交流会现场

核心提示

6月10日，广西民族大学举办小区公共部分维修问题讨论会暨业主委员会交流会，探讨南宁市住宅专项维修资金申请使用及监管问题，来自南宁30多小区业委会的代表在会上“火力全开”，吐槽公共维修资金出现的种种问题：小区公共维修资金去向不明，物业公司造假套取维修资金，申请资金使用手续繁琐贻误维修工作……更有业主代表尖锐指出，有开发商变相挤占出租绿地车位导致公共部分面积严重缩水，并质疑业主们的公共维修资金是否该退还？

代表吐槽

公共维修资金申请使用监管三大难题

由广西民族大学牵头的“民族法与区域治理研究协同创新中心”是区教育厅确立的学、研、政、企联合创新体，中心主要研究广西区域性基层社会治理问题，推行民族法学研究成果转化应用。举办小区公共部分维修问题讨论会暨业主委员会交流会，正是借此通过搭建平台，帮助政府决策及影响公众。参加会议的除了南宁市30多个小区的业委会代表、无业委会小区的业主代表外，还有南宁市房产资金管理中心的相关负责人，深圳市物业专项维修管理中心相关负责人也到会介绍深圳的先进经验。

交流会一开始，记者在会场立刻感到了浓浓的火药味。业委会代表发言可谓是“火力全开”，所提问题十分尖锐。

有业委会代表反映，某小区人防车位部分、架空绿化层部分，开发商并不缴存公共维修资金，但开发商长期出租车位受益，出现漏水

调研数据

管理条例在老旧住宅小区“水土不服”

广西民族大学“民族法与区域治理研究协同创新中心”近年来对南宁市住宅专项维修资金申请难、使用难等问题进行了深度调研。该中心办公室主任蒋鸣湄向记者介绍，中心收集了南宁市2012年至2017年6月的967件小区管理纠纷案例，分类统计中，其中涉及小区公共部分损坏及维修问题的案例就有155件，占比约为16%。可见，业委会代表们反映的公共维修资金存在问题已经成为突出的矛盾。

蒋鸣湄说，中心对南宁市一项研究调查结果发现，除了会上众多业主反馈的公共维修资金三大难题之外，老旧小区的维护维修问题以及无业委会小区的公共维修问题也十分突出。

调研数据显示，南宁市的小区是2009年开始进行物业专项维修资金的统一归集，而在此之前建成的小区虽然要求补缴，但是标准很低，并且缺少有效的征集机制。由于这些老旧小区的业主们经济收入水平低、公共维修行动参与意识不强、组织能力不高等原因，物业专项维修资金的缴交面不理想，归集数量根本达不到维修的基本要求。这些老旧小区年代久，当时的配套建设水平本来就低，基础设施差，尤其是“南铁小区”等三不管社区及一些破产企业单位住宅区，更是缺乏有效管护。小区一旦有公共设施设备维修问题，所需维修资金基数大，自有资金根本无法对付。目前，这类小区维修改造问题主要依靠政府。

等现象又要从公共维修资金中支付，明显不合理。更有一位业委员代表尖锐地提出，开发商卖房时承诺的绿地面积和公共配套部分，业主入住后却发现被开发商变相出售或出租，公共部分大大缩水。既然公共部分已经缩水，那

业主心声

公共维修资金去向期待信息公开透明

业委会代表们反映的公共维修资金申请、使用、监管存在的诸多问题，该怎么解决呢？与会的代表们也纷纷发表了自己的看法。

业委会代表张筱慧说，她曾当过好多个业委会的成员，发现物业公司套用公共维修资金是比较普遍的现象，其中柳沙半岛某小区就被莫名挪用了40多万元，业主都不知情，直到业委会成立了才发现被盗用了40多次。张筱慧说，公共维修资金信息必须公开化，才能防止类似这样的套用资金行为。把公共维修资金的去向放到官网上，方便业主查询，让大家监管。

业委会代表曾阿姨也表示，现在公共维修资金的申请支取需要三分之二的业主代表表决通过，表决方式也要改进。过去，要挨家挨户发通知请业主签字，业主不会都在同一天在家，表决人数很难凑齐，表决不通过，资金就无法支取，维修也就久拖不决。她说，现在科技这么发达，不妨采用电子投票表决或者微信表决等新型的方式，提高效率，破解资金支取难的问题。

深圳市物业专项维修管理中心相关负责人在会上介绍经验时也建议，南宁市的住宅专项维修资金使用管理，首先信息要及时公开；其次设立专用的账户，方便业主查询和社会监督；三是不能仅仅依靠政府部门去监管，要发挥民主，让业主真正参与到监管体系中，防止公共维修资金被挪用占用。

而记者从南宁市房产资金管理中心了解到，目前，该中心的公众微信号正在设计中，不久即可面向市民开放，市民可通过微信号查询小区公共维修资金的相关信息。而南宁市房产资金管理中心主任傅碧峰也在会上表态，针对业委会代表们提出的尖锐问题，房产资金管理中心会继续对资金严格监管，提高手续办理效率。

么，当初业主缴存的公共维修资金能否也打折退回一部分？

另外，不少业委会代表反映小区公共部分专项维修资金使用情况不透明，业主知情权有限。目前南宁市不少小区都没有成立业主委员会，有业委会的小区，物业公司不允许业委会查询资金的整体使用情况，业主个人只能查询个人的资金使用状况。一些小区物业公司冒用业主签名，套取公共维修资金。

在申请支取公共维修资金手续方面，一些业委会代表也反映，手续繁琐进展缓慢；新设立的小区是好收钱但用钱难，老旧小区是钱好用，但难管也难收。物业公司的违法成本很低，业主权益受到侵害时，维权程序繁琐，时间漫长。

名词解释

住宅专项维修资金

广西《住宅专项维修资金管理办法》细则于2011年5月1日起施行，《办法》第二十三条明确，住宅专项维修资金，是指业主交存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修、更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的部位以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

知多点

住宅出现5种情形 可直接拨付资金维修

《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定，发生以下紧急情况，需要立即进行维修、更新、改造的，由物业管理单位或者相关业主提出书面紧急报告，管理机构核实后通知专户管理银行直接预拨维修资金：（一）共用供电、供水、供气管线及其设备出现故障，但依法应当由供水、供电、供气等单位维护的除外；（二）房屋天面或者外墙严重渗水、漏水，但人为损坏的除外；（三）电梯、消防、安防等设施出现严重故障；（四）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋；（五）其他严重影响业主生活安全的紧急情况，或者法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形。

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