人给物业公司出主意，说你们不要听业委会的，该怎么做就怎么做。这个主意出得好啊！物业公司可以为所欲为。当然，现在有些人一定是搬起石头砸了自己的脚。 

13.重新谈判：小区失去了一次改革的机会

业主代表大会后，“XX江南一品业主群”舆情沸腾，有揭竿而起的态势。有人质疑业主代表和业委会是怎么选出来的，认为他不知道这件事，所以
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