随着法治建设进程的加快，业主的权利意识、主人意识越来越强，越来越多的业主开始认为自己是小区物业的主人。权利意识的增强是个好事情，是社会进步的体现。据法学家们研究，人们的权利意识大约经过如下历史阶段：一是义务本位阶段，人们只知道要服从朝廷，服从官府，服从长辈，很少知道自己还有什么权利；二是权利本位阶段，权利意识疾速增长，人们谈论的都是自己有权做什么，很少考虑如何正确行使权利，忽略自己的义务；三是权利义务并重阶段，人们能够正确行使权利，认真履行义务，规则意识比较明确。按照这个说法，我国城市社区已经进入权利本位阶段。人们不再是“臣民”而要做公民，要表达自己的声音，参与决定涉及自身利益的公共事务。

业主们权利意识增长了，还要明白如何正确行使权利；想要自主，还要知道自主就意味着对自己的行为负责。正确行使权利，就是要增强规则意识，权利义务分明，享有权利的同时认真履行义务。这样，社会才会处于一个有序的状态，每个人的权利才能得到有效的保障。无人履行义务的社会是无序的，谁的权利都无法保障。

在物管服务关系中，业主既享有法律法规直接规定的权利，又享有物业服务合同约定的权利；既负有法律法规直接规定的义务，还负有物业服务合同约定的义务。

一、业主的基本权利

这里所说的基本权利是指无需通过特别约定而仅根据业主身份即可享有的成员权利。根据物权法、物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则等规范性法律文件的规定，业主享有如下基本权利：

1、对专有部分占有、使用、收益、处分的权利。业主可以居住、装修、出租、经营自己的房屋、车库或摊位，并从中获取收益。业主对专有部分的所有权具有排他性，只要不占用公共空间或侵犯其他业主的合法权益，任何人无权干涉业主专有部分范围内的事。

2、使用物业共有部分并分享公共收益的权利。业主对小区内的公共场所、共用设施、共有场地可以有偿或无偿地优先使用。依法归属于开发商的车位也应当首先满足小区内业主的需要。另外，业主可以参与分配经营共有部分所得的收益或因共有部分征收、征用所获得的补偿。物权法第八十条对公共收益分配进行了规定。

3、成立业主自治组织的权利。物权法第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。这一权利必须集体行使，单个的业主需要联合他人共同申请成立业主大会。根据法律的规定，业主还可以对自治组织的架构、运作模式进行自主设计，例如成立业主代表大会、业主小组等。

4、自行管理或委托他人管理物业的权利。业主自行管理须经代表全体业主意志的业主自治组织决定，要制定科学的自行管理方案，并明确具体责任主体。委托他人管理物业的，由业主大会做出决定，并由业主委员会与受托管理人签订物业服务合同。对开发商选聘的物业管理人，业主有权依法更换。目前，这一权利行使的非常艰难。

5、获得行政机关协助的权利。法律规定，有关部门应对成立业主大会、建设业主自治组织进行指导和协助。对于物业管理活动中出现的问题，业主可以请求行政机关进行监督。业主委员会换届交接不顺的，可以请求公安机关协助。被解聘的物业服务企业举步撤离的，业主可以请求房管部门进行处罚。

6、参加业主大会的权利。业主大会的召开必须有人数且面积双过半的业主参加，否则大会是无效的。业主参加业主大会时可以就管理规约、议事规则、专项维修基金的使用、选聘物业服务企业等共同共有和共同管理的有关事项进行进行投票表决，并提出建议或意见。

7、选举权和被选举权、罢免。业主有权参加业主委员会的选举，可以选举自己满意的候选人成为业主委员会委员，也可以成为候选人被选举为业主委员会委员。业主可以选举业主代表，在一定时期内代表自己参加业主大会或业主代表大会，也可以被选举为业主代表。对业主委员会委员或业主代表不满的，业主还可以要求开会罢免。

8、知情权。业主可以向物业服务企业、业主委员会申请公开物业规划资料、权属证明、共有部分使用及收益情况、前期物业收支情况等信息，并可以通过行政机关监督、司法机关判决来协助实现。需要指出的是，业主知情权并不必集体行使，尤其是向前期物业服务企业行使知情权时，单个业主即可要求知晓相关信息。

