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    “房屋长期空置还要交全额物业费？”“小区公共收益去哪儿了？”……被这些问题困扰着的广大业主不要着急了。5月17日，省人大常委会公布《河南省物业管理与服务条例（修订草案）》（征求意见稿），公开向社会各界征求修改意见，以上问题将在法规中予以规范（登录河南人大网查看全文：http://www.henanrd.gov.cn/提意见邮箱：hnrdfgec@163.com）。

    本文梳理了征求意见稿中的6个亮点，并对其进行解读。

    亮点1

    房屋长期不住物业费有望“打折”

    一年前，市民刘先生在郑州某小区买了一套房子，虽然开发商早就交了房他却一直没去住。有一天，刘先生突然接到物业电话，要求其缴纳全额物业费，他就纳闷了，“房子我一天没住过，凭啥要交物业费？”新房未住，物业费却要照交不误，采访中多名业主直呼这笔钱花得冤枉。

    ●●新规

    长期空置的房屋，其物业费用的标准，可以由业主和物业服务企业约定，收费标准应当适当降低。业主未按照约定缴纳物业管理费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或提起诉讼。

    ●●解读

    “目前物业费收取的通行做法是，只要该物业坐落于物业管理单位管理区域内，无论入住与否都需要全额缴纳物业费。”河南竞远律师事务所律师杨鹏告诉记者，办理收房手续时业主与物业服务企业一般会签订物业服务协议，物业主要服务的对象是业主的房屋，而并非是业主本人。

    对于征求意见稿此次作出的修改，杨鹏说：“根据民事法律中的公平原则，适当降低长期空置房屋的物业费缴纳标准，符合权利义务对等的基本法理，同时也能体现物业服务合同公平、平等精神。”

    “但现实中也会出现物业不愿与业主协议的情况。”为更好地维护业主权益，中原工学院法学院主任杨树林建议，“征求意见稿应将此项规定更加具体化，如设置长期空置房屋物业费缴纳的最高限度。不得高于应缴纳总额的二分之一”。

    亮点2

    公共部位收益去哪儿了应半年公示一次

    “小区内不仅有电梯广告，周末或节假日还有商家直接在小区内做促销活动。”郑州市民梁先生告诉记者，自己在现居小区住了近3年，对于小区广告的具体操作及收益流向基本不知情。

    “这些广告收益与我们有关吗？这些钱到底用到哪儿了？”近日，梁先生在业主微信群里呼吁，要求所在小区公布公共部位的财务收支情况。

    ●●新规

    利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，所有收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

    业主大会成立前，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当征得相关业主、物业服务企业的同意，并将不低于经营总收入的百分之六十计入业主所得收益。业主所得收益应当用于物业公共部位、公用设施设备的维修、养护、更新和改造，也可以征求业主意见用途使用，每半年在物业管理区域内显著位置公示一次。

    业主大会成立后，相关事项由业主大会按照法律法规、管理规约等要求决定，也可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

    ●●解读

    “小区公共部位的收益归全体业主所有，是我国《物权法》的明确规定。物业公司将公共收益据为己有，显然系侵犯广大业主对业主公共财产的占有、使用、收益的权益。”杨鹏分析说，新草案“半年公示一次”的规定可有效遏制上述行为。

    “现实生活中，业主委员会缺位、相关监管部门执法力度不够和业主缺乏维权意识等原因，导致公共部位收益被‘私吞’。”杨树林说，征求意见稿增加了业主对公共部位收益的知情权，也间接增加了他们对这部分收益的支配权。

    同时，杨树林建议，对于那些规模较大、公共部位收益种类多样化的小区，其公共收益公示周期可以调整为“一个季度公示一次”，以增加收益透明度。

    亮点3

    建立物业公司“红黑榜”

    愤怒的业主拎砖将物业部门的设施砸毁、小区管理混乱物业被“赶”出小区、物业给业主发恐吓信……

    10多年来，物业管理企业的数量在不断增加，但物业与业主的关系却没有随之改善，物业与业主的矛盾却越来越突出。如何提升物业服务质量？哪家物业公司更靠谱？对此，征求意见稿亮出了“新动作”。

    ●●新规

    建立物业公司红黑名单制度。省物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息收集、汇总、评价、发布制度，定期公布物业服务企业信用状况黑名单。对失信物业服务企业，物业管理行政主管部门应当联合相关行政主管部门，实行联合惩戒。

    ●●解读

    “服务和管理是物业服务的重要内容，其中也包括对设施、设备等基础设施的管理维护，对客户行为的管理，维护客户关系，提高客户满意度等。”中国物业管理协会副会长、河南正弘物业管理有限公司董事长李书剑说，现实生活中，由于基础薄弱，人才缺乏等原因，导致物业市场出现良莠不齐和频遭投诉的现象。

