物业费应该交给谁？这是一个很多人都没搞明白的问题！
记者/成忻 王正 |2016-06-06
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业委会知识
导读
业主购房时签订商品房买卖合同，前期物业服务合同的内容就是其附件之一，这样业主对前期物业服务合同的内容就失去了自己的意思表达，再叫业主把物业费交给物业管理公司，不论在理论上还是实务中都存在着障碍，这也是目前业主拒交物业费的根源所在。
物业费应该交给谁？这是一个很多人都没搞明白的问题！
业主的物业费应该交给谁？
这个问题看似显而易见——答案当然是交给物业管理公司。但如果追究一下会发现，无论是前期物业服务合同，还是业委会选聘物业管理公司所签订的物业服务合同，小业主与物业管理公司都不是合同的直接相对人，那为什么要交给物业管理公司呢？如果正向理解不太容易的话，那么反向来看，在诸多业主拒交物业费的司法判决当中，业主总会以不是合同直接相对人的理由来为自己的拒交行为进行辩护。尽管这种抗辩鲜有胜诉，但至少可以说明，在当前业主的普遍认识中，自己并非是物业服务合同的直接签订者，因此可以拒绝这个“强加”在自己身上的义务。
正因为如此，理论界曾提出过“合伙购买物业服务”的理论，即，全体业主出资“凑钱”，再由作为全体业主代理人的业委会向物业管理公司按约定支付，这样便理顺了小业主、业委会及物业服务公司之间的债权债务关系。但这一理论遭遇的最大挑战就是“业委会以什么名义来收钱？”因为这个问题不仅牵涉名义上的正当性，在实务上也面临着“以何种名义开设银行账户”、“是否需要纳税及以何种名义行使纳税义务”等关键问题，同时也延伸出“业主大会或业委会是否应当法人化”的重要议题。
南京的积极设想
继2010年北京怀柔区开始“业主大会登记”试点工作，以及2013年温州市鹿城区开展业主大会“法人化”试点之后，2016年3月30日获批通过、将自2016 年7月1日起施行的新版《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《南京条例》）第十八条中写明：“业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处（镇人民政府）备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。”此条款亦被一些媒体解读为“南京即将开始业主大会法人化”。
《南京条例》起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华向《现代物业》介绍，《南京条例》之所以要给业主委员会在民政部门登记“打开一个窗口”，是基于以下考虑：
下载业委会app快速成立业主委员会
下载业委会app开通业主委员会办公
业主购房时签订商品房买卖合同，前期物业服务合同的内容就是其附件之一，这样业主对前期物业服务合同的内容就失去了自己的意思表达，再叫业主把物业费交给物业管理公司，不论在理论上还是实务中都存在着障碍，这也是目前业主拒交物业费的根源所在。
这个问题看似显而易见——答案当然是交给物业管理公司。但如果追究一下会发现，无论是前期物业服务合同，还是业委会选聘物业管理公司所签订的物业服务合同，小业主与物业管理公司都不是合同的直接相对人，那为什么要交给物业管理公司呢？如果正向理解不太容易的话，那么反向来看，在诸多业主拒交物业费的司法判决当中，业主总会以不是合同直接相对人的理由来为自己的拒交行为进行辩护。尽管这种抗辩鲜有胜诉，但至少可以说明，在当前业主的普遍认识中，自己并非是物业服务合同的直接签订者，因此可以拒绝这个“强加”在自己身上的义务。
正因为如此，理论界曾提出过“合伙购买物业服务”的理论，即，全体业主出资“凑钱”，再由作为全体业主代理人的业委会向物业管理公司按约定支付，这样便理顺了小业主、业委会及物业服务公司之间的债权债务关系。但这一理论遭遇的最大挑战就是“业委会以什么名义来收钱？”因为这个问题不仅牵涉名义上的正当性，在实务上也面临着“以何种名义开设银行账户”、“是否需要纳税及以何种名义行使纳税义务”等关键问题，同时也延伸出“业主大会或业委会是否应当法人化”的重要议题。
继2010年北京怀柔区开始“业主大会登记”试点工作，以及2013年温州市鹿城区开展业主大会“法人化”试点之后，2016年3月30日获批通过、将自2016 年7月1日起施行的新版《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《南京条例》）第十八条中写明：“业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处（镇人民政府）备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。”此条款亦被一些媒体解读为“南京即将开始业主大会法人化”。
《南京条例》起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华向《现代物业》介绍，《南京条例》之所以要给业主委员会在民政部门登记“打开一个窗口”，是基于以下考虑：
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