小区物业管理，除了交给物业公司，还有没有其他办法？广州市海珠区祈乐苑小区尝试“业主自管”，3年来物业管理费仍跟10多年前一样：楼梯楼0.7元/月/平方米，电梯楼1元/月/平方米，分文未涨，还“赚了”五六百万元，这笔钱全部投入到对小区的建设升级上，小区治安和环境大为好转。

　　据了解，祈乐苑于2013年6月成立第一届业委会，2014年实现全面自管。如今，祈乐苑小区已成为“业主自管”的样本，不少小区业委会前来取经。这个小区究竟是怎样成功实现“业主自管”的呢？　　取之于业主，用之于小区

　　近年来，全国多地不时传出小区物业入不敷出、陷入亏损的新闻。而祈乐苑多年来物业费分文不涨，还有盈余，这是如何做到的？“与企业的逐利相比，物业管理收益取之于业主，用之于整个小区，所有的‘盈余’都用于小区的翻新建设。”这是祈乐苑业委会主任冼敏强给出的答案。

　　据冼敏强介绍，祈乐苑小区每年收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等。“在3年的业主自管中，业委会共收入约1200万元。除去物业管理人员工资外，还结余五六百万元。”

　　冼敏强透露，实行“业主自管”后，业委会将各项费用和收益明朗化，让大家看清楚了各项“账目”。为了加强业主知情权，业委会将每月的开支收入上了公告栏和进行网上公示，公示内容详细到会议中购买水果的费用。

　　据了解，祈乐苑小区每月的物业管理费约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。此外，收益部分还有对前物业的资金追讨等，有数十万元。

　　支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等，每月的员工薪酬约为20余万元。而小区业委会10位委员全部为兼职，不拿一分钱工资。

　　该省的省，该花的也得花。冼敏强还向记者介绍，为了留住小区物业服务的人才，祈乐苑业委会为物管人员开出了有竞争力的薪酬，甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨，已经上涨了800元。”

　　冼敏强介绍说，物业员工的福利一项不少，节假日也会按照国家规定有两倍或三倍工资。“这样做可以让我们的员工工作干劲更大，更加努力地做好小区治安和保洁工作。”

　　“业主自管”不比专业公司差

　　来到祈乐苑小区，挂在小区大门口处的庆祝“自管”三周年的横幅便映入眼帘。如今，小区内不仅有赏心悦目的园景，还有装饰一新的小区入口长廊。

　　而据一些业主称，3年前的时候，这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。对于小区今天发生的变化，一位业主表示“以前根本不敢想”。

　　据冼敏强介绍，小区环境的改善都是“自管”后发生的变化。“虽然说我们不是专门的物业管理公司，但其实我们已经相当于一个公司。”冼敏强认为进行“业主自管”，不一定就比专业的物业管理公司做得差。

　　“自管”的第一年，小区所有监控视频、消防设施等全部换新，将前物业给小区留下的各项“老大难”问题一一解决。“自管”第二年，业委会开始利用结余款项对小区环境进行改造，包括大门和花园整治、两个网球场换新、大片的卫生死角改造等。

　　负责小区的保洁和治安的工作人员，均为业委会自行聘请。“我们跳过物业公司，直接进行招聘。我们聘请的人都是专业的，有经验的，只要进行比较系统的管理和统筹，一样可以将小区管理得妥妥稳稳。”冼敏强向记者介绍道，如今业委会形成了三层框架，其中业委会共有10位委员，资金统归业委会调配，物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门。

　　冼敏强补充介绍道，在“业主自管”的模式下，业委会也在完善小区各项事务的公示制度。“除了财务方面的公示，我们还定时召开业主大会进行讨论。涉及小区的管理、翻新改造的各种问题，会征集意见，进行业主投票，并公示结果。”

　　“自管”模式不能盲目复制

　　“电梯弄好了，电梯间也都很光亮，垃圾清理得很及时，管理和设备都好了很多……”“自管”后小区的变化居民有目共睹，业主们纷纷表示，现在的治安和环境比起以前好了很多。

　　从3年前业主开始接管物业，到由业委会组建物业团队直接管理，再到如今小区园景和装饰焕然一新，居民满意度大幅提升，物业费缴纳率达100%。冼敏强称，这都是业委会一步一步摸索出来的、各位业主共同努力的成果。

　　面对祈乐苑目前收到的成效，冼敏强分析了“业主自管”的优势：“第一可以保证和提高小区物业费用的使用效率和效果；第二可以减少物业公司和业主之间矛盾，对小区的安定和谐有益。”

　　“自管”成绩亮丽，祈乐苑在各种报道中出了名，冼敏强说有不少小区前来探讨经验。但他认为，“业主自管”的模式不能被盲目复制。

　　“如果是单体楼等规模不大的小区，要实现业主‘自管’比较容易，但如果是大型小区，那就不容易了。”冼敏强说，“业主自管”一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益，小区“自管”要结合小区本身的情况再进行各项制度的制定以及实施。“这3年来，祈乐苑也是一步一步摸索出自己的经验，各项管理才逐渐上了轨道。”冼敏强说。

　　另外，冼敏强希望街道和政府方面可以给予更多的支持。“‘业主自管’很多时候需要与政府职能部门和街道接触，寻求一些协助，比如安保就需要与当地派出所进行沟通联系。”冼敏强认为，“业主自管”是仍在探索的小区管理模式，同时也需要社会各方的帮助。