小区这些收益有你一份
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业委会百科

想必大家在购房的时候都很关注房屋的建筑面积,套内面积,公摊面积,多一平米就多几千甚至上万,这都是花血汗钱买的,能不关心吗。但很多网友并不清楚购房后,除了有一个自己的房屋外,在小区内还有什么其他的权益。花那么多钱买的公摊,那都是小区内全体业主共用。依照《物权法》第72条的规定,业主对建筑物专有部分以外的共用部分,享有权利、承担义务。这就是说,业主对小区内的共用部分享有使用权和收益权。这就引出了本期帮帮想讲的一个话题,小区公共收益来源、归属、管理、支出等事务,也是目前很多业主不太了解的问题。


大部分业主往往忽视,小区内的公共部分包括公共道路、电梯、健身娱乐设施等,这些都是以公摊的方式计入各业主的公摊面积。因此,这部分面积经营所取得的收益应当归全体业主所有,这种经营一般以下列形式出现:

1、利用公共道路设置停车泊位并收取停车费、管理费;

2、利用电梯、楼顶、外立面设置广告位,并收取费用;

3、利用小区泳池向来消费的业主或其他消费者收取门票或费用;

4、在公共部分设置自动贩卖机、商亭、快递取件机,并收取设置单位的租金;

5、将物业管理用房出租,以收取租金;

6、利用小区公共部分(如小区广场)推销各类生活用品所收取的场地租金; 以上只是利用共有部分取得经营收入的几种方式,但凡只要是利用共有部分进行经营并取得收益,应当归全体业主所有。从目前大部分物业公司在从事物业管理过程中,往往将共用部分用于经营并取得收入。而大多数业主对物业公司的经营状况并不了解,其也不把共有部分经营所取得的收入情况向业主公开。其做法实际上是侵犯了业主对共有部分收益的财产权。


一旦发现物业公司侵犯共有部分财产权益时,业主委员会就应该代表全体业主与物业公司交涉、维权,因此选出好的业主委员会管理人员对全体业主来说就显得非常重要。

小区公共收益归属与分配 物业需接受业主监督

物业公司基于与所有权人(业主)签订的委托合同,才获得了从属于所有权的物业管理权。物业公司应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,在相应的权限范围内行使权力,不可越权。

利用物业共同部位、共用设施进行经营的,应当在征得相关业主,业主大会、物业公司的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。而物业公司或其他管理人基于业主的委托接管小区物业的,仅仅充当代理服务机构的角色,其擅自利用小区共有部分进行经营活动并将所得收益收入囊中的行为是没有任何权利基础和法律依据的。

依据业主与物业的约定,基于招商时所花的成本和经营管理上投入的劳动,比如在利用小区公共道路划作车位的出租管理收益上, 物业承担义务, 管理和维护了车辆和车位。物管人员付出了劳动, 也对这部分的公共收益享有部分权利,以满足其管理成本和一定的利润要求。值得注意的是,物业公司获取的报酬并不是基于“物业”管理,而是基于委托合同,即债权而获取的利益。

小区公共收益主要去向 部分物业公司直接占为己有

1、补充物业管理费用的不足。

2、补充小区公共设施维修资金的不足部分。

3、入物业服务企业的账,由业主委员会监管。

物业公司直接占为己有。由于对自身法律地位及职能的认识不清,许多物业公司理所当然认为这是自身的一种补贴。加上大多数业主对此并不关注,公共收益很容易被侵占。


小区共有物权收益管理混乱 业主与物业应如何相处

小区的公共收益问题已成为业主与物业公司、开发商之间的矛盾焦点,但凡涉此类话题,业主常常感到手无缚鸡之力。相关律师建议首先业主需要不断完善自身的法律意识,现在最大的问题是大部分业主不清楚自身权利,这不仅仅是包括帮帮今天讲的这个话题,其表现在生活的方方面面。

其次,要平衡小区公共收益。所有权强调小区公共区域的收益必须全部归业主,然后这是不现实的,如果这部分收益被业主拿走,那就演变成业主强占物业管理的收益。因而物业公司也继而做不下去。如何平衡这种合法与合理之间的关系,我们可以考虑业主与物业公司在合意的前提下,达成共识。

最后,充分实现“合利”的目的。业主都知道公共收益是自己的,但是哪些归自己具体使用?使用的目的是什么?估计很少有业主考虑这一层面的问题。法规中竭力强调“专项维修资金”,实际上是想提示业主,房产的保值与增值是公共收益追求的很大目标。我们知道,过了保修期以后,开发商对房屋质量将不再承担责任,承担责任的是业主。承担责任是要花钱的。钱从哪里来?法规规定由业主分摊。可想而知,公共收益可以作为这一项的有力补充。而公共收益最大化,物业公司按照分配方案获得的收入自然增加,这也是他们追求的目标之一。这一点上,业主和物业公司利益是一致的。因而,为了达到“合利”的目的,使得小区设施设备管理良好,秩序井然,房屋体能得到良好的维修、养护,公共区域的

经营才能良性循环起来,业主和物业公司本着这一目标,才能真正发挥各自应有的效能,不会互相抱怨,形成和谐的社区氛围。

出现物业公司隐瞒公共收益 业主保护自身的法律建议

一、小区一定要成立业主大会、业主委员会

业主大会,是业主的自治组织,是由全体业主组成的维护业主公共利益、行使业主管理权限的组织,业主委员会是业主大会的执行机构。两者均可代表业主行使共有权及管理权,维护全体业主的合法权益。要想解决小区公共收益问题,首当其冲的就是必须成立业主大会及业主委员会,通过执行业主大会、业主委员会的决议,对小区公共收益进行监督和管理。

二、完善小区物业管理规约 全体业主共同制定

规定有关物业使用、维护、管理等业主共同利益事项的,对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。作为具体的规章制度,管理规约能够直接传达到具体的业主手中,并可作为对侵害共有权行为进行约束和处理的依据。通过对持有共有

部分份额比例,表决权、管理权、违约责任等内容作出详实的规定,可在很大程度上达到对业主共有权进行有效保护之目的。

三、高度关注物业资金的收支情况 通过多种途径主张权利

《物业服务收费管理办法》规定:“物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”。

作为业主委员会管理人员应提高自身维权意识,定期查阅物业收支账目,做到心中有数。如对账目有疑问,经过全体业主同意,可请相关审计部门审核收支账目,还可通过多种途径对小区公共收益主张权利,如向街道办和居委会投诉、向行业主管部门反映,向仲裁委员会或人民法院提起仲裁或诉讼等等。

小区共有部分的收益分配问题,一直以来是影响我国物业管理朝更高水平发展的一大桎梏。如何管理好属于所有权人共有的不动产,在服务于业主居住生活的前提下,同时给业主、物业公司带来可观的经济效益,创造双赢局面,值得广大业主及物业管理企业深思。


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