如何更换物业程序我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。

 

1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。

 

当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

 

2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。

 

当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

 

业主委员会招标前，是否需要备案?

 

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

 

(1)业主大会决议;

 

(2)招标公告或者投标邀请书;

 

(3)招标文件;

 

(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

 

业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业?

 

原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。

 

业主委员会招标应当何时完成?

 

业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

 

貌似必须成立业主委员会，超过半数的业主通过，才能更换物业，而成立业主委员会的条件如下：

 

(1)公有住宅出售建筑面积达到30%以上;

 

(2)新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上;

 

(3)住宅出售已满2年。

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