9、监督权。监督权内容较为广泛，主要包括：（1）业主有监督业主委员会工作的权利；（2）业主对物业服务企业履行物业服务合同的情况享有监督的权利；（3）业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有监督的权利；（4）业主对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有监督权。

10、撤销权。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权的行使存在两个问题：一是业主大会是否可以做被告；二是业主大会选举业主委员会尤其是新一届的决定是否可以撤销。在这两个问题上，司法实践争议很大。

11、享受物业服务权。业主享有按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。依合同约定全面接受物业服务企业提供的物业服务是业主在物管活动中享有的最基本权利，该权利的产生、范围及行使方式取决于物业服务合同的具体约定。

12、其他权利。社会生活是丰富多彩并不断变化的。法律不可能穷尽物业管理中的所有问题，新情况新问题随时可能出现，而法律在一定时期内必须是稳定不变的。因物管服务内容和范围随物业的迅速发展和业主生活水平及其消费需求的提高而不断拓展，业主权利及其内容也会随之而不断得以发展和丰富。

二、业主的基本义务

马克思说：没有无权利的义务，也没有无义务的权利。权利义务从来都是一体的，社会的变革逐步改变了过去一部分人只享有权利而另一部分只负有义务的局面，现代文明下的权利义务具有一致性。业主享有权利的同时必须认真履行义务，这样才能保持良好的社区治理状态。

业主的基本义务如下：

1、遵守管理规约、业主大会议事规则。管理规约与业主大会议事规则是业主自治和物业管理的基本规范，是判断业主行为是否正当的重要依据。因此，全体业主都负有遵守管理规约与业主大会议事规则的义务。一些业主委员会印制业主手册，把管理规约、业主大会议事规则等物业管理基本规范送到每位业主手中，方面业主更好地了解行为规范，了解业主委员会。

2、执行业主大会和业主委员会在授权范围内做出的决定。业主大会的决定代表了全体业主的意愿和要求，该决定的内容对全体业主有约束力；而业主委员会基于业主大会授权而做出的决定和业主大会的决定具有相同法律效力。为维护全体业主合法权益，每一业主都负有遵守这些决定的义务。如果某业主认为决定侵犯了其合法权益而起诉撤销，那么这一决定是否应继续履行呢？这是一个应当认真研究的问题。理论上讲，个别业主的异议不具备否定全体业主决议的效力。但法律实践中，行政主管部门往往因担心社区和谐问题而建议业主委员会暂停执行决议。当然，即使是建议，业主委员会一般情况下也只能遵照执行。

3、按国家有关规定交纳专项维修资金。为确保物业共用部分、公共设施设备的正常使用，以及发生毁损时能够得到及时维修，就必须保证专项维修资金及时到位。因此，按规定交纳专项维修资金是业主的基本义务之一。一般情况下，业主从开发商那里买新房的时候会交纳专项维修资金，因为这与购房合同义务绑在一起的，要拿房必须交。但是，第一次缴纳的专项维修资金用完而需要再次交纳时就有问题了。谁来收？收多少？遇到不交的怎么办？这都是问题。

4、按时交纳物业服务费用。物业服务费用直接涉及物业的保养和维修，也影响到物业服务企业的形象和服务的质量。因此，业主负有按规定或约定及时交纳物业服务费的义务。这是业主的基本义务，但确实纠纷发生最多的热点。因为区分所有在我国还是一个新型的所有权形态，过去我们是一家一户生活，自己的房子自己盖，自己打扫，自己修理。现在突然进入小区生活，住房也变成了一种消费，每月都要交物业费，还要交纳专项维修资金，很不习惯。很多业主采取拖的办法。况且，物业服务合同关系复杂，业主一方的合同行为是集体行为，作为个体的业主不是合同签字人却是义务履行人。关于拒交物业费，业主说的最多的理由就是服务不到位。但是，物业服务质量怎么评定？仍然没有科学的操作方法。

5、其他义务。这里说的其他义务包括法律规定的其他义务、物业服务合同约定的其他义务、使用物业的注意义务等。物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

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