    “红黑名单制度将成为物业服务企业进入市场和退出市场的依据。”杨树林对红黑名单制度很看好，他说，“物业合不合格、达不达标由接受过其服务的业主说了算，将提升业主说话的分量，间接增加物业公司的服务意识。”

    亮点4

    重大物业管理纠纷政府将出面协调

    今年2月，有媒体报道郑州市惠济区花园路与英才路交叉口附近某小区业主，因不满物业公司服务，在协商无果的情况下，采用非暴力手段将该物业公司工作人员“赶”出了小区。

    一名业主在接受采访时说：“本指望社区、街道办事处等部门来解决问题，但这个部门说管不了，那个部门说自己没执法权，来回踢皮球，却始终没人来给我们业主指点到底怎样做才能解决问题。”

    ●●新规

    征求意见稿新增“监督管理”一章，明确规定，县级以上人民政府应当建立健全物业管理协调机制，督促有关部门依法履行监督管理职责，研究解决物业管理工作中的重大问题。

    ●●解读

    “在我省，部分小区没有健全的业主管理委员会，出现物业管理纠纷业主一般无法自行解决。”杨鹏指出，房屋管理部门作为业主管理委员会的指导部门，其介入调解重大物业管理纠纷符合法律对其的设定。同时，政府部门作为具有公信力的中立第三方，其参与协调重大物业管理纠纷将更有利于和平友好解决问题。

    “大多数业主的权利意识差、维权意识不够强，与物业服务企业相比其处于劣势地位，是弱势群体。”杨树林说，政府部门及时介入纠纷，防止矛盾激化，有利于保护广大业主的利益，帮助他们更好地维护自身的合法权益。

    亮点5

    坏电梯不修造成损害物业要承担赔偿责任

    本报曾报道，家住郑州市北三环与索凌路交叉口附近某小区的朱先生，其老伴儿在乘坐电梯时被困住。“当时电梯卡在了14楼，有十几分钟，我老伴心脏做过搭桥术，紧张再加上电梯里闷，差点儿出大事。”朱先生心有余悸地说。

    ●●新规

    物业服务企业对电梯的安全性能负责，发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的，应当立即采取必要的应急措施，电梯维护保养单位应当及时抢修。

    电梯存在严重安全隐患，无改造、修理价值应当依法报废，不得超期限使用。物业服务企业违反上述规定，给他人造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

    此外，征求意见稿还明确提出，电梯、消防等公用设施设备存在安全隐患的，经业主委员会书面同意后，可以按照简易程序申请使用物业专项维修资金。

    ●●解读

    部分网友反映现实生活中，由于业主大会召集难、形成决定难，造成维修资金启用难；部分小区存在滥用维修资金的现象，导致小区真正要用、急用资金时无资金可用。此外，维修资金申请过程烦琐、到手速度慢等问题都影响了小区电梯、墙体等共用基础设施的及时维修。

    杨鹏分析说，按照简易程序申请使用专项维修资金，可以及时为符合维修条件的外墙、公用电梯等提供维修服务，提升了物业运行的安全性和业主居住的舒适度；对确需维修的设施及时进行维修，符合法律设定维修资金的目的，可为促进小区和谐增砖添瓦。

    亮点6

    妨碍业主大会筹备工作最高罚一万元

    河南省人大常委会法制工作委员会副主任王新民曾指出，在我省成立业主大会的小区仅占建成小区的7%，93%的小区未成立业主大会，“除了物业行政主管部门人员有限，业主缺乏维权意识和积极性外，还存在建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会等原因”。

    ●●新规

    建设单位、物业服务企业、其他管理人妨碍业主大会筹备组开展工作的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

    ●●解读

    “成立业主大会是我国法律的明确规定，符合依法治国的整体趋势。依法召开业主大会，成立业主管理委员会，可使小区业主更好地维护自身合法权益，促进物业公司提高服务管理质量，可有效提升小区居民的幸福感。”杨鹏分析指出。

    “但目前存在的问题是，业主大会成立之前，开发商、物业服务公司等已经占据了有利条件，业主想要收回那部分属于他们共有的利益时将会受到阻碍。”杨鹏说，新规定有效实施后可对上述现象进行遏制。政府作为物业公司的监督部门，积极介入物管纠纷，也会有效促进物业公司严格遵守相关法律规定，促进小区业主与服务单位的和谐共处，达到维护社会稳定，提升居民幸福感的目